2020年买房，10年后“富得流油”还是“砸手里”？曹德旺直言不讳

这几天的楼市比力热闹，不是因为这里房价涨了，还是那里房价跌了，而是源于统计部门公布的两个信息。

一是2019年度全国商品房销售额无限靠近16万亿，相比2018年的14.99万亿，多出了近1万亿的销售额。如果不出意外的话，一些开发商应该是已经在年会上公布喜讯了，固然另有给员工派发红包。

二是2019年的新出生人口1465万，全年净增加人口467万，大陆总人口从而突破了14亿大关。这要比此前一些媒体推测的数据，乐观不少。

上面两个信息之所以成为大家讨论的焦点，原因在于，此前许多人，包罗一些专家早就认为，房地产市场销售规模已经到顶了，没想到还在继续缔造新高。另有一个是与房地产销售精密相关的人口，增量还是可观的，至少一时半会还不会影响到住房增量需求。

然而，透过统计部门的数据还是发现了一些隐含的信息点，好比说全年的商品房销售面积下降了0.1%，虽然幅度很小，其实，我们不关注多一点还是少一点的问题，而是意味着住房需求已经到了一个“恒久大顶”，住房需求增长的空间越来越小。

不行否认，屋子在房地产快速生长的二十年里，不少人依靠买房致富了，但未来还会一如既往吗？这是我们每一小我私家都可能思考的问题，如果房地产市场另有潜力，肯定许多人也不愿意错过这样的发达时机，如若不是，那我们是不是就应该改变已往的老看法，不要让此前赚的财富再搭进去呢？时间进入21世纪20年月，如果我们今年买了房，10年后是“富得流油”还是“砸手里”？曹德旺直言不讳。

先来分析已往20年房价为什么大多时间处于上涨历程中？

凭据相关数据显示，现在全国房价过万都会数量已经凌驾80座，占全国660多个都会的12%，都会的房价都是从10几年前，几百元、几千元一平米涨到现在近万元、几万元一平米，好比深圳、北京二手房均价双双过5万，全国住房均价也迫近万元关口。到底是什么原因促使房价上涨这么多呢？分析其中的关键缘由，能给我们的分析找到突破口。根据经济学家任泽平有关地产生长看法，“房地产恒久看人口、中期看土地、短期看金融”，我们可以分析出：

首先一个就是需要有资金。钱币供应M2，在1999年尾为11.9万亿元，而到2019年尾，M2为198.6万亿，20年间，钱币供应增加了16倍。好比，一颗糖在20年前是5分钱，现在到达8毛到1块钱，其实就是钱币的正常反映，屋子作为一种商品，其房价变化也是反映了钱币变化，只不外，屋子作为大宗商品，看起来更显眼一些。

其次人口变化。在这20年期间，我们的人口结构变化，主要体现在农村人与都会人比例的变化，既都会化。1999年都会化率为30.89%，有70%的人在农村，而到了现在，都会化率已到了60%，险些翻倍，新增凌驾4亿人都会人口。而这些年，我们累计新建的商品房也就1亿套左右。如果人人都去买商品房，屋子自然就是稀缺品，上涨也就屡见不鲜了。

第三是土地收入。在2018年时，有数据统计，中领土地出让收入已经凌驾40万亿大关，在加上这一两年的数据，50万亿土地收入应该是八九不离十，基本占到2019年全国GDP的一半左右。土地收入连年创新高，说明地方对土地财政依赖度居高不下，除了现在的几大一线都会土地收入占比逐步减小外，其他大部门都会还在继续增长。原因很现实，都会卡位、都会建设都需要大量资金，而土地出让收入无疑是最直接、快捷的泉源，而土地价钱往往占商品房售价的60-70%，房价上涨也是顺理成章的事。

最后，另有一个楼市调控政策，自2003年，房地产被确定为国民经济支柱工业后，我们始终遵循“热了压、冷了松”的思路，其目的是保持房地产康健平稳生长，但到了2018年中，国家提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，意味着国家对房地产的定位有了基础性的转变。

不外，时过境迁，不仅是楼市管控政策思路有变，而且影响房价的三大因素：钱币、人口、土地，都已经发生了显着变化，事实上，一些情况也迎来拐点。据此，为我们下面的分析也提供了依据。

2020年买房，10年后是“富得流油”还是“砸手里”？

其实，要回覆这个问题，只需要找出前面影响房价趋势的变量因子即可。

第一，人口虽然还在增加，但幅度已经很是小，购房人口逐步下降是趋势。不仅我们的人口基数大，另有一个惯性历程，随着养孩成本，包罗住房、教育和医疗等成本增加，人们的生育意愿逐步降低，从统计部门宣布的2019年二孩占比57%可以看出，一孩生育意愿其实很低了，生二孩说明此前年事偏大的怙恃积贮尚可，但90后、00后，自己就要面临高昂的生活成本，生一孩都不容易，生二孩就更难了。在社科院公布的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题陈诉No.19》中提到，如果总和生育率一直保持在1.6的水平，人口负增长将提前到2027年泛起。

第二，钱币供应增速减缓也是一种趋势。纵观近3年M2增速，2017年8.2%，2018年8.1%，2019年8.7%。这是一个什么观点呢，在2016年前的十多年里，也就是房价快速上涨期间，我们的M2供应增速一直保持在两位数以上。其实，我们可以发现，M2增速这种变化，其实是跟经济增速保持着很是一致的步伐。用被誉为最懂经济的市长黄奇帆的一句话，“未来10几年，M2增速大略即是GDP增速+物价指数”，由此可见，未来的M2还会保持一个放缓的趋势。

另有土地和楼市调控政策影响，这个其实就很好明白了。由于都会化进入下半场，住房需求淘汰，土地市场也会进入一个相对平稳的阶段。其实，在最近一次的中央经济事情集会上，国家也为我们的住房市场指明晰偏向，“增强都会更新和存量住房革新提升，做好城镇老旧小区革新”，换言之，随着进入存量房时代，大拆大建显然不行能了，更多的是举行都会革新更新，在现有住房上做事情，以满足大家的住房需求。由此可见，保持住房市场康健平稳生长，是未来楼市政策的主基调。

对此，曹德旺的“预测”直言不讳，言简意赅

凭据新浪财经报道，玻璃大王、善士曹德旺表现，“现在抱有买房投资想法的人就是傻，楼市生长到现在的阶段已经早就离别了黄金时期，现在有钱人手上都握着十几套房产，剩下没钱的也都是买不起的人，未来就是有钱人的屋子卖给有钱人，卖得出去吗？”，很显着，曹德旺并不看好现在买屋子，都没人接盘，还谈赚什么钱呢？

其实，曹德旺此前还在采访中劝自己的妹妹卖掉多余的屋子，“以后卖不掉也租不出去，还要交治理费”，言外之意，不仅现在买房在未来不会变得“富得流油”，而且另有可能“砸手里”。

笔者认为，曹总的话有一些原理，因为房地产高速增长的时代已经由去，都会化进入后期，人口总量一定，更多的是都会与都会之间流动。人口流出的都会，还是有可能泛起曹总所说的情况。而且，纵然人口流入的都会，由于房价基数比力高，房地产的增速也会显着放缓，要想像已往那样赚快钱概率也越来越小。

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