未来的房地产，一边上海化，一边鹤岗化？

未来十年，大量人口将聚集在500万人口级以上的大都会，而越来越多的中小都会将面临工业衰落、人口流失的严酷情形。

底特律是美国密歇根州最大的都会。1908年，福特公司就是在这里推出了第一辆T型车，今后底特律成为全球汽车工业的心脏。

汽车工业的蓬勃生长动员了底特律的繁荣。二十世纪上半叶，底特律一度成为仅次于芝加哥的美国第二大工业都会，人口最多时曾到达220万人。另外，美国第一条环城高速公路也是在底特律修建的。

底特律80%的经济依靠汽车工业，一旦汽车工业泛起危机，当地就业和政府财政就随着倒霉。随着日本和西欧汽车工业的崛起，加上2008年全球金融危机，美国汽车工业受到庞大打击。底特律市未能幸免，2013年正式宣告破产，成为美国历史上规模最大的破产市政府。

今天的底特律，都会人口已经锐减到了67万。没有人口支撑的房价也一落千丈，人们只需花1万美元就能在市郊买到一栋不错的别墅，价钱还不如上海的一间茅厕。

英国古城斯托克，境遇和底特律相似。

斯托克港市曾是英国工业革命时期的一座大都会，被誉为“英国景德镇”。其时斯托克城区共有800多家瓷厂，生产的瓷器占到整个欧洲制瓷业的80%。

可是今天的斯托克港城不停萎缩，面积已经跟香港差不多了，人口不到25万，差不多是香港的1/30。

去年下半年，斯托克当地政府以每套一英镑的价钱出售了4000多套控制房。

第三个案例是日本北海道的八云町。

由于人口流失、少子化和暮年化，八云町的一块280平米的住宅用地，只需要450日元，不到27元人民币。即便房价如此自制，也很难找到接盘侠。因这天本政府专门建立了空屋银行，把屋子免费送人。

像底特律、斯托克和八云町这样的都会，在都会经济学中被称为“收缩型都会”：随着工业的衰落和资源的枯竭，都会性能逐渐萎缩，最终泛起空心化的情形。

今天中国的一些都会也像极了底特律和斯托克，好比东北的鹤岗市。

鹤岗历史悠久，明朝万历年间，传说清太祖努尔哈赤曾在鹤岗阿凌达湖一带（今将军石山庄）制作了200多艘战船，领导2000多名将士搭船南下，统一东北女真各部，因此鹤岗也被认为是满洲皇族发祥地之一。

厥后人们在鹤岗发现了煤矿。1949年后煤矿产量泛起惊人的增长，鹤岗人口在极盛时到达150万。可是在已往的十年里，随着煤矿资源的枯竭，鹤岗也徐徐一落千丈，尤其是房价，更是沦为白菜价。

去年4月，有媒体发现鹤岗的房价已经跌到了100-200元/平。我们只要花1.5万-3万元就能买到一套2018年建成的新房。

鹤岗房价变得如此低廉，并不是一个个体现象。

好比在辽宁省阜新市，只要花1-2万元就能买到一套房，还附送一个地下室。甘肃省玉门市的房价就更自制了。甘肃玉门降生了新中国第一口天然油井，曾是西北地域最繁荣的能源基地，可是今天的玉门险些不产油了。玉门一套70多平米的屋子，售价不到2000元，相当于一部小米手机的价钱，听上去十分魔幻。

今天中国都会的房价已经泛起了南北极分化的现象。

《2019年全球生活陈诉》显示：2019年,全球住宅价钱最高的都会前10名中，中国占了4个，其中房价最高的是香港，均价到达15万/平。接着是深圳和上海，房价划分为5.2万/平和5.1万/平。北京由于严格的调控政策，房价排在全球第九位，均价为4.1万/平。与此同时，中国不少中小都会的房价泛起了“鹤岗化”。

去年，国家发改委首次提出“收缩型都会”的观点。全国660个都会中，一共有80个都会泛起差别水平的收缩，占比高达12%。

这些都会一般履历了一连3年或者3年以上的常住人口的淘汰，如果我们用一个黑点代表一个“收缩型都会”，那么从舆图上看，东北地域的黑点已经连成线状，而长三角和珠三角这些相对蓬勃的地域，竟然也有黑点成片地泛起。

未来十年，人口向沿海三多数市圈和中部省会都会聚集的现象会越来越显着。大量人口将聚集在500万人口级以上的大都会，而越来越多的中小都会将面临工业衰落、人口流失的严酷情形。

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