盛松成：房地工业在经济增长中仍然具有重要作用

4月15日，上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授盛松成做客头条财经团结中国网财经配合举行的“金融念书汇”栏目。盛松成曾任中国人民银行观察统计司司长，被誉为“社融之父”，在钱币政策和房地产等领域有深厚的研究履历。

在这本新作《房地产与中国经济》中，盛松成表现从世界蓬勃国家来看，房地工业在经济增长中仍然具有重要作用，欧洲、美国、日本等国家的房地工业增加值在GDP中的孝敬均凌驾10%。可以看出，房地产作为关系国计民生的工业对于经济增长的孝敬十分重要，对蓬勃国家如此，对我国亦是如此。他认为，新冠疫情对我国经济造成较大的打击，在坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，要适当发挥房地工业在稳定经济、促进就业及保障民生方面的努力作用。

问：盛院长您好，《房地产与中国经济》由中信出书团体出书后受到社会各界的关注，并获得了不少好评，请问写作本书的配景是什么？本书对我国房地产市场研究有什么理论和实践意义？

盛松成：自1998“房改”以来，我国房地产行业进入市场化生长阶段。2003年，《国务院关于促进房地产市场连续康健康健生长的通知》(国发[2003]18号)把房地工业列为“支柱工业”，拉开了中国房地产市场快速生长的序幕。2016年以来，我国房地产市场履历了“史上最严厉的调控”，确定了“房住不炒”的基调及“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，并提出了构建房地产市场长效调控机制。然而，到现在为止，无论是官方、还是社会学术研究机构，都尚未给出有关“长效调控机制”的清晰框架、实现机制及明确目的。这在一定水平上反映了现在对房地工业的研究仍然比力单薄。面临 “高房价”问题，房地产调控从限购、限贷等生长到限价、限售，措施不停升级，调控方式仍然是走一步看一步，虽然短期能够起到稳定房价的作用，但也仅是权宜之计。从恒久看，如果既要保持房地工业康健生长，又要实现其与经济协调生长的目的，必须深入研究房地工业在经济中的作用和职位，以及对于民生和社会的影响，为房地工业找准定位，才气提出对未来房地工业康健生长和构建房地工业长效调控机制的合理政策建议。这也是我们写作本书的初衷，希望能抛砖引玉，有更多的专家学者到场这一问题的深入探讨。

本书主要论述房地工业与中国经济的相互关系，探讨我国房地工业生长的纪律特征、现阶段存在的主要问题、对其他工业及宏观经济的影响，以及未来如何实现房地产与经济的协调生长、如何构建房地产长效调控机制。本书包罗实证磨练和理论研究两个方面。在实证磨练方面，用事实和数听说话，并运用先进统计方法；在理论研究方面，深入分析我国房地产市场的特征、存在的问题，同时借鉴蓬勃国家房地产市场生长的纪律和履历，提出适合我国国情的房地工业生长偏向。

本书做了一系列创新研究，包罗房地工业对经济的孝敬、住宅的属性、房地产调控思路、高房价的应对计谋及构建房地产长效调控机制等，并实验用生长的眼光来分析如何解决房地产行业面临的新挑战、新问题。本书可作为决议部门制定政策的借鉴参考，也可作为相关研究人员和体贴房地工业的读者的参考书。

问：能否请您先容一下《房地产与中国经济》这本书的结构及焦点内容？

盛松成：本书主要分为四篇，共十四章。第一篇(第一章至第三章)，研究了我国房地工业与经济生长的关系，主要讨论我国房地工业的生长历程和差别生长阶段，重点提出了我国住宅市场已经从“数量型”步入“质量型”生长阶段。从国际履历看，房地工业对于经济增长的孝敬切合“倒U型”纪律。我国房地工业相关指标已处于下行阶段，可是现在仍然在经济增长中发挥着较为重要的作用。从房地工业与其他工业之间的关系看，我国房地工业的工业关联属性在不停增强，金融属性尤为突出。第二篇(第四章至第七章)，研究房价的影响因素。从房地产市场供应、需求及库存等情况，可以看出房价受需求和供应的影响都较为显着，这为房地产供需联合的调控方式提供了依据。通货膨胀、利率等外部宏观因素对于房价也具有恒久的影响。本篇还对“土地财政”问题做了专门的研究，结论是土地财政不仅倒霉于房价稳定，而且自身也不行连续。第三篇(第八章至第十一章)，研究房地工业与经济协调生长模式与路径。本篇借鉴外洋蓬勃国家房地工业生长纪律，同时针对我国实际情况，探讨能够与经济协调生长的合理房价水平，并提出解决我国高房价的思路。本篇还对未来十年我国住房需求规模和结构做了测算。这对于房地工业及相关行业具有一定参考价值。第四篇(第十二章至第十四章)，研究我国房地产市场长效调控机制。本篇分析蓬勃国家房地产制度的利弊，并凭据我国实际情况，提出我国房地产制度革新偏向的建议。本篇还对房地产市场预期治理做了较为系统的研究，提出房地产市场预期治理的理念。全书最终提供了构建我国房地工业长效调控机制的设想和建议。

