TOP10都会十年变迁：上海保持第一，人气最高的都会竟然是它！

  GDP长时期作为考量都会经济生长水平的重要指标，各大都会之间往往暗自较量，随着各大都会宣布这一数据，一场看不见的都会竞赛随之拉开。

  有一个有趣的说法，都会如上市公司，房价即股价，而整个都会的GDP就是上市公司的“市值”。一般来说，GDP水平不仅提供了对一个都会经济水平的直观判断，也可以看出一个都会工业、商业、金融等资源的聚集度，同时，也是决议房企要不要在这座都会投资的重要的参考指标。

  在“丁祖昱评楼市”年度公布会上我曾列出一个表格，未来将聚焦这50个都会，其中第一个指标是资源禀赋，在这其中，北上广深杭无论是经济能力、人均购置力，还是人均GDP水平等，都在这50个都会中遥遥领先。第二个指标是人口，人越多的都会对房地产来说越好，因为市场容量大，规模就大。

  毫无疑问，较高的经济生长水平将带来房价的提升和人口的连续涌入，都会的市场容量也会随之提升。

  受疫情影响，全球经济发生重大打击，同时，也有可能催生海内都会格式的变化，GDP前十的都会名单也将会在今年发生变化，有都会会掉出前十，同时也会有“黑马”都会上位，新一轮都会竞争也在加速。

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  上海GDP继续领跑第一

  随着3月底，武汉市交出2019年的“结果单”，至此2019年中海内地GDP十强都会终于落定，毫无意外，依然是近十年来“霸榜”的十个都会。

  2019年GDP排名前十的都会划分是上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州和天津。包罗了四大直辖市，以及5个副省级都会，只有第六名的苏州是普通地级市。从区域漫衍上看，十强都会中，有7个都会位居东部沿海，其中长三角3个，珠三角和京津冀各2个。

  四大一线都会在经济生长方面作为全国先驱，GDP体现突出，连续稳坐全国第1至第4名的位置，尤其上海和北京2019年的GDP划分到达38155亿元和35371亿元，不仅是全国仅有的两个GDP凌驾3.5万亿的都会，在一线都会内部也与广深拉开了较大差距。相比前十强中的二线都会来看，四大一线都会的平均GDP水平比二线都会横跨76.3%。

  其中，上海经济总量已靠近4万亿，位列全国第一，要知道，这是上海自1978年以来，第42次位列中国都会GDP第一。

  全国前十都会中，从人均GDP的角度来看，深圳排在首位，到达20.3万元，排在第二位的是北京，到达16.4万元，上海、广州和杭州均凌驾15万元，划分位列第三、第四和第五位。人均GDP中，最低的为重庆，仅为7.58万元。

  从已往十年来看，除了上海和北京第一、第二的位置没有变化之外，深圳于2016年凌驾广州成为第三名，一直保持至今，只管个体都会之间排位有新的变化，但前十强的整体格式没有改变。

  2012年是一个分水岭。此前，青岛和无锡这两座都会依然在榜单中，2010年时划分位列第9位和第10位，两年时间，青岛和无锡被成都和武汉挤出前十。

  在此之后，前十榜单的都会再没增添新的都会，一直是重庆、苏州、成都、武汉、杭州以及天津这六大都会之间的你追我赶，变化的只是各都会之间的名次。

  这十年，单个都会变化最大的还是天津，从全国第四，下滑至全国第十，与第十一位的南京的差距逐渐缩小，仅相差不到百亿元。

  值得一提的是，疫情影响下，将催生海内都会竞争格式的变化，相信今年会有新的“黑马”都会上位，保持近十年的都会GDP排行榜也将在今年发生变化。

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  杭州反超深圳，成为“人气王”

  一座都会的经济水平正在吸引人口大量聚集，人口是需求之本，对于大部门人来说，房产证就是扎根都会的通行证，尤其疫情黑天鹅之后，流感人口的购房需求越发强烈，越来越多的购房者倾向于资源禀赋越发集中的都会置业。

  因此，宽松的落户政策以及相对较低的房价使得多数二线都会近年来人口快速增长。自2016年以来，二线都会“抢人大战”就硝烟渐起，以GDP排名前十的“强二线”都会最新落户政策来看，普遍本科学历就能落户。

  人才落户政策门槛最低的杭州，是首个开放大专学历直接落户的GDP前十都会，这座都会在人口方面的吸引力正在增强。

  2017年常住人口增加28万，这一年，商品住宅成交均价跳涨34%，到达22679元/平方米，2018年常住增加33.8万。2019年底，杭州常住人口突破1036.0万人，与2018年同比净增55.4万人，凌驾深圳，成为GDP前十都会中人口增量最多的都会，要知道，2015年至2018年以来，深圳一直是全国人口增长最多的都会，常住人口增量一度到达61.99万人。

  也是在这一年，杭州GDP排名竣事了长达7年的第10位，升至第9位，新建商品住宅均价也开启一连5年上涨模式后再创十年来新高，到达27670元/平方米。

  杭州之所以成为“人气王”，与其都会生长水平、人才政策和承接一线都会人才外溢等有很大的关系。经济生长水平较高、收入水平较高的都会由于需求较为旺盛、购置力较强，库存压力相对不大，这种现象在以杭州为代表的长三角区域体现最为突出。

