疫情之后，买房的时机来了吗？

列位小同伴大家好。

前段时间，疫情将大部门国人封印在家中。线上行业获得了长足的生长，但线下行业却受到了差别水平的影响，往日和互联网八竿子打不着的地产行业，也开始在网上打广告了。

能让家大业大的地产都亲自下场，是不是说明房企的现金流不足了呢？

于是就有人从房企现金流的角度，推导出了房价要跌的结论。

那这个结论到底正不正确呢？小投今天，再次邀请到长投研究院的资深分析师妙妙蓝，来分享他的专业看法。

房价会跌吗？

小投：

接待妙师，都是老熟人，我就单刀直入直接提问了，你以为房价会下跌吗？

妙妙蓝：

整体基本不行能。

之前我们聊恒大的时候说过，许多地产公司从1月开始销售受到疫情的影响，2月份更是险些陷入停滞，这种销售逆境3月中旬开始后才逐步缓解，至少住民可以出门去售楼处签条约了。

海内大部门地产公司都是高杠杆企业，有些企业的有息欠债率高达50%。他们需要卖掉手里的屋子，然后回笼现金流来还款。

除了客源少，资金压力大之外，房地产公司的库存压力也在增加。

数据显示，停止3月底，50个重点都会商品房库存同比增长11%，许多地域销售去化周期拉长，其中北京、大连、厦门等都会库存周期已超40个月。

也就是说，纵然从现在开始不再增加新的楼盘入市，现有在建和已完工未售部门的库存，凭据之前合理的销售周期来看，足足需要40个月才气卖完。

这么来看，地产行业似乎有在重压下降价的念头，那实际情况是怎样呢？

中房协会有一个百城价钱指数，2020年一季度，全国重点100个都会房价累计上涨0.18%，虽然涨幅下降，可是房价并没有跌。一线都会累计上涨0.19%，与去年同期基本持平；二线都会价钱累计上涨0.13%，三四线代表都会累计下跌0.07%。

也就是说，从统计的角度，在受疫情影响最严重时，都会房价分化愈发现显，一二线上涨，三四线下跌。

从成交量来看，全国新房一季度成交规模同比下降30%。二手房市场，由于生意业务受到限制更大，成交量下降45%，成交量到达近五年最低。

虽然3月份成交规模有所上升，可是和去年相比依旧有一定的差距。也就是说，从现在市场反馈的效果来看，疫情只打击了房地产行业的“成交量”，对房价的打击并不显着。

用一句话总结：疫情下，一季度房地产市场的特征是“量减价稳”。

房企有压力，为什么房价不降？

小投：

妙师，前面的分析那么多，基本结论就是房企的压力还是挺大的，那为什么体现是降量不降价呢？造成这种效果的原因是什么？

妙妙蓝：

八个字总结：“政策维稳，企业不慌”。

不管怎样，今年房价泛起大涨的可能性是极低的。在一季度海内经济受到庞大打击的情况下，中央的政策一直强调“房住不炒”。虽然钱币政策越发宽松，可是这些资金流向地产领域的路径，仍然被捏得很紧。

今年的政策偏向于“稳定”，而不是“扶持”。利好的政策，更多是倾向于行业的供应端，需求端刺激较少。

需求端的刺激，很好明白，让买房的需求增长。简而言之就是放开“限贷、限购”的尺度以及降低首付门槛等政策。现在一二线都会基本上还维持相对严格的双限政策，这样也就限制了一部门购置者，特别是跨市场的投资客。

从当前的状况来看，政策对需求端的控制还是很是严格的。但这也衍生一个问题出来，那就是许多地产公司的现金流是很是紧张。如果现金流骤减，不少地产公司压力会很是大。

那怎么解决现金流问题呢？

学过长投股票课的朋侪都知道，企业资金的泉源有两种，一种是谋划运动现金流流入，另有筹资运动现金流流入。

降价促销卖房，收到现金，属于谋划运动现金流流入。如果能够从银行获取新的贷款，用新贷还宿债，属于筹资运动现金流流入。

这次的主要手段是从“资金端”入手。例如让地产公司延期或者分期缴纳土地出让金，下调土地保证金比例，延期支付贷款利息，调整商品房预售条件和预售资金等手段。

对于地产公司来说，今年的主要目的也从增长调整为稳定谋划，在维持现金流宁静的基础上，保证销售规模，从激进扩张调整为保持竞争力。

资金链如果紧张，就降低当期土地的购置规模，先将现有库存销售出去。我们可以看到一季度土地成交数据下滑还是很显着的。大部门地产公司开始审慎收缩，以保证富足的现金流应对风险。

一季度房产、土地成交量萎缩，不仅是购房者处于张望的态度，地产公司也开始张望。

规模化的地产公司，账户资金相对比力丰裕，而且有资金和政策的扶持，还可以延期拖欠上游企业的资金。他们短期内没有资金链断裂的风险，所以他们没有选择在这个阶段大规模降价促销。

固然，在这园地产企业现金流大考中，有些公司会顺利结业，也有些公司会被迫退学。

换句话说就是，咱们国家的疫情控制相对顺利，停工这两个月，对地产行业有一定打击，但不算特别大。头部的地产公司，手里有钱，自然也不会着急遽慌的降价卖房。所以一季度地产出现了“量低价稳”的状态。