问：《房地产与中国经济》这本书的创新点有哪些？

盛松成：本书主要创新点有11个：

(1)本书提倡供应和需求相联合的房地产调控思路，我也是这一调控思路最早提出者之一。(盛松成等：《房价调控的有效方法是供需并重》，中国金融，2016年第21期)。

(2)本书强调房地产市场的预期治理。我把预期治理在人民币汇率调控中的乐成履历引入房地产市场，并较早提出房地产市场的预期治理理念(盛松成等：《扭转房价只涨不跌的预期正其时》，今日头条，2018-10-30)，比住建部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”早了两个月。

(3)本书分析了我国房地产市场的结构性问题，强调要注重三四线都会的房地产风险，尤其在缺少工业支撑及人口净流出的地域要谨防由“去库存”酿成“补库存”。我也是这一看法最早提出者之一，2018年1月我针对部门三四线都会房地产风险的专题研究陈诉受到了党和国家最高向导人及有关向导的指挥。

(4)本书提出 “挤泡沫”而非“刺破泡沫”的调控方式。详细方法是恒久保持房价基本稳定，并使住民收入增幅连续高于房价涨幅，从而不停降低房价收入比，从基础上解决我国房价过高的问题。这是我国房地产调控唯一可选择的门路，也将缔造房地工业平稳生长的历史奇迹。我们在相关文章(盛松成等：《现在我国房价平稳或者小幅下降是好事》，华尔街见闻，2018-11-30)中也提出过这一看法。

(5)本书还就我国房地工业对经济增长的孝敬举行了重新测算，发现当前房地工业孝敬被低估。(盛松成等：《中国房地工业对于经济增长的孝敬被严重低估》，财新周刊，2018年第21期)。

(6)本书对未来十年我国房地产市场的生长空间举行了预测，同时还对需求结构举行了分析，由此得出结论，未来十年我国房地产市场另有一定的生长空间，所以保持房地工业的连续康健生长意义重大。

(7)本书专门研究了住宅的二重属性，尤其是对住宅的投资属性举行了量化分析。我们的研究发现，房地产调控放松阶段投资需求比例为 11%-12%，在调控严厉的阶段为 4%-5%。我们还进一步研究了我国住房的使用效率问题。2018 年我国住房的使用效率为87.88%，使用效率不够高主要是住民住房改善历程中保留原有住宅而且部门闲置造成的。

(8)本书就土地财政对经济的孝敬度举行了测算。效果讲明，我领土地财政通过基础设施建设和其他途径，对我国经济增长的孝敬率大致在8%-12%。这一孝敬率出现逐年下降的趋势，主要是投资的边际效益递减所造成的。

(9)本书发现我国住宅市场量价关系存在着显着的区域差异。一线都会量价相互影响；二线都会主要是量变导致价变；三四线都会则是价变导致量变。同时，我国住宅市场的量价涨跌存在着显着的非对称关系，量涨陪同着价涨，但量跌却不陪同着价跌，体现为价钱向下调整的刚性。

(10)本书研究了我国相对房价水平，即扣除掉须要生活成本后的剩余收入与房价的关系。我们对中美房价数据举行了对比，发现中美的房价肩负差异不仅仅体现在房价上，还体现在中国在扣除须要消费之后相对较低的收入水平上。

(11)本书还对我国房价增速与经济增速相背离的现象举行了研究。由于我国技术没有大幅进步，要素成本的上升造成实体工业利润率下降；逆周期调控下，房地工业起到刺激经济增长的作用，形成了房价只涨不跌的预期。由于投资渠道匮乏、房地工业与其他工业利润差距较大，生产要素向房地工业集聚，最终形成房价与经济背离的现象。

问：联合《房地产与中国经济》这本书的内容，请您分享一下房地产在我国经济中的作用。

盛松成：从世界蓬勃国家来看，房地工业在经济增长中仍然具有重要作用，欧洲、美国、日本等国家的房地工业增加值在GDP中的孝敬均凌驾10%。可以看出，房地产作为关系国计民生的工业对于经济增长的孝敬十分重要，对蓬勃国家如此，对我国亦是如此。

本书根据国家统计局披露的数据来测算，2018年我国房地工业增加值对GDP的孝敬为7%。相对蓬勃国家，中国房地工业增加值占 GDP 的比重较低。这一方面反映了我国房地工业的生长与蓬勃国家存在一定差距，另一方面，由于我国房地工业的市场化水平相对较低，对于房地工业增加值的统计方法可能无法准确地反映其产出，导致对房地工业增加值及其对经济增长的孝敬存在一定水平的低估。本书经由重新估算，2018年我国房地工业增加值对经济的孝敬到达12.37%，基本与蓬勃国家水平相当。

