四年春秋浮沉，一部无锡“地王”史

前言

作为二线都会的房价洼地，无锡一直是房企的兵家必争之地。自2016年土拍发作以来，无锡地市热潮迭起，各板块楼面价不停被刷新，多家房企争相结构这块沃土，“地王”也成了无锡楼市的高频词。

可是，在现在楼市趋于平稳，政策依旧趋严的配景下，无锡的“地王”正遭受着市场风险和政策风险的双重夹击。现如今，这些地王逐渐进入销售阶段，同时思量到2018年三季度以来无锡楼市限签及限价有所放松，房价有了一定水平的上涨，在这样的情况下，无锡的地王们如今生存状态如何呢？且追随小编一探究竟…

单价地王不停刷新

总价地王缩水严重

无锡单价地王更新迭代速度较快，2016年是无锡土地市场的高热期，尤其是2016年中锐竞得的XDG-2016-14号地块，楼板价高达18050元/平方米。思量到房企融资情况进一步收紧，资金压力再度升级，且政府对地块存在价钱限制，在此之后的三年内，该幅地块均保持着无锡最高楼面价的记载。

只管其后无锡全市的最高楼面价难以攻破，但东亭、长江路、锡东新城、惠山新城等多个板块地王最高楼面价被不停刷新，尤其是惠山新城板块，在板块计划及人居情况提升的双重利好加持之下，引得多家房企争抢，地王泛起频率颇高。

与单价地王相比，总价地王成交记载便鲜被刷新。8幅总价地王中，有7幅为2016年成交地块，仅1块为2019年长城控股所竞得的张村3号地块。而2016年后无锡总价地王成交严重缩水，一方面受限于政府供地规模有所缩水，另一方面随着无锡调控的深入，房企对拿地风险有所把控，掷豪金大规模拿地的现象逐步淘汰。

无锡的溢价率地王多漫衍于锡东新城、太湖新城、惠山新城等新城板块，一方面得益于新城板块的计划利好，未来价值的上升空间估值较高，板块内的成交均价上涨韧性仍存。另一方面，部门高溢价地块溢价地王所在板块楼面价并非高不行攀，虽然经由多轮次的竞争，但楼板价仍在房企的心里预期值内。这一点，在近四年锡东新城板块成交4幅溢价地王中可见一斑。

16年地王迅速攻城略地

17年后受调控影响地市转凉

2016年，土拍热潮席卷而来，一时间多家房企迅速在无锡攻城略地，缔造了无锡土拍史上的一项又一项记载。从数量上看，2016年以来成交的21宗地王中, 16年所成交的就占据了9席，且无锡涉宅地块的最高楼面价也在2016年降生。随后，无锡土地市场便开启强势调控，熔断、摇号、竞配建、竞矜持层层升级。

在2016年”地王年”的反衬之下，无锡2017-2018年土地市场显着寂静了许多。显而易见的是地王数量显着淘汰，以及地王溢价率显着回落。尤其是2018年，新盘市场降价现象频出，市场预期并非乐观，叠加限签政策导致的回款缓慢，消极的市场情绪逐渐伸张到一级市场。导致无锡竞拍房企锐减，多数地块以底价成交，土地成交价钱和溢价率均降至低位。一时间，地王酿成了“稀有物种”。2018年全年仅成交1幅地块刷新板块楼面价记载，溢价率仅5%。由此可以看出2018年无锡土地市场之冷。

继18年的土拍低潮期后，无锡地市在19年上半年泛起了短期的热潮，以融创为首的房企快速攻城略地，不停刷新板块楼面价，拉动19年全年的地王楼板价的上涨。但春潮事后，隆冬忽至，进入三季度，无锡土拍热度陡降，部门地块提前终止生意业务，土拍市场迅速转凉，整体地王成交幅数最终仅次于16年。

平均入市周期达9.4个月

入市周期逐步缩短

现在，除2019年9月之后竞得的2宗地以外，根据正常开发周期来看，无锡其他地王均已入市。这些入市地王的平均入市周期达9.4个月。就已入市的单个地块来看，入市最快的是18年的惠山新城地王，由龙湖竞得，项目开发案名为龙湖天钜，在拍地之后6个月便已开盘。

已入市项目中入市最为缓慢的地王是全市单价地王为中锐星公元，拿地18个月才首开，就盈利情况来看，该项目楼板价18050元/平方米，开盘价钱30857元/平方米，房地差为12807元/平方米，房地比为171%，项目盈利空间尚可；其余入市地王项目开发周期多在7-11个月之间不等。

从近几年的上市周期走势来看，17年之前，项目开盘周期大多在10个月以上。近两年，自无锡房地产市场处于连续调控周期，房价上涨便遭受停止，开发商融资难题，资金压力不停加大，多数开发商开始选择加速开发节奏，加速销售以回笼资金，地王入市周期多在6-8个月左右。另一方面，在诸多品牌地产的快节奏的动员下，无锡项目更倾向于早亮相，早预热，以抢占市场。

