又被房价刺痛了！为何房价总是暴涨暴跌？焦点因素正悄悄变化！

又被房价刺痛了！

两三千万深圳豪宅开盘三次全部被秒光，甚至又爆出上百万“品茗费”，被深圳住建局紧迫叫停！

豪宅、秒光、百万品茗费等超级看涨词汇刺激神经的同时，又有消息爆出，深圳豪宅降价千万，北京3年超10万家庭购房亏100万+，来个反差刺激！

房价到底是涨还是跌？已经蒙圈了！

为何房价总是暴涨暴跌？

在媒体上，楼市简直很火爆；可是，在统计数据上，楼市却相当岑寂。

许多人不知道，媒体的写作特征是，找突出案例。只有个例特征很是突出，它们才会成为媒体的一个“选题”。

一个楼盘，如果没有被秒光，没有天价品茗费，不会获得媒体的关注；一个楼盘，价钱没有腰斩，售楼处没有砸桌子，也不会获得媒体的关注。

所以，大家从媒体上获得的信息就很是极端：房价要么暴涨，要么腰斩，就没有正常过。

如果你影象力好，肯定会精神破裂。不是昨天还说这个都会房价暴涨么？怎么今天又暴跌？一会暴涨一会暴跌？这是因为，一个都会内里，有的楼盘火爆，有的楼盘冷清，都被爆了出来而已。

这是行为金融学内里的，典型的可得性偏差（Availability Bias）。

意思是，假话听了一千遍就成了真理。如果你今天看了一篇报道说一个楼盘涨价，明天看了一篇报道说一个楼盘涨价，那么你一定会以为所有房价都在涨。

这是认知的缺陷！我们更容易被自己所看到或者听到的工具影响，而不是用统计学知识去思考问题。

必须得认可，人与人之间的认知水平差距很大，有些人就是无法认知庞大的事情。

如果你提醒一下，这只是个例，要看整体情况，有些顽强的人甚至会骂你，因为他们只相信自己看到的事情。

关键是，许多人不知道，自己所见所闻，也是经由“选择”的；许多人也区分不开，个体案例、区域形势，以及整体局势之间的差异。

真正的科学认知，就是瞥见深圳个体豪宅楼盘被秒光，只代表这个楼盘火爆。它不代表深圳豪宅市场苏醒，不代表深圳房地产苏醒，更不代表全国房地产苏醒。

根据逻辑推断，深圳豪宅市场可能，注意是，可能在苏醒，可是详细有没有苏醒，还得看统计数据；

根据逻辑可以进一步往下推断，深圳的房地产市场，“可能”在苏醒，可是详细有么有苏醒，也得看统计数据。

楼市统计数据什么样子呢？

据深圳中原数据，3月份，深圳二手房卖掉8008套，环比增长3.8倍，同比增长76%；新房卖掉3152套，环比增长279.8%；成交面积32.4万平方米，环比上升279.9%。

再对比一下2月份数据，2月，深圳二手房住宅成交了1667套，同比下跌16.5%、环比下跌77.8%，成交套数创2012年3月以来的新低。

可以很明确的得出结论：深圳房地产成交，确实很火爆。

成交量火爆，也不代表房价暴涨。3月份，深圳二手房的房价还下跌了1.21%，均价下跌了897元。

于是，深圳房地产市场就很清楚了：深圳3月份二手房成交量确实大幅飙升，中介业务也多了起来，可是深圳的房价却相当平稳，不仅没有大幅上涨，还小幅下跌了1.2%。

这基础没法简朴的归纳综合为，深圳楼市到底火爆不火爆，因为没有一个约定俗成的尺度。

成交量暴增，房价另有所下跌，你说，这种情况到底叫火爆，还是叫不火爆？看问题别这么简朴嘛。

再来看全国的情况。

2月份，全国售楼处都关门了，生意业务量暴跌80%-90%。3月份，全国差不多都开工了，成交量肯定比2月份火爆，跟深圳差不多。

全国房价啥情况呢？

据诸葛找房数据研究中心监测数据，3月，全国100个重点都会二手住宅市场均价为15097元/平方米，环比微涨0.08%，同比上涨0.90%，涨幅收窄0.19个百分点。