此外，本书还盘算了房地工业对投资、就业、财政以及从工业关联的角度测算的对于其他工业的动员作用。数据讲明，房地产在我国经济中饰演着举足轻重的作用，房地工业的康健稳定对于经济生长具有重要影响。

现在，新冠疫情对我国经济造成较大的打击，在坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，要适当发挥房地工业在稳定经济、促进就业及保障民生方面的努力作用。

问：联合《房地产与中国经济》这本书的内容，请您谈谈当前如何实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目的。

盛松成：首先必须始终贯彻落实“房住不炒”的指导目标，实施供应与需求相联合的调控方式，坚持房地产市 霸て诠芾怼崩砟睿这样才气告竣“三稳”的目的。

疫情当前，我们上文虽然提出要适当发挥房地工业在稳定经济、促进就业及保障民生方面的努力作用，但这并不意味着要刺激房地工业的生长。本书强调供应与需求调控相联合，尤其是偏重供应端的调控同样适用当前疫情下的市场情况。部门都会的调控在需求端做文章，这对市场的影响比力大，会刺激住民加杠杆购房，不仅倒霉于房价稳定，损害既有的调控结果，还会增加房地工业和金融系统的风险，并导致对住民消费的挤出效应，同样倒霉于经济的稳定生长。

疫情对于房企资金链打击较大。销售回款(包罗小我私家按揭贷款和定金及预收款)已经成为房地产企业主要的资金泉源。2019年，销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比到达了49.62%的历史高位，2020年1-2月份商品房销售额同比下降了35.9%,海内上市房企的平均欠债率到达80.26%(2019年前三季度)，房企资金链风险不停上升，因此，到达“三稳”目的也要谨防房企资金链断裂。所以，对房地产融资的限制不应继续收紧。在正当合规和控制风险的前提下，应适当增加房地产企业的融资渠道，包罗商业银行的表内和表外融资。

问：您是如何最早提出把“预期治理”理念应用于我国房地产市场调控中的？

盛松成：我在2018年10月份揭晓了《扭转房价只涨不跌的预期正其时》，这比住建部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”早了两个月。我把央行人民币汇率预期治理调控的乐成履历引入到房地产调控中来，提出了房地产“预期治理”的理念。“预期治理”的理念也是凭据我国房地产市场生长特征提出来的。

1. 履历 20 年的生长，中国房地产市场至今仍未履历一个完整的市场周期。自 1998 年以来，房价和房价预期都一直处于上行通道，甚至在上行通道内的回调都很难泛起，单边上涨趋势十明白显，连续20年而未走完一个完整周期的现象世所稀有。

2. 中国经济基本面良好，成为房价及房价预期上涨的基础性支撑，但无法解释两者的连续性上涨。一个十明白显的证据就是自 2012 年开始，中国经济增长和房价泛起了背离。

3. 中国形成了超恒久看涨预期，全社会少有人相信房价会跌。无论是以基于已往恒久房价上涨的履历形成的适应性预期，还是基于对未来情况判断的理性预期都普遍认为房价不行能下跌，这同样是十分稀有的。

4. 中国房价预期社会影响庞大，极易引发社会与经济颠簸。由于住房问题关系家家户户，全社会高度关注这一问题，因此这一问题的解决就显得十分重要；而房地工业在中国经济当中占有重要职位，房价预期颠簸会直接影响房地工业的生长。

近期，为了应对疫情打击，有些都会出台了降低首付、放松限购等需求端松动的政策后又迅速撤回，讲明中央对于稳定房地产市场预期很重视。必须保持政策定力，坚持“房住不炒”的目标，扭转恒久以来形成的市场预期，确保调控措施的一连性与稳定性。

问：联合《房地产与中国经济》这本书的内容，应如何明白房地产市场长效调控机制？如何构建这一机制？

盛松成：从住房属性自己来看，其本质是一种恒久消费品而不是资本品，住房的居住属性是它的基本属性。对住宅的本质属性举行明确的定位是房地产调控的重要基 ５车摹笆九大”确立“屋子是用来住的，不是用来炒的”的指导思想，是住房向居住属性的回归。所以，长效调控机制就是构建住房回归居住属性的历程。

通常情况下，只有当一个行业超额利润消失，回归到社会平均利润率后，才气制止过多的资源设置到该行业中，由此，长效机制应该使得房地工业的利润水平回归到全社会行业平均水平上来，摘掉“暴利工业”的帽子。所以，长效调控机制构建也是使房地产回归正常工业的历程。

从房地工业对经济增长的孝敬看，房地工业的生长是与一个国家的经济生长阶段及生长模式相匹配的。蓬勃国家的履历讲明，房地工业的生长履历了由偏重住房数量建设向提供高质量的居住服务的变化。这一变化的背后是经济生长阶段由工业化的低级阶段向工业化的高级阶段的转变。所以，长效调控机制构建还是我国经济增长步入新的生长阶段的历程。

长效调控机制的目的应该是加速建设多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，使全体人民住有所居。

(盛松成系上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授)