魔幻！深圳楼市炒风再起，“扩容”预期会否动员大湾区房价？

提起深圳近期的房价，只能用两个字形容——魔幻。自海内疫情渐趋平稳，逐步推进复工复产以来，深圳楼市就独领风骚，你在叹失业，“土豪”在抢房；你在哭股市，“土豪”在抢房；你在怕粮食危机，“土豪”还是在抢房……

是什么让深圳楼市这么“疯狂”？“扩容”预期下周边房价会否被动员？2020年究竟该不应买房？

市场升温

进入3月，深圳楼市一路升温，陪同着成交放量，“品茗费”、“饥饿营销”等炒作现象重出江湖。

价值千万元的房产，要收百万元的“品茗费”；豪宅项目分批入市，次次开盘次越日光；部门中介APP二手房挂牌价上演“天天向上”……闹得刚需心慌，投资客手痒。

而在本轮上涨行情中，最抢眼的两个主题就是“学区房”和“前海观点”。

学区房霸主职位不改

学区房一直是房价上涨的强力助推器。近期，南山区、福田区就有多个学区房片区泛起上涨。

以福田区八卦岭片区为例，原来“老破小”楼盘居多，房价体现平平，但自从2019年头传出要建设一所名校的消息后，房价便一路上行。

有消息显示，该片区的都会主场小区2019年3月一套46平方米的一居室成交价为5.6万元/平方米，但2020年3月，同一朝向同一楼层的一套一居室成交价为8.2万/平方米，一年之内成交价上涨46%。

“前海观点”热炒，宝中承接“外溢”？

“前海观点”自去年年尾就一直热炒，受前海深港现代服务业互助区、前海蛇口自贸片区“双扩区”利好消息影响，南山、宝安二区成为房价上涨的“领头羊”，尤其是靠近前海的宝安中心区涨幅最为惊人。因计划好、楼龄新、配套全等特点，该片区20多个楼盘单价团体打击“10万+”，最高的挂盘价凌驾21万元/平方米。

从宣布扩容，到腾讯新“鹅厂”落户大铲湾，再到3天之内卖出800套千万豪宅，前海的一举一动都牵动着宝中。

据中介透露，前海的写字楼未来能容纳近50万人，而宝中的写字楼，办公人数将达30万人，桂湾的金融从业人员和高端码农、前湾的金领和精英，都市有就近安家的需要。

愿景是优美的，但真的能实现吗？

首先，现在10万+/平的房价，就已经把普通白领阻遏在外了。买得起宝中的，基本都是身家数千万的土豪。

其次，参考现在深圳写字楼供应体量和空置情况，短期内，前海恐怕很难吸引几十万人入驻。那么因“前外洋溢”而躁动的宝中房价，能不能经得起磨练，值不值得高杠杆入手，恐怕还真欠好说。

会否动员大湾区房价

宝中房价因为“前外洋溢”而高歌猛进，那么，大湾区房价又会否因为深圳“扩容”预期而上扬呢？

究竟，为啥每次调控放松，深圳最先反弹？为何深圳房价全国第一？

原因很简朴——缺地！

而深圳这座都会对年轻人的吸引力，实在不容小觑。在2019年全国新增人口都会排行榜上，深圳以新增41.22万位居全国第二位，仅次于杭州。

这就解释了深圳房价上涨的原因，能影响房价走势的因素可能有许多，但在政策调控之下能对房价起到影响的因素就只有两个：人口和经济。

2月28日，深圳市委市政府公布《关于统筹推进疫情防控和经济社会生长事情的若干措施》，提出加速推进粤港澳大湾区和深圳先行示范区建设，明确落实广深战略互助框架协议，加速体例深圳都市圈计划，推动深莞惠联动生长，创新完善深汕特别互助区治理体制机制，增强与珠海、中山、江门等都会在工业园区、科技创新等领域互助。

计划规模很明确，以深圳为中心计划了3+2都会群，总面积到达15800平方公里，笼罩东莞、惠州主城区的1小时交通规模。

从最近临深的市场体现来看，整个东莞市场都受到了刺激。不仅大量知名房企重仓拿地，而且一、二手房成交都十分火热。

新房方面，近期东莞存案了一批楼盘，多盘存案价凌驾3万。其中，4月3日，丰华珑远翠珑湾拿到最新预售证，存案均价3.8万，其中10套新房存案价更凌驾4万元/平，刷新东莞城区房价。

二手房方面，从东莞整个临深片区的成交均价来看，基本上都在2万左右，其中最高的即是塘厦镇，均价为2.8万/平左右，其次为凤岗，均价在2.1万/平左右。

当下要不要买房

各地的楼市消息，总在刺激消费者，一方面经济下行压力庞大，一方面钱币放水显着，入手还是等候，成为当下买房人最纠结的问题。

对此，我们还需客观多面的分析。疫情对西欧国家经济的打击，还在继续加大，而传导到海内需要一段时间。所以，“2020年中国经济最难题的时候还没到来”这话不假。此时，无论是宣扬全球大放水，买到就赚到，还是强调经济下行，买房血亏，都是过于片面、粗暴的思维。

首先，我们要相信，虽然经济下行压力庞大，但国家定会通过灵活运用钱币政策、加大基建、深化革新等措施，最大水平的稳住经济。

而经济稳了，楼市也不会出大问题。

其次，全球大放水之下，要想手上的资产跑赢钱币贬值，焦点一二线都会的房产，依然是老黎民值得设置的资产。

鉴于近期楼市的疯狂主要还是因为受疫情影响，被压制了两个月的需求集中发作，形成了市场火热的局面，导致业主跟风涨价的不理性情绪较高。预计，当需求获得释放缓解，楼市接下来会有一波回调。建议非迫切刚需持币张望，许多都会的房价另有调整的空间！