开盘时大多已上涨六成

19年后房价上涨动力不足

进一步联合入市时点来看，近四年已入市的“地王”项目主要集中在2017、2019年面世，与拿地时的周边房价相比，除较晚拿地的新晋房企项目德信云溪名著之外，所有地王的开盘房价涨幅均大于零。

就盈利情况来看，一些地王项目拿地之时， “面粉”便贵于“面包”，盈利空间为负，但得益于板块均价上涨空间大，房价天花板易破，上市时项目的盈利空间尚可。尤其是中锐地王项目，楼板价较其时周边房价要横跨5023元/平方米，但项目所在的太湖新城板块利好不停，开盘均价达3w+，较拿地时的房价上涨了137%，盈利空间瞩目。

值得关注的是，进入19年后，由于无锡房价已涨至一定高度，且房地产市场的生长较为平稳，短期内房价并不行能泛起大幅上调，价钱上涨的动力不足，多个地王项目的房价涨幅均较18年之前有所下滑。显着的例子为惠山新城板块，19年之后，惠山新城板块由于都会建设相对成熟、计划利好前期已经释放，而且房价涨至相对高位，在严苛的限价调整之下，房价涨势并不突出。德信云溪名著以及融创惠山映在19年的房价涨幅体现和前期地王项目龙湖天宸原著相比，便略显昏暗之色。

同时，19年之前，较长的入市周期为这些地王提供了更大的“溢价空间”，而且让那些“面粉贵过面包”的土地扭亏为盈成为可能，中锐星公元、恒大翡翠公园、红豆天一华府等均是这样的例子，拿地时项目楼板价“面粉贵过面包”，可是从拿地到开盘，房价涨幅均凌驾了70%，后期均实现了盈利。

可是，在当前严苛的调控政策之下，延缓入市时间对于提升“溢价空间”益处不大，反而因为回款延后进一步加大信贷成本。

热点板块地王去化优异

某新晋房企地王项目

开盘遭遇“滑铁卢”

地王项目由于地价较高，其售价不仅代表着板块价钱天花板，其去化情况也能较好地反映板块热度。就近四年地王入市去化情况来看，运气各不相同，有日光的、也有去化难题的，可谓是几家欢喜几家愁。

公元九里和龙湖天宸原著开盘去化均在9成之上，项目成交自首开便大放异彩，成交一路飘红。公元九里所在的长江路板块，恒久无货供应，且缺乏高端项目，改善需求恒久被压制。项目入市后，作为板块内的高端项目，吸纳周边的高端需求，去化体现不俗，开盘当天基本能够“日光”。

与之南辕北辙的是德信云溪名著项目，首开便遭遇“滑铁卢”，首开去化率仅14%。由于德信为19年拿地的新晋房企，拿地价钱较高，其作为惠山新城单价地王，楼板价高达10566元/平方米，纵然其将盈利空间极端压缩，开盘售价被压至18422元/平方米，较拿地时周边的房价下跌1%，但这一价钱相较周边同类楼盘仍然毫无优势。同时项目叠加产物前期蓄客情况不理想，且同一天同板块限价盘阳光100阿尔勒精装高层开盘，价钱大幅低于德信云溪名著，导致项目整体首开情况较差。

18年为房企拿地盈利分水岭

新兴板块地王盈利水平高

现在，就已经入市的19个地王项目来看，房地价差漫衍在6000-15000元/平方米之间。从板块结构来看，盈利空间最大的项目依然集中在太湖新城、惠山新城、天一新城等热点板块，中锐琅石名筑、龙湖天宸原著，融侨悦府三个项目的房地差均超1.4万元/平方米，盈利空间维系在高位。这些地王项目拿地较早，拿地相对理性，且板块后期房价涨势预期较好，两方利好叠加之后，盈利空间相对扩大。

同时，18年之前地王项目的盈利水平显着领先于18年后的地王项目。对比同一板块，同一家房企拿地的龙湖天宸原著和龙湖天钜，可见18年为房企盈利水平的分水岭。17年拿地天宸原著项目房地差为14008元/平方米，居于近几年地王项目盈利空间的高位。而18年龙湖天钜拿地时，房地降低到5925元/平方米，且项目入市时，接纳低开高走的营销计谋，给予市场信心。由此可见拿地的切入时机，对于房企投资的重要性。

未来展望

可以预想，虽然受当前疫情的影响，无锡地市走向暂时不清朗。可是从中恒久来看，无锡都会生长基本面较好，工业升级，人口换仓，长效机制已逐步形成，市场整体康健维持，高端改善产物的需求也在近几年有所扩大。

同时鉴于现在无锡地价处于相对洼地，性价比相较周边都会凸显，未来入市盈利空间尚能保持，将会受到更多房企的青睐，无锡这片土地上再掀地王潮，或许指日可待。

END

作者：朱丽

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