沈阳均价首破万元

编者按：在统计口径中国都会化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流都会如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购置力，最后多方预测2020，以此为观察基础，乐居总编室团结乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以都会靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

辽宁省档案局

都会综述·沈阳：2019年沈阳市场量价齐升，创近五年历史新高；随着商品住宅成交均价首次突破万元，沈阳的改善需求进一步释放；教育配套等基建利好一连兑现，政策层面连续平稳。预计2020年将继续保持上扬的态势，空间、功效性需求成改善型需求主要诉求。

2020置业沈阳指数：★★★★

预计2020年房价将继续上涨，但涨幅或有小幅回落，投资类建议关注成交热点板块，自住型购房建议选择大品牌、产物功效性好的新盘。

成交：均价“破万”元年量价齐升

2019年，对于沈阳房地产市场而言是意义特殊的一年。

据沈阳中原研究部公布数据显示，2019年沈阳商品住宅销售面积1617万平方米，销售均价首次突破万元为10286元/平方米，创近五年来沈阳市场销售面积、销售均价的双历史最高值。

从2015年以来，沈阳成交面积除了在2018年受限购政策影响，当年成交有7%的降幅外，整体一直保持着每年平均14%左右的强劲涨势。房价方面，近五年来一连上涨，近三年涨幅均值达12%。随着沈阳都会生长，东北振兴带来的投资、城建、工业、轨道交通等各方面利好的支持，沈阳房价也有了稳步上升的硬核支撑。

从全年商品住宅成交面积来看，出现两头低、中间高的态势。1、2月份受春节放假影响，加之2018年开发商业绩完成均较好，存案数较全年处于低位。可是从3月份开始成交开始一路看涨，4、5、6月成交量基本保持在140万平方米左右，到7月泛起全年峰值达204万平方米。这主要是一方面受购房者购房习惯影响，一方面受新品年中集中上市影响。

房价方面，据沈阳中原数据统计， 2019年沈阳的整体房价一直处于比力平稳的状态，基本在万元线上下颠簸，7月份泛起了环比73%的大幅度增长。而成交量从3月份后一路强势上涨，特别是随着下半年新品集中入市，更是泛起了连续性的增长。

2019年是改善型需求全面释放的一年，成交户型虽然仍以80-100平为主力，可是100-120平的占比五年来首次突破20%。从成交产物类型上看，洋房成交占比首次泛起了下降趋势，这也外貌改善型需求对于大平层产物的接受度开始提升。

2019年商品住宅销售结果面积排行前三的楼盘划分是：融创观澜壹号、沈阳孔雀城、中海城，前十楼盘中，北部项目占据半壁山河；其次是南部区域，占4个席位；西部仅有融创城一个项目入围前十。由于浑南房价的连续、快速上升，沈北一跃成为刚需购房者的首选区域，而浑南因区域内产物品质的提升，吸引了更多改善型需求的眼光。

二手房方面，据中国房价行情网停止到2019年12月18日数据显示，房产生意业务37.6万套次，平均单价为11277元/平方米。租金方面，沈阳的平均单价在24.77元/月/平方米，平均总价为1590元/月，全年租金价钱继续稳定。

政策：沈抚迎来大生长年

2019年沈阳主要在沈抚新区建设、公积金、人才购房补助、区域学校计划、地铁等方面增强了政策引导，其中沈抚新区成为全年生长重点的板块之一。详细重点政策如下：

1月，辽宁省政府下发了《辽宁省人民政府关于加速落实的实施意见》，出台40项举措加速推进沈抚革新创新示范区建设，同时“全面推进沈抚革新创新示范区建设”正式写入2019辽宁省政府事情陈诉。

影响：吸引了包罗京东、恒大、绿地、华润等多家优质房企争相进驻，使得沈抚生长的驶向了快速路。与此同时，在连续利好的影响下，区域内的房地产市场也再次引起沈阳购房者的关注，成交不停创新高。

6月沈阳住房公积金小我私家住房贷款流动性调治系数改为0.9，也就是说沈阳住房公积金贷款最高限额为单人36万，双人54万，三人72万，比原来划分多了4万、6万、8万。另外，统一提取住房公积金小我私家账户核算尺度从“账户定期余额”调整为“账户存储余额”，相当于可提取的钱变多了。