所以，全国楼市的故事就很清晰了，房地产确实成交量在暴涨，中介也开始很忙碌，可是房价总体仍然很稳定，没有显着上涨。

大家看到的“秒光盘”，“日光盘”，“百万茶水费”等等，只能说明极个体楼盘火爆，不代表深圳整体楼市，也不代表全国楼市。

更不代表，未来房地产市场会火爆！

不卖地 房价深圳化 卖地 房价长沙化！

3月份，进入万元大关的都会又多了两个，划分是连云港和日照。

当下，全国已经有73个都会的二手房均价凌驾万元，其中最奇葩的是，长沙。

最新数据显示，长沙3月份二手房均价11101元，排名第60位。要知道，长沙GDP排名可是全国第14！

经济超强，房价超低，长沙很幸福。

2019年，长沙房价收入比仅6.4，全国50城房价收入比倒数第一，买房全国最轻松，事情6年就能在长沙买一套房，真是太幸福了！

为什么？为什么？

政策调控？从2016年，长沙就推出房7条，3.18、5.20和9.23等政策，差不多十多个楼市政策文件。

问题是，长沙房价不涨，也不是从2016年开始的啊。十多年了，房价一直都没怎么涨。

再说了，有些都会，房地产调控政策也没少，可是房价还蹭蹭的飙升。

另有的都会，甚至限定房价每年涨幅不凌驾5%，效果一个季度就涨了5%，脸打得啪啪响！

长沙房价不涨的基础原因是，单元房、福利房泛滥，而且价钱超低。

在长沙，公务员、医生、西席、银行等国企和事业单元类，基本都有单元自建房，正规体例员工都有屋子分。

直到2010年，仍然有单元跟开发商互助。

基本上，长沙当地人，每家每户都有屋子，而且还不止一套，差不多都是上百平的大屋子。

长沙的单元房和福利房的比例很是高，没有见到过详细的统计数据，可是凭据小我私家体验来预计，起码能占到市场存量的40%-50%。

这些单元房和福利房有一个特征，价钱特别自制，比市场价自制20%，甚至自制50%。

这不是个例，大家可以看一下，通常经济还不错，房价却不怎么高的都会，好比重庆、西安等地，基本上都是，单元房、福利房占比很是高！

现在，长沙每年仍然供应大量土地，绝对不比其他二线都会少，可是限价地占比很是高，所以土地出让金收入并不高。

看出来了吧？房价的问题，其实是衡宇供应的问题。

再往下进一步延伸，房价问题，归根结底，就是土地供应问题。

满足居住需求，攻击炒房，控制房价，实现“房住不炒”，增加土地供应，增加衡宇供应是唯一出路！

明白这一点后，就特别容易明白深圳的房地产市场了。

为啥每次调控放松，深圳最先反弹？为何深圳房价全国第一？因为缺地！

大家以后瞥见当地卖地，别再瞎喷了。房价高，不是因为都会卖地太多，而是卖地太少了！

卖地的多与少，直接决议了都会房价，到底是“深圳化”，还是“长沙化”！

超级巨头降生 土地市场悄悄变化！

价钱，都是由议价能力强的一方决议。

楼市低迷的时候，房价由购房者“决议”；楼市苏醒的时候，房价由开发商“决议”。可是，无论市场优劣，房价归根结底，都是由土地出让方决议。

房住不炒推进四年多，土地市场终于要大变化了，有两个大新闻大家没有重视。

第一个新闻，3月31日，国资委官网公布通告，去年7月份组建的中国融通团体，正式被纳入央企名录。

央企那么多，为何中国融通这么重要呢？

首先，规模很是庞大，排位名第十，仅次于核工业、航天、航空、兵工、兵装等军工央企，可是要比中石油、中石化、国家电网等央企排名靠前。

其次，业务跟地产密切相关，主营业务包罗房地产、农业、旅店及旅游业等十多个领域，前华润置地副总裁、华北大区总司理蒋智生，担任旗下房地工业务总司理。

最后，公司业务笼罩全国，在各省市基本都设有子公司和分公司，处置惩罚和谋划全国各地军队闲置的土地、物业等等。

又一家地产巨头降生，手里掌握着庞大的土地资源，总资产规模几万亿，是继中国铁路总公司后最大的央企。

新地产巨头下场，肯定要搞出些消息，这意味着，房地产市场，供应会大幅增加！

什么碧万恒融，基础不是一个品级！

第二个新闻，2020年3月，国务院公布《国务院关于授权和委托用地审批权的决议》，下放农用地转为建设用地的审批权限。

本次审批权下放到地方，赋予地方政府更大的用地自主权，肯定促进“农转建”、“农村土地征收”效率的提升，土地市场供应流通无阻。

当下，我们的土地市场，绝对不能放开了可劲儿造，究竟另有18亿亩红线要守护，还得保证粮食宁静。

当下的土地政策，发力点也都在盘活存量，以及提升供地效率上。

实际上，这两点做好了，我们都会建屋子的土地完全够用！

当下所有的短缺，都是结构性短缺，有的地方土地浪费严重，厂房常年空着不用，有的地方求过于供，住宅用地频现地王。

记着一点，只要土地市场没有变化，任何调控政策都只是暂时的，不会从基础上改变房价大趋势。

从农村“三块地”，到都会存量土地，土地市场革新一直在稳步推进。

土地市场“巨变”似乎越来越近，楼市也一样！

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