如果二季度地产成交量同样萎靡不振，一些战备粮不够丰盛的公司，可能加大促销的力度。但如果二季度成交量回暖的话，也就没有什么以折扣价买房的时机了。

房价降不降，焦点还在供需关系。一二线都会有更多资源与时机，对人的吸引力更强，所以他们的房价会更稳定；而三四线都会的人才被吸到大都会，这些都会房价的下降压力会更大。在地产行业生长的历程当中，一些都会的房价会被另一些都会远远甩开。

小投：

好吧，理论我或许弄懂了，就是疫情虽然给地产行业带来一些压力，但龙头公司还是可以凭借政策过得很是滋润。除非二季度地产成交量依旧萎靡，否则地产商不大可能大规模降价，对吧。

妙妙蓝：

没错。

小投：

可是这些工具好庞大呀，我担忧小同伴们弄不明确，有没有什么简朴的判断方法提供应小同伴们呀？

妙妙蓝：

还真有一个，判断这个都会短期内房价是不是有下降的可能，就看都会对地产行业和购房者有没有什么刺激政策。

刺激政策越多，说明该地域屋子销售压力越大。反之，越不愁卖的，自然就不会去做促销了。三个一线都会，北上深，近几年险些没有出台任何刺激，或者放松限购的政策。

有什么买房建议？

小投：

妙师，对一些想要买房的小同伴，有什么建议吗？

妙妙蓝：

如果说你今年有购房的需求，可以优先关注一些优质地产公司的楼盘，例如万科和龙湖。此外，你可以关注一下第二季度你所在地域的楼盘成交量，如果成交量一直淘汰，那么三季度可能降价促销的力度会更大。

如果你关注二手房市场，也许能从一些短期内资金遇到难题的人手里，买到性价比更高的房产，因为他们急于脱手，你拥有更强的话语权。

凭据某机构2019二手房市场调研陈诉，北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡，而且预计2020年北京二手房价钱颠簸在5%以内（下浮）。

只要房价不是短期内暴涨，许多的购房者就会泛起张望的情绪。这个历程时间越长，购房者越理性，买方的话语权越强。

此外，对于刚需购房者来说，楼盘的品质很重要，许多时候不能贪图一点房价的价差，就去买小公司的房产。

楼盘的整体品质，除了硬性的施工质量之外，还包罗户型设计，优秀的户型能够提升居住舒适度，以及面积使用效率。

此外，优秀的物业公司，能够淘汰我们在生活中遇到的种种未便，提升生活质量。包罗小区的绿化设计，人车分流设计，甚至商业配套，都对后续的居住情况有很大的影响。我们买屋子，并不是一次性商品，如果要住这里10年、20年，更重要的是整体的情况和服务。

妙妙蓝：

ok，建议我说完了，下面来说说我对地产行业的看法。

（小投提示：以下内容属于妙妙蓝分析师给的“加餐”，是关于地产行业商业模式和综合分析。内容有些烧脑，但价值度很高。大家按需自取哦！）

长投分析师对地产行业的看法

供需关系会引发房价分化

从中国房地产供应形势看，人口密度最高的都会群和都市圈，外来人口多，经济生长活跃，房价就上涨，房地产供应格式偏于不足。三四线都会房地产供应过剩形势并没有获得缓解，随着经济连续下滑，面临的销售逆境和压力会越来越大。

所以差别地域的购房者，除了自身的经济状况之外，也需要认识到差别地域的市场纪律。如果你人在深圳，而老家是某小都会，看到那里房价下降，就寄希望深圳的房价也大跌，那是不现实的。

要不要买房，更多是基于我们自身对房产的需求以及我们的经济实力。纵然一些都会，相同的地域，差别的楼盘泛起价钱分化，有的楼盘价钱下跌，但那些焦点区域的优质楼盘，甚至可能会上涨。

地产调控的焦点是“稳定”

现在中央“房住不炒”的政策很坚挺，各地方政府则通过种种手段在试探。好比：降低都会落户门槛，下调公积金贷款限制，甚至降低了首付款比例。

但在这个大前提、大基调稳定的情况下，许多地方政府除了卖地，真没啥增收的渠道。因此有些都会才会在“一城一策”的方案上，偶然给地产开个小口子，缓解地方政府财政压力。

其实对于都会来说，它也不希望房价上涨，因为对于都会而言，最重要的资源其实是人口，地皮就放在那里，只要人口够多，大不了往外扩，你看北京不都扩到6环了吗？

如果房价上涨，会严重阻碍都会吸纳人才；如果房价下跌，则会引发有房一族的不满。所以都会自己，也不希望房价颠簸过于猛烈。

地产调控，基础是稳定：稳房价，稳销售。用时间来换空间，逐步淘汰财政对地产的依赖性。

近几年地产公司也倾向于加大在一二线都会，以及东部蓬勃地域的拿地规模。因为这些地域，能吸引更多的人，关键是能吸引更多的有钱人。这些地方的需求会增加，地产公司在这些地方提供供应，供需相对平衡。

这就是房地产市场化运行的纪律。

小投：

好的，谢谢妙师和小同伴们分享你对地产行业的看法。

小同伴们，听完妙师的分享，你对地产行业有没有新的看法呢？接待在留言区和小投分享你的看法哟！

本文作者

▼

点“在看”，更多分析师干货在路上