  此外，另有一小我私家口数据值得在这里拿出来重点提一下，即出生人口。它可以反映出，一个都会的内生需求到底有多大。

  2019年，重庆出生人口以32.7万人位列十个都会榜首，较去年淘汰3.2万人。其次为成都，新增人口到达18.9万人。而常住人口增量最多的杭州，新出生人数则淘汰0.2万人。其中新出生人口较去年淘汰的都会多达6个，重庆淘汰人数最多，其次为广州，淘汰了3.1万人。

  而成都新增出生人口则排在第一位，较去年增加了0.6万人。

  已往10年，新出生人口总量最多的都会也是重庆，2010年以来，每年出生人口保持在30万人以上，十年来增加了401.56万人。其次为北京，出生人口为175.76万人。

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  重庆GDP排在第五，房价却最低

  这里不得不提的是重庆。

  重庆的GDP总量排名第五，与第四名的广州之间差距越来越小，二者相差不到23亿元。要知道，这之前的2018年，两座都会的差距还在1270.35亿元。

  但对比房价，重庆要比广州“幸福”得多，2019年，重庆商品住宅成交均价为11944元/平方米，同一时期，广州全年商品住宅成交均价已经到达26494元/平方米，同比大涨23.4%，房价是重庆的2.2倍。此外，成都、武汉和天津三个都会的房价也是1字开头。

  2019年，均价最高的都会则为深圳，新建商品房均价到达57118元/平方米，是重庆的4.8倍。

  但重庆房地产市场存在两个不容忽视的问题，一方面土地供应过量、去化周期较长，另一方面重庆城镇住民可支配收入水平也处于较低水平，住房购置力不足，另外，基础设施建设也相对缓慢，种种因素叠加之下，使得重庆投资潜力显着下降。

  GDP前十的都会，购置力比其他都会都要强，因此这些都会也是高端项目的聚集地。从十大都会详细项目的成友爱况来看，各都会销售金额冠军基本为高端项目，其中，最高的单个项目来看，2019年，深圳新锦安壹号公馆以122.4亿元销售总价位列全国第一，存案均价89976元/平方米，现在，该项目二手房价钱已经到达12万元/平方米左右。

  已往十年，单价最高的项目为上海的汤臣一品，成交单价高达34.3万元/平方米，稳居全国第一；成交总价最贵的项目位于北京的远洋Lavie，以3.9亿元的成交总价，领衔一众顶豪项目，位列全国第一。

单套总价过亿的住宅前十榜单（按总价排名）

数据泉源：CRIC

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  武汉或将再上新台阶

  2020年，疫情之下，武汉多了一个“英雄都会”的标签。

  2019年武汉GDP以16223.21亿元位列全国第8，在排名上比前一年上升1位。GDP增速为7.4%，仅次于成都，排名第二，但总量依然没有凌驾成都。

  作为疫情的焦点区，武汉整个都会“停摆”到达76天，经济严重受挫。

  3月底，武汉宣布了2020年1—2月的国民经济主要指标，各项经济数据可想而知。虽然因为疫情的原因，其他都会的经济数据同比也大幅下跌，但都远不及武汉的“断崖式”负增长。

  已往几年，作为湖北省以致长江中游都会群的龙头都会，武汉市以肉眼可见的速度高速生长。2014年时，GDP破万亿元，进入万亿俱乐部，后续增长动力强劲，逐年保持9%以上的增速，2017年时，增速一度到达13%。

  武汉市房地产生长也随着GDP的高速增长体现出极强的正相关性。武汉GDP破万的2014年，新建住房成交面积到达1601万平方米，首次跃居全国首位，商品房成交量多年位居全国前三，尤其是2019年时，借助军运会带来的影响力，武汉房地产市场泛起“供销两旺”的整体行情。这一年，武汉市商品住宅供应量到达2629万平方米，销售面积到达2346万平方米，位居全国第一，新建商品住宅均价到达12974元/平方米。

  经此疫情，武汉势必须要很长一段时间的修复期，留给武汉的问题在于人口会不会流失、企业与小我私家信心如何重建等等，但不管怎样，我恒久看好武汉这座都会的生长前景。

  首先，武汉的基础条件很好，作为典型的“白马”二线都会，工业经济连续向好生长，人口虹吸效应显着，需求与购置力兼备。再加上疫情的影响，后续从政策、资金、资源等各个方面给予武汉最大水平的倾斜。对于武汉来讲，这恰好也是能再上新台阶的一个很是重要的时机。

  实际上，到2019年为止，这十个都会已经在榜单上“攻克”了快要10年，不外，2020年，受疫情影响，这一都会格式肯定将会被打破，新一轮都会竞争加速。

  首先破局可能是位列第十位的天津，2020年或将掉出前十。2019年，天津的GDP为14104.28亿元，增速为4.8%，排位从2018年的第六位降至第十位。而紧随其后的第十一名南京，2019年GDP为14030.15亿元，增速为7.8%。两者总量仅相差74亿元。

  从GDP全国排名20强来看，排在宁波、无锡、青岛、郑州和长沙GDP均已突破11万亿，而且差距逐渐缩小，增速均保持6.5%以上。实际上，这些都会的房价、人口等指标依然强劲。

  相信，2020年肯定会有新晋“黑马”都会泛起，并乐成上位前十。

  究竟，未知的2020年，一切都值得期待。

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文章泉源:丁祖昱评楼市