疫情之后，楼市松绑冲关，房价即将发生变化？

地产造富，如南柯一梦。

4月14日，甘肃兰州公布《关于进一步深化城镇住房制度革新完善住房供应体系的实施意见》。

其中，有一条提到：

凭据市场运行情况，调整商业地产贷款的首付款比例，由现行的70%调整为50%。

对于住宅地产的调控政策，并未举行任何调整。

在此之前，多地冲关住宅地产首付比例松绑，均以失败了结。

如今，兰州迂回商业地产，效果仍然未知。

01

3月12日，陕西宝鸡公布住建行业应对疫情15条措施，新政存活不到12小时，随即被叫停撤下。

15条措施中，有1条提到：努力争取首套房首付比例降低。

稍早，2月21日，河南驻马店也因公布类似新政，在2月28日被叫停撤下。

其中，有1条同样提到：将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。

政治站位太低，是新政被叫停的原因之一。

除此之外，广东广州、山东济南、浙江海宁在疫情之后推出的房地产新政，也都上演楼市松绑一日游。

3月26日，网传上海房贷首付“松绑”，首付比例由3.5成下降至3成。

作为楼市风向标之一的上海，并非第一次传出降首付的消息，说明什么？此时现在，楼市已躁动不安。

然而，这一次仍被证伪。

数据泉源：微博

一场疫病之后，经济重启迫在眉睫，刺激楼市被地方寄予厚望。

仅仅是拉动屋子，就可以动员消费，就可以动员上下游生产，比拉动家电或者拉动汽车效果更好。

一行开工，各行用饭。

这是地方能想到的，最简朴的，也是最有效的方法。

02

100万元的屋子，3成首付30万元，2成首付20万元。

即便屋子涨到120万元，首付2成，也仅仅是24万元，远低于3成首付的短期压力。

经济停机2个月，企业与住民收入骤减，支出压力在变大，于是地方冒出调整首付比例的激动。

不是钱不够吗？不是想买房吗？不是刺激经济吗？

首付一降，可以用更少的钱，撬动更多的屋子。

如果原先10个家庭中，仅有2个家庭可以首付买房，现在可能酿成5个家庭。

由房地产衍生出来的债务钱币，由1个家庭的70万元酿成80万元，由2个家庭的140万元酿成5个家庭的400万元。

杠杆刺激需求，需求缔造钱币，钱币又推动房价。

一来生产有了，二来就业有了，三来消费有了，四来流动性有了......

利益数不胜数，唯独坏处就一个。

2个家庭200万元涌入楼市，对房价影响可能不大，5个家庭500万元涌进楼市，对房价影响却可以很大。

经济重启，收入恢复，另有更多的钱币涌进楼市。

为什么？因为屋子变相自制了，原本攒够30万元才气买到的屋子，现在攒够20万元就可以买到。

当钱币涌进楼市，推高房价之后。

100万元的屋子涨到120万元，首付还是很自制。

120万元的屋子涨到150万元，首付酿成30万元，与100万元时候的3成首付一样压力。

房价，却涨了50%。

与3成首付时候相比，2成首付缔造的需求与钱币，以更快的速度推动房价上涨。

最终，2成首付能够买得起屋子的家庭，由5个又跌回2个。

房价继续上涨，2成首付凌驾30万元。

虽然杠杆带来的翘板效应很大，翘板越长撬动的工具越多，可是翘板越长越懦弱，撬动的工具越多也越容易断。

已往，一个新生家庭要用到自己两人和双方怙恃一共6个钱包，才气凑够首付买房。

下调首付比例之后，在短时间之内，压力可能降到5个或者4个钱包。

时间一长，却要支付更多的钱包。

在高房价的推动之下，6个钱包一样不够，甚至需要拿出祖辈的N个钱包，才气凑够首付买房。

03

在中国，收入水平与房价水平并不匹配。

同样1000元的经济体量，200元的房价。

4小我私家的国家，每人250元的收入，负担着200元的房价。

8小我私家的国家，每人125元的收入，还是负担着200元的房价。

2019年，全国住民人均可支配收入是30733元，人均每月可支配收入是2561元。

其中，城镇住民人均可支配收入是42359元，城镇住民人均每月可支配收入是3530元。

以第一财经宣布的2019年四线都会前5个和五线都会前5个为例：

四线都会韶关新楼盘的单价均值是6537元，常德是6134元，六安是6243元，汕尾是1.08万元，西宁是9737元。

五线都会防城港新楼盘的单价均值是7369元，玉溪是1.05万元，呼伦贝尔是4408元，普洱是1.47万元，葫芦岛是6554元。

数据泉源：中国房价行情

大略盘算，均值都凌驾7500元。

在不吃不喝的情况下，城镇住民2个月的可支配收入，可以买到1平方米。

100平方米的屋子，需要200个月的可支配收入，折合16年。

首付3成，需要60个月，折合5年。

在现实中，省吃俭用也不行能一分不花。

剔除房租和日常消费，如果3500元可支配收入剩下一半，那么16年变32年，5年变10年。

在攒首付的历程中，还要保证房价不涨，更别提一二三线都会。

2019年，个税起征点从3500元上调至5000元，测算缴税人数从1.87亿人下降至6400万人。

2019年中国人口为14亿人，6400万人占比是4.57%，1.87亿人占比是13.36%。

每月人为凌驾5000元的人数仅为4.57%，3500元至5000元的人数为8.79%，低于3500元的人数高达86.64%。

均值小，差异大，这是现在的收入特征。

虽然M2很高，可是真正有能力用收入轻松买房，仅仅是站在顶端不到5%的人。

在差别统计口径下，2018年中国住民债务与可支配收入比均凌驾80%，上海财大的数据甚至到达107.2%。

数据泉源：trading economics

大部门资难抵债，是住民现状。

大部门杠不动了，是楼市现状。

大部门收入不涨，是经济现状。

谁能想到，这一轮房地产调控旷日持久，从2016年尾至今，历时3年有余，仍未松绑几多。

接下来，还要连续多久？

站在经济公式角度，有2个解决方法：

1、做大分母，想措施提高收入，稀释房价压力。

2、做小分子，让房价下跌，有钱没欠债的轻松买房，没钱有欠债的卖房去杠杆。

后者，在经济不崩盘的情况下，难以实现。

前者，可能是唯一的解决措施。

什么时候革新乐成，什么时候经济增长，什么时候楼市就能松绑进入下一阶段。

在此之前，政策就是“熬”。

房住不炒，焦点思想是不炒。

或许，再熬三年五载，欠债压力过大，或者屋子不再重要，还能做小分子。

PS：最近有激动写一篇万字长文，关于房地产与钱币的前世今生，如何彻底退出中国舞台等等。

喜欢本篇内容请给我们点个在看