楼面价13469元/㎡，地价是不是房价的影两全？

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房价涨了以后，公共对于土地的关注可远强于屋子，尤其是但凡有地王泛起，一定奔走相告，恨不得告诉身边所有人西安房价要上天了，我想说的是歼20刚飞，C919还没量产，房价着什么急？

面临昨天楼面价13469元/㎡地王，最激动的还是卖房的，苏宁的置业照料发我，新地王，这边价钱在明年头预计价钱3万+，现在买苏宁就是捡自制，你瞧这脑壳多灵光？

高新地王

（4.15地王土拍现场，泉源：西安土地）

但我明确的是曾经不靠地产的高新，现在反而地王频出了，与房价的攀升相比，西何在运作土地上的能力比十年前强了太多，曾经我们都说地价是房价的影子，但如今它已经成为了影两全，即既能看到也在行动了。

地王过往

三年以前，没人以为软件新城是一个好地方，除去天天软件园上班的人以外，大部门人的眼光甚至跨不外西三环；这种变化发生在19年三月，高新地产以13482元/㎡的楼面价竞得软件新城147亩优质居住用地；

（软件新城历次土拍汇总，泉源：365淘房）

在我们熟知的历次地王中，价钱是最高的，今后招商蛇口89亩，楼面价11447元/平，天地源149亩，楼面价9704元/平；中铁建87亩，楼面价10729元/平，再到这次隆基泰和13877元/平；

与软件新城低价走高的则是周边新房的价钱，苏宁云著存案价17530，卓越坊17916，紫薇西棠16009，而且开盘另有折扣，土地市场的火热和购置市场的平淡，看似反面谐，但并不冲突，地王真能动员房价上涨吗？未必！

举几个地王的例子，我从业履历中印象最早的是海亮13年在西沣路拿的地，2013年，西安市场最昏暗的时候，海亮地产以近10亿价钱拿下西沣路155亩地王，这块地就是之后著名的高新性价比之王——海亮·新英里；

当年销售价钱7200左右带装修，同年新房市场，高新丈八北路沿线，西沣路周边同样这个价钱，地王名号很响，效果平平；

（15年地王，现合能公馆）

15年，长安区地王，即现在合能公馆地块，当年151亩，折合楼面地价2854元/平，总价7.45亿，这些都是位置不错，自然降生的地王；

再往后就是融创东二环，137亩地总价18.5亿，楼面价7212元/平；金泰48亿摘青龙寺388亩，楼面价9177元/平；

(青龙寺地王恒志云都地块）

恒志青龙寺59亩地，楼面价8785元/平，也就是现在的恒志云都，融创和恒志最终的面世价钱基本在两倍以上，且卖的挺难但结果挺好。

这些地块的配合卖点都是位置绝版，周边基本无新房，主城区焦点，配套齐全，医院高校等群体购入多，这也是开发商拿地时候的逻辑。

拿地逻辑

尤其是西安土地严格控制出让量的现在，对于开发商而言，屋子卖不出去不担忧，手头没地才担忧，作为一个高周转行业，巧妇难为无米之炊的苦可谓淋漓尽致；

这两年西安新进不少全国头部开发商，好比朗诗，远洋等，但一直面临缺地尴尬，最终面世的项目要么微型盘，要么远郊；主城区好的地块一直在头部几家手里，每年销量的排名其实就是土地储蓄量的排名；

（2019西安开发商拿地量）

对于土地的焦虑让开发商开始接触主城区城改，开始合并开发，开始接受大量配建要求，开始接受高地价；

只要有地，不怕成本高，转型走精品开发，不快销，上推广，上渠道，无非就是卖的慢一点，总比无房可卖要幸福；

一个再强的开发商，在新落地都会迟迟没有项目的话，再好的产物也只能落得团队就地遣散的了局。

固然，作为世界上最精明的群体之一，开发商拿地也是要算经济账的，透支购置力也要看区域，西安消费最强的二环内，曲江，高新，包罗可以讲故事的沣东，沣西都是重点；前者购置力充沛，后者竞争小。

高新价值

这其中，高新既是房价最保值的，也是土地最稀缺的，如果没有软件新城今年的大量公司，高新基本无地可供，这背后自然是高新上万家大中小企业的支撑，以及几十万事情人口的消费需求在支撑；

这也是为什么高新但凡有土地挂出，竞争人数只多不少的原因，仅这次地王的竞拍中，就包罗22家房企，招商，中海，保利，龙湖，绿城，金地等市场头牌都在到场；

（高新软件园实景）

纵观西安所有区域，也只有高新能有这样的根本撑得起这个价钱，作为工业造城的区域，不举太多数据，单单高新建学校的手笔就无人能力，这还只是在基础配套的一项投入，往大了说，能同时拓展软件新城和高新三期，同步希望飞速的也只有高新；

这就是开发区的优势，有最好的政策支撑，最灵活的体制，最高的服务效率，以及最小的都会历史肩负；上阵一身轻，还都是赚钱的行当，生长不快才见鬼；

（2019年上半年区县生产总值，泉源：悦西安）

降生于雁塔之上的高新，现在已经形成席卷雁塔，长何在内的近679平方公里的超大园区；2019年上半年的GDO收入中，七个开发区中，高新区862亿，第二名经开区339亿，曲江139亿，最后的航空基地11亿；

