5年时间，住民购房杠杆率翻倍！30％的都会买房就亏钱，2类人难了

最近，深圳、杭州楼市有焚烧。

深圳的某豪宅从开盘到售罄，最快只用了8秒，北京某项目岑岭期看房200人，一天签下十几套，杭州又现新楼盘“万人摇”，另有几个“万人摇”已经在路上，一其中部三线都会一周成交60个亿，挤进京津冀前三名。

尤其是深圳，某项目要另交65万~80万元的“品茗费”更名。以116平方米的4房户型为例，总价1120万元，“品茗费”高达100万元；97~100平方米两房，“品茗费”需75万元。

即便如此，依然拦不住众多豪掷千万的土豪入市买房。

今年各行各业都不太好做，岂非这些买房的人，都不眨眼扔下上千万全款买房吗？

固然不是，据媒体报道，大部门抢房的投机客，都是使用了谋划贷、消费贷、信用贷入市，用自己名下的企业抵押房产，贷出来一笔利率很低的短期贷款，这笔钱的资金成本比基准利率还要低。

就这么一来二去，购房杠杆抬高的同时，市场也随之火热，房价也开始摩拳擦掌了。

从这个例子中，我们就能窥见房地产市场近年来为何如此强劲，原因就是两个字：杠杆。

克而瑞4月19日公布陈诉指出：以住户中恒久消费贷款占GDP比重测算住民购房杠杆率，不难发现住民购房杠杆坦白线提升。

住民购房杠杆率从10%上升到20%花费了快要10年时间，而杠杆率从20%以下升至30%，只需2015年至2018年短短4年时间。

到了2019年，住民购房杠杆率已升至34%，2020年已经由去4个多月，根据今年深圳、杭州、苏州等地加杠杆买房的势头，真实的购房杠杆率已经到达了40%的水平。

也就是说，5年时间，住民购房杠杆率已经翻倍了！

要知道，2020年3月，全国薪资总量相较1月下滑13%，相较2019年7月下滑幅度达34%，其中三线都会下滑最为显著，薪资总量相较去年8月近乎腰斩。

很显着，不少企业在压缩用工成本，全社会整体新增财富总量逐渐淘汰，住民收入将泛起显着回落。

在收入不及预期的情况下，依然有这么多人加杠杆买屋子，这是个很有意思的现象。

动辄上万的月供，与随时可能中断的收入，组成了房地产市场魔幻的两面。

岂非这些人就不怕断供、断贷吗？

其实原因也很简朴，基于已往5年以来房价蹿升的“履历”，诸多三四线都会房价翻番，京沪深、一二线都会房产价值不停抬高，全国房地产市值已经迫近300万亿元，大量购房者依然坚信“买房能升值”。

这种偏执的预期，才是住民在收入下降的情况，依然加杠杆购房的原因所在。

房产升值预期是否能成现实？我们不妨再看一组数据。

克而瑞的陈诉指出：以十年期国债收益率作为全社会投资基准收益率，以房价年复增速与基准收益率的差值盘算一线都会房价投资收益率。我们可以看到，2016年尾起房产投资收益便连续下降至6%左右。

京沪广深尚且如此，其他都会就更不用提了。

陈诉指出，放宽至全国来看，24个典型都会中，30%以上买房就亏损。

对比近3年各典型都会房价涨幅，可以看到厦门、青岛、北京、福州、郑州、济南、昆明等都会吸金能力显着削弱。其中厦门、青岛2城房价更是同比下跌3%、1%，房产不仅难为投资“炒资”，而且住民购房收益显著为负。

要知道，所谓的30%都会买房就亏钱，还没有盘算高额的房贷利率，近些年即便首套房利率都在6%左右，除了房贷本息归还压力外，另有衡宇折旧费、物业费、水电暖气杂费等日常支出，算下来买房亏钱的都会绝不止30%。

一边是居高不下的买房热情，即便高额欠债也要把屋子抢得手，另一边是买房即亏钱的现实。

如果你的收入稳定，只有首套购房需求，家庭财力尚可支撑，倒不必为这样的情况忧心，如果你是以下这两类人，未来的处境就很难办了。

1，最近两年高位接盘的人（三四线都会）。

上文说了，至少30%的都会买房就亏钱，如果加上衡宇折旧、房贷资金成本，买房亏钱的都会会更多。

可是，一二线都会起码另有租金收益率，每个月收的租金可以弥补现金流的亏损。

而对于三四线都会而言，已往两年房价水涨船高，不少中西部的县城和地市动辄破万，当地平均薪资不外2000-3000元而已，这种畸形的购房结构，一定会透支一个家庭多年的积贮，最终无力支付房贷的人群，一定会引发当地市场的抛售潮。

从这个角度来看，中西部、东北、西南等地的三四线都会，房价恒久走弱将是局势所趋。

2，动用谋划贷、消费贷等高杠杆方式的购房者。

现在拿着各种短期贷款冲进楼市的人，无异于“飞蛾扑火”。

暂且不提未来收入是否会下降，我们回归2018、2019年的历史，每次泛起消费贷、谋划贷流入楼市的消息，一定会引发调控的关注，随即各大银行都市堵上“资金绕道流入房地产”的口子。

到谁人时候，短期贷款的归还压力，加上高价房的中恒久还贷压力，会成为压垮高杠杆投机客身上的最后一棵稻草。