影响：公积金相关政策的放松，是勉励购房的引导性信号。也是顺应了沈阳购房门槛上升的趋势下，购房贷款额度增加的实质性问题。

7月，沈阳市印发《关于沈阳市高校结业生和高新技术企业人才首次购房补助有关政策的增补通知》，对此前公布的首次购房补助政策的部门细则举行了增补和修改。

影响：沈阳近年来人才引进政策效应逐步显现，随着国家振兴东北和招商引资效果显著的配景下，更多的人才愿意来到沈阳、留在沈阳。

土地：成交单价再度刷新 三、四环是成交主区域

据乐居网统计，2019年沈阳土地市场招拍挂出让谋划性用地84宗，总成交面积553万平，平均楼面单价4431元/修建平方米，总成交金额452亿元。其中，居住用地73宗，总成交面积516万平，居住用地平均楼面单价4971元/修建平方米，总成交金额446亿元。

出让数量和面积创历年新高。总体成交价钱仅次于2017年，但仅从居住用地来看，平均成交单价创历史新高。(前5年数据泉源:沈阳中原研究部) 土地市场主力成交区域为三至四环，成交面积占整体约60%，未来也将是沈阳新房项目供应的主力区域。

从区域成交面积来看，沈北新区、经济技术开发区、浑南区划分位列土地成交量三甲，体现突出，也将是2020年新项目集中入市的区域。

从房企拿地面积来看，2019年，尤其是上半年，房企一改受调控政策束手的状态，在资金相对丰裕、土储紧急的情况下，对于热门地块的努力性较高。

2019年房企在沈拿地面积TOP10行列中，最低获取土储量为14.5万平，现在，部门地块建设项目已经入市。

从区域成交价钱来看，主城区仍然占据价钱高地，沈河区、铁西区、宁静区占据平均成交单价前三的高位。其中，沈河区南塔地块以18300元/修建㎡入市，刷新沈阳谋划性用地成交单价；另外，多个区域及板块的成交单价也在2019年被刷新。

房价收入比：6.8

在沈阳以刚需为主的市场中，60万曾经是购房的基本门槛。而随着市场结构的调整，改善型产物占比的增加，我们发现购房门槛已经提升到80-140万。(这里已成交均价万元，成交主力户型80-140平方举行盘算)

单套总房款与家庭可支配收入的比为4.5。沈阳2018年人均收入为44054，以家庭成员4名举行盘算，家庭全年收入在17.6216万左右，根据套均总价120万盘算，房价、收入比为6.8。

购房心态：接受万元心理价位 购房成投资首选

2019年是改善型需求脱手的发作年，高品质楼盘成交火热，特别是品牌房企的品质项目受到购房者的追捧。房企纷纷泛起业绩一上再升的局势，提前、超额完成销售任务是2019年房企的关键词。

而面临上涨的房价，对于生活品质有要求的购房者还是一如既往的买单。可是对于刚需而言，可选的空间正在逐步缩小，甚至所有的购房者泛起持币待购也买不到合适屋子的情况。

随着金融市场收益的下降，房地产保值的属性再度为人们所关注，优质的品牌房企次新房房源或是有优质教育资源的二手房成为市场追逐的工具。

2020趋势：房价上涨是趋势 涨幅或下降

网友对于2020年沈阳房价还是普遍看涨，在2019年高价地普遍入市后，房价均价突破万元已经成为了人们的普遍认知，而心里价位一旦突破，二万元的心理预期就不远了。据乐居网观察显示，有51.57%的网友认为2020年房价会连续上升，其中25%的网友认为涨幅会在5%-10%左右。

而业内对于2020年抱有信心，认为房价上涨将在2019年连续，可是涨价的幅度对于差别的区域、差别的产物会泛起南北极分化的效果。涨幅较好的项目仍然以品牌房企，品质项目为主。

2020年沈阳楼市将继续保持平稳上升的局势，在市场利好预期下，成交量和价钱都将继续小幅稳步上升。也不清除市场在某些政策红利的刺激下，某些区域、板块泛起第二轮的快速上涨。

2020年比力值得期待的几个板块，除了以往的热点沈北、浑南，另有在板块计划或者的地铁计划红利的动员下引起市场关注的，好比皇姑的首府新城和新沈飞板块、铁西经开区的中德园、于洪的南阳湖等。固然，2019年集中在三环到四环成交的土地也将成为市场的主力，2020年环线均价将是楼市的一大看点。

本次观察采编人：张娜、兰玉婷、潘宇凌

2020年1月16日