诚然GDP不能说明所有，但高新这半年863亿的收入中，卖地的结果并不突出；但上万家企业却孝敬了远超其他开发区区域之和的收入；再往细了说，就是工业，人口，消费的支撑；

（高新云水公园实景）

众多开发商敢于高价软件新城拿地，不但单是省图新馆，云水公园，软件园这些看得见的配套，而是隐藏在这个区域内的强大消费能力；在房住不炒的地产下行时代，开发商虽高喊活下去，但拿地却一个比一个努力；

也确实，土地才是一个都会最稀缺的资源，屋子是快消品是不值钱的，但以屋子为圆心，周边是成熟的工业园，地铁，教育，商业配套，这些是很值钱的，属于都会稀缺资源，地产的开发历程就是一个将屋子与都会稀缺资源绑定在一起的历程。

房价本质

房价越高的地方，区域面目越好，区域面目越好的地方，房价越高的可能性才高；前者的典型就是曲江，后者的典型高新越来越像，只不外高新的区域面目不但单是情况，而是工业，配套，教育的综合指标；

西安再怎么生长也是中国的一个都会，土地也罢，房价也罢，政策也罢，始终随着一线都会在走；即便消费收入还达不到，但作为顶层设计者，不外是时间的问题；

深圳，上海房价能坚挺在5万，6万，单论屋子的价值能有几多，老小区，筒子楼并不值钱，值钱的地方在于更好生长时机，更宽的视野，更公正的竞争，以及想象无限的未来；

（西安曲江南湖实景）

而想要获得这样的都会情况，定居下来，就需要通过房价去买单，这是都会化生长的一定历程；都会运作和开公司是一样的，大家都是通过提供公共服务赚取收益，都是有偿的；

只不外前些年，西安对于土地的运作手法并不成熟，各区压价严重，让大家以为公园，商业，地铁，园区这些资源都是本该有的；

但自从土地统一收储，大量人才落户后，这些原本该有的资源酿成了有偿使用，通过拍地，卖房去兑现出来，现在主城区大平层就是案例，16000+高价的背后卖的就是别人没有的学校，别人没有的地铁口，这些是生活所需，自然会有人买单；

同时土地容积率的降低，相当于将成天职摊给房价，最终形成倒逼开发商产物升级的效果。

地价影子

房价的本质是地价，是土地财政， 西安房价真正涨的时候恰恰也是土地市场变化的时候，供需决议市场，在此体现的淋漓极致；

除了上述对于都会资源的运作，大量配建也是近两年土地出让的主旋律，以昨天软件新城这块地王为例，15%的公租房配建外，另有4亿多的公办学校建设资金；

对于卖地方，通过控制土地，提高价钱，不仅提高了土地溢价，同时还解决了公办学校建设资金，公租房建设资金，一举多得；只不外最终的成本是分摊给每个购房人身上了，这就是我们常说的小我私家买房为都会建设买单的原理；

不得不说，西安对于土地的运作手法越来越熟练了，这一点确实在向一线看齐，而高新的根本和热度，还是撑得起这种运作的；

换句话说，如果一个都会工业最强，收入最强，配套最强的区域，都挤不出一个地王，那么其他区域情何以堪，高新自己就是整个西安的窗口，纵然一宗地王不会影响整个市场的房价，但都会高度得先提起来；

至于之后开发商高价拿地的屋子能否卖出去，就是市场纪律了，你降价也罢，你折扣也罢，就不关土地的事儿了，卖不出去总有人明白是消费不行，产物不行，营销不行，真正体贴成本的人又有几多呢？

（泉源于网络）

落得最欠好的了局无非高成本低售价，降标交房，这个帐就得开发商自己算了；

而顶层要做的是在现在疫情连续，百业待兴的情况下，如何止损，卖地确实是最快的钱，这也是为什么总有人问疫情后，为啥限价显着放松的原因；这自己就是给市场的信号，限价送了，开发商才敢努力拿地，西安现在正是大建设阶段，地铁，公园，学校背后都得要钱。

在这种生长压倒一切眼前，刚需买不起房，房价上涨吐槽多的声音就被淹没在都会生长的滔滔洪流中，都会通过能力在不停筛选人，屋子通过价钱不停筛选用户，商品房的本质，还是卖给买得起的人，而非需要的人……

房哥有话

有时候细想，和公司一样，都会自己也是一个庞大的机械，同事之间和和气气，大家乐乐呵呵虽然开心，但公司没收入，人人都得下岗，都会更是如此；

我们能做的无非努力更努力，不被社会淘汰，过上更好生活，屋子不是生活全部，但屋子承载的资源，却能让生活更好；

这样想，是不是心理稍微轻松一些，遇到地王欠好怕，看看就好，刚需早买，不要张皇，拿脱手机发个朋侪圈先……

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作者：西安房哥

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