灼烁VS宝中：都爱涨，谁更“飘”？

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要说深圳当下最热的片区，灼烁和宝中是绝对绕不开的话题。

一个现在以“三无”的条件，即无地铁、无成形工业中心、无完备居住配套，在2019年拿下3个“日光盘”，泛起近二手房成交单价近“7字头”的情况；

一个在工业和经济方面未跟上南山，却率先在房价上跟了上来——二手房成交均价凌驾10万元/平方米，甚至凌驾了前海，还泛起了天价“品茗费”听说。

能如此热门，离不开计划观点的加持。

灼烁拥有“都会副中心”计划观点，未来不仅在都会计划上更科学宜居，还将打造科学城，成为粤港澳大湾区国际科创中心的焦点功效承载区；

宝中则是在前海扩容的计划生长下，或被纳入扩容规模内，迎来互助区的政策利好。

不外，若落到实处思量，计划了多年的灼烁，要真正建成科学城都要等到2035年；

而宝中，至今尚未明确是否在前海扩容规模内。

那么，对比来看，这两个提前“狂欢”的片区，究竟谁比谁更爱“涨”，那里的业主更“飘”？

最爱“涨”的是谁？

灼烁：挂牌价比成交价高1万元/㎡

早在上个月，灼烁就传出有房源“挂牌单价14万元/平方米”的消息。

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幸亏后续此房源价钱也举行了调整，没有继续挂出“惊人”的价钱。

