控制房价借鉴西欧履历

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本文选自《看懂财经新闻的第一本书》

作者：陈思进

虽然无法完全把西欧调控房价的计谋照搬到中国来，但我们仍然可以从西欧的履历中看出一二。

在西欧，屋子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是计入CPI（住民消费价钱指数）加以盘算的。所以，一旦房价高涨，CPI凌驾5%的话，便属于恶性通货膨胀，政府就非得出重手。好比在里根时代，美国经济一度恶性通货膨胀，里根政府便一连加息，一直加到18%，硬生生地控制住通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。

西欧政府在征收高房地产税之后，提供大量种种类型、租金稳定的屋子，使大多数民众并不需要非得购房而居。在德国，有高达57%以上的人一辈子租房而住。纵然在地广人稀的美国，在次贷危机发作之前，拥有屋子的屋主打破历史最高纪录，可依然有凌驾33%的人租房而住。

在西欧，租房还是买房，对公共来说只不外是对生活方式差别的选择而已。无论在理财还是其他方面，并无优劣之分。

如果真想调控房价，西欧平均2%的房地产税是一个控制房价的平衡器。此外，房贷利息的随时上涨以及政府为“劫富济贫”所推出的大量廉租屋也是两大抑制高房价的方法。升息的效果就是收紧信贷，斩断了“血液”的供应。华尔街有一个模型，房贷利息每升1%，房价就会下跌5%~10%。真所谓“成也萧何，败也萧何”——当初吹大房市泡沫，就是低息放松信贷立了“头功”。

这三种利器糅合在一起，恰似绞索一般套住了房价的恶性攀升，所以， 西欧的房价不行能像中国那样疯涨。他山之石，可以攻玉。如果中国希望停止投机炒房，使房价回归理性的水平，不妨全面借鉴西欧这三个方法。

美国：征收个税和不动产税

在美国涉及房产的税主要是小我私家所得税和不动产税，而买卖历程中险些涉及不到其他税。每年的春季由房主自己报税。房产如果持有两年以上（以过户时所发的宅券时间为准） 再出售的，伉俪俩可以有50万美元的免税额， 即如果房产增值没有凌驾50美万元就可不缴税；而只身的免税额在25万美元。如果凌驾此数目，联邦政府要对涨价部门征20%的小我私家所得税，如果持有时间不满两年，两者涨价部门全部要交20%的小我私家所得税。但装修以及其他革新衡宇的用度和贷款利息可以予以扣除。

此外，拥有房产后房主需每年缴纳不动产税给州政府。各州税率有所差别，征收幅度为房产价值（政府一般每两年左右评估一次）的1%~3%，分两次付清。

法国：按土地出租价值征税

在法国，房地产税的征收依据是土地的出租价值，包罗“未建成区的地产税”“建成区土地税”和“住宅税”。按划定，“未建成区的地产税”由空隙的所有者缴纳税金，其税金减免部门是20%；“建成区土地税”由修建物（住宅或其他修建物）的业主缴纳税金，其租金减免部门是50%；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部门。

在上述三类房地产税中，前两类是由业主缴纳，后一类由居住者缴纳；由业主缴纳的两类思量了业主的成本，因此有减免部门，而由居住者缴纳的一类则没有减免。

韩国：征收综合不动产税

韩国政府在2005年征收“综合不动产税”之前已经出台产业税。好比一套市值1亿韩元 （现韩元兑人民币汇率约183∶1） 以上的住房每年要征收0.5%的产业税，不外由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。

综合不动产税是在产业税之上分外征收的，韩国政府把税款分配到各个地方政府，资助缩小地域之间的经济生长差距。征税工具是市值6亿韩元以上的住房，税率是1%~3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%~70%，实际税率要低许多。2007年，综合不动产税实际税率到达了最岑岭，为0.87%。从2008年韩国政府开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税工具上调到市值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%~1%。

荷兰：勉励出租分类课税

荷兰对衡宇课征1的税收有两种：第一种是衡宇消费税，对衡宇使用者课征；第二种是地方政府课征的产业税，主要课税工具是衡宇。另外，中央政府征收的净值税也包罗对衡宇征税。

衡宇消费税的纳税人是衡宇消费者或使用者，包罗自用衡宇和租用衡宇的人。税率是比例税率，计税尺度为衡宇租金和衡宇内使用的家具的价值；允许从租金中扣除一定数额，就剩余额课税。

产业税属地方税收，工具包罗土地、衡宇等不动产和某些动产，主要课税工具是衡宇，故对许多土地有免税划定。衡宇价值由地方政府参照衡宇的市场价值评估确定，税率由各地政府自定。

中央政府征收净值税的工具包罗小我私家住宅和营业用房。对营业用房有减免划定，13.1万荷兰盾以下的衡宇金额免税，凌驾13.1万荷兰盾以上的部门减征40%的税款，减免税额最高不得凌驾58万荷兰盾。对以衡宇租赁维持生存的低收入者给予减税照顾。对营业用房及低收入者有减免划定，但对小我私家住宅则没有。这种税收政策尤其勉励低收入者出租衡宇。

加拿大：100%物业征税

温哥华地产财政的主要泉源是地税（物业税）收入，约占总财政收入的

58.4%。地税不是凭据土地面积征收，而是按物业的总价值（土地和衡宇）的

情况，按差别税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦住民的福利补助来保持社会的基本平衡。

温哥华市政府对物业治理很是严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，用度也由政府卖力。凭据业主的差别情况，征收土地和衡宇的评估总值的0.5%~15%，自己居住、自住加出租、商业性等差别用途的地产，其房地税也不相同，对拥有第二套住宅的人还以高税率征收。

新西兰、澳大利亚：不动产税率最高为1%

新西兰和澳大利亚买卖衡宇时也不涉及什么税，只有卖家涉及小我私家所得税。如果一小我私家拥有几套房产，税务部门就会对其格外关注。在每年3月报税时，对赢利隐瞒不报的，处罚很是严，甚至会责令坐牢。

不动产税则是政府凭据衡宇的占地面积和每年举行评估的衡宇价值按0.3%~1%征收。

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