不外，灼烁区二手房价也确实在一路走高。

在链家上可以看到，灼烁区3月挂牌均价到达5.7万元/平方米，比去年4月的4.2万元/平方米大涨35.7%。

详细到房源上，如灼烁大第、深房传麒山等较受接待的小区，挂牌均价已经凌驾了6万元/平方米，甚至泛起了挂牌单价到达7.4万元/平方米的房源。

红色折线为挂牌均价，绿色折线为参考均价

而成交方面，3月成交均价4.8万元/平方米，险些比同期的挂牌价钱低了1万元/平方米。

而且，对比去年4月的4.1万元/平方米，灼烁成交均价的涨幅约为17%，仅为挂牌均价涨幅的一半。

详细到成交案例，除了龙光玖龙台成交均价凌驾6万元/平方米、个体到达6.8万元/平方米的外，其他小区的成交均价多在4.3-5.4万元/平方米区间。

甚至，去年12月另有“2字头”的成交案例。

这或许也说明，只管灼烁区的业主们很“飘”，但买家们倒蛮淡定的。

供需数据上也反映了这一点。

3月片区新增房源数量凌驾150套，但从去年11月至今，月带看次数均不凌驾20次。

近一年带看次数最多的月份为去年6月，其时带看次数凌驾120次，但其时的挂牌价和成交均价都出现了环比微降的情况。

房价走势与供需走势对比

今后，随着挂牌价整体走高，带看次数也一路走低。

红色折线为新增房源数

蓝色折线为带看次数

由这一点我们也可以大要推断，对于灼烁，人人都想“低价抄底”，而不想“高位接盘”。

宝中：百万“品茗费”引发住建局关注

作为因百万“品茗费”而被热议、甚至被住建局点名的片区，宝中的“飘”似乎更典型（报道回首：买800万的房要交80万“品茗费”，宝中为何如此“疯狂”？）。

但从房价走势来看，其挂牌均价与成交均价却一直相差无几。

红色折线为挂牌均价，绿色折线为参考均价

3月，宝中片区二手房挂牌均价为10.6万元/平方米，与成交均价的10.3万元/平方米相比，仅横跨3000元/平方米。

不外，若对比去年的房价来看，宝中的业主们简直称得上“飘”。

去年4月，宝中片区二手房挂牌均价和成交均价在8.4-8.5万元/平方米左右。一年时间，挂牌和成交的涨幅双双凌驾20%。

特别是，自去年11月前海扩容上报国务院消息出来后，挂牌均价直涨1万元/平方米。

从详细成交案例上看，如壹方中心玖誉、西岸观邸等小区，均泛起了成交均价凌驾12万元/平方米的房源。

其他房源的成交价钱则多在8-10万元/平方米不等，也有个体单价低至“6字头”的房源。

从供需数据上看，宝中片区的房源数量较多，3月新增房源凌驾250套，带看次数近300次。

红色折线为新增房源数

蓝色折线为带看次数

而凭据去年12月带看近700次的数据，本月带看次数或将继续提升。

综合来看，我们不难发现，宝中片区虽然业主也“飘”，但市场却也同样随着“上头”。

不外，片区带看次数整体上也在缓慢下滑，或许也侧面反映出其价钱上涨的空间已不多。

片区生长跟得上价钱吗？

相信不少人关注过灼烁和宝中的房价情况后，都忍不住问一句：

这价钱，值吗？

这个问题，正是我们要讨论的重点之一。

先看灼烁。

正如文章开头所说，这是一个“三无”片区，同样“三无”的坪山区，现在二手房均价仅3.6万元/平方米；

已有两条地铁、且部门片区居住条件较成熟的龙岗区，则到达了4.4万元/平方米，价钱仍比灼烁的4.8万元/平方米要低。

可见，灼烁的房价利好，更多是因为计划观点，而非洼地补平。

交通上看，地铁6号线及其支线将在今年和明天内开通。所谓“地铁开到哪儿，屋子买到哪儿”，有地铁加持，房价上确实会有加持。

但这并不是灼烁备受看好的关键。

在工业生长上，灼烁将建设综合性国家科学中心。凭据深圳市生长革新委的说法，灼烁科学城计划用地到达99平方公里，定位是“世界一流科学城”。

在都会建设上，灼烁将建成都会副中心。凭据计划，市区级文化、体育、科技、展览等设施都将落地于此。

从这方面来看，灼烁未来的生长将获得质的飞跃。

那么，一个科学中心、都会副中心的房价将会是几多？相信这个设想，正是灼烁业主们这么“飘”的主要原因。

再看宝中。

也正是如前文所说，前海扩容方案中究竟有没有包罗宝中片区，仍需要打一个问号。

如果包罗在内，则宝中或能享受与前海同等的政策及基础设施利好，有助于片区内工业快速生长，甚至与前海一起成为深圳下一个新兴经济中心。

若没有包罗在内，宝中片区也能承接前海经济生长的溢出利好，但将难以获得政策优惠，未来生长的看好水平将有所下降。

不外，若仅仅是因为未来计划，现在宝中片区的二手房价已凌驾前海、后海的事实，却难以让人信服。

由此可见，虽然未来计划导致了人们对宝中片区的热捧，但片区自己的条件也占据了重要比重。

这并不难明白，现在宝中是宝安区的中心地带，坐拥1号线、11号线和5号线三条线路，轨道交通蓬勃。

区内有全市排名前列的宝安中学、人气旺盛的壹方城购物中心、宝安中心医院、宝安体育场等配套，居住气氛相当成熟。

而且，作为沿海片区，宝中另有如深圳湾一般的海景豪宅潜质。

从这些方面来看，比起仍有大片区域在建设中的前海，宝中的宜居指数要更高，因而更受追捧。

但值得注意的是，宝中房价也凌驾了同样宜居的后海，这当中的差值，或正是计划所带来的溢价。

到底什么才值得“飘”？

曾经在2016年左右，深圳提出“东进”战略，要打造龙岗、坪山中心。对此，坪山区还摆设了355个重大的项目，总投资约1.65万亿元。

此消息一出，投机者们纷纷进军东部，希望能率先收割计划红利。

不外，在随后几年，“东进”的声音渐弱，“一路向西”的说法又重出江湖。同时，东部的房价也随之回落。

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在2019年前十跌幅片区中，大鹏、盐田、坪山和龙岗等东部地域占据了泰半名额。

无疑，当初在“东进”时投机买房的，到如今或许只会赔本。

用这个例子，正是想跟大家说，有计划利好，对于居住而言无疑是好事。

但若是用这些超前观点来炒房，或许未能等到计划落地，自己就先熬不住了。

更不用说，深圳现在拥有计划观点的片区并不少，深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、深圳北站商务中心区、空港新城、大运新城、福田保税区等等，多达十几个。

若每一个计划区都“民未富，房价先涨”，那到底是谁在支撑房价？

所以，在丸子君看来，屋子是用来住的，因此在评估屋子价值的因素中，未来计划该参考，但不应放在第一位，因为谁也不敢肯定未来会是怎样。

若因过于注重计划，反而忽略了项目自己的品质、周边配套等更实在的问题，则是捡了芝麻，丢了西瓜。

最后，灼烁和宝中的业主们到底谁更“飘”呢？还是由大家来判断吧。

编辑：丸子君