限价不停提升，长沙房价何去何从——浅析“限价地”的生长历程与未来使命

言

长沙房地产市场履历全国“去库存”浪潮之后，低位商品住宅存量叠加大量炒房团进入市场，导致供求关系紧张，直接推动房价快速上涨。为抑制房地产市场过分炒作，制止地价助推房价过快增长，稳定房地产市场预期，“限价地”政接应运而生。“限价地”历经三个生长阶段，乐成完成了“控房价，稳预期”的开端使命，为促进房地产稳健生长发挥了重要的作用。进入2020年，市场站在新的风口，迎来了新的生长阶段。今年度拟挂牌的地块限价泛起一定幅度上涨，“限价”的放松即意味着房价的上涨，似乎与“限价地”的降生初衷相违背。“限价地”在市场中饰演的角色发生了怎样的转变？“限价地”在未来又将肩负怎样的新使命？

2016-2019年，长沙房地产市场履历一轮由粗犷式生长到回归理性的调控周期。都会价值补涨吸引大量炒房团进入市场做高房价。政府出台一系列调控政策，干预市场。“限价地”政策就是从土地源头解决问题，其最重要的意义在于由政府控制市场预期，房价涨幅不再由市场决议。随着2018年、2019年限价项目不停入市，市场预期获得有效控制，“限价地”乐成完成了“控房价，稳预期”的历史使命。

2016年“商品住宅去库存”基本完成，优惠政策刺激叠加都会价值补涨，房价有所上升。2016年尾大量炒房团进入市场，加速库存去化，市场供小于求，刺激房价大幅提高，市场预期空前高涨。

从细分市场来看，土地市场严控批地，新房市场供应不足是房价过快上涨的充实条件。

1.土地市场：长沙市政府从2014年起严格控地。2013年供应宅地建面2028万方，而14年、15年供应骤降至1300万方，489万方，下降幅度显着。

2.新房市场：2015-2017年新房市场供应减速显着，一连3年供小于求，供求矛盾加剧。

1.“限价地”量级：宅地供应主力，占比逐年提升

2017年9月1日“限价地”首次挂牌，至2020年3月31日，长沙市累计挂牌118宗“限价地”（不含中止挂牌地块），累计修建面积2760万㎡，为宅地供应绝对主力。

2.“限价地”生长历程特征：从无序到有序，从“计划”回归市场

“限价地”生长历程大致可分为4个阶段。

（1）调控元年，“摸着石头过河”

2017年9月1日首批2宗“限价地”挂牌，全年累计挂牌12宗，订价原则基本参考2016年10月价钱，而非市场价钱。此举强制性压低市场预期，以图降低房地产市场热度。但从市场角度来看，订价不尽切合逻辑，部门远郊地块限价反而比离中心城区更近的地块限价高。

（2）全市限价“摊大饼”，中心区域与城郊区域限价差异小

2018年内六区累计挂牌40宗“限价地”，成为出让宅地绝对主力。从订价来看仍是以“严”为基调，但更贴合市场。部门片区第一次挂牌“限价地”，对区域预期起到稳定作用。但不足之处在于区域市场没有细分，区域价值评估不尽合理，各区域限价差异较小，扁平化现象严重。

（3）限价迎来“万元”时代，板块分化显现

进入2019年，长效机制逐步形成，长沙楼市生长稳定，各区域限价较2018年有所上浮，基本贴合市场。一是因为历史低价项目经由2017-2018年的消耗已基本出清，对于当前限价的制定参考意义降低；二是因为对限价适当上浮的预期有利于市场生长。同时，限价的制定梯级越发科学，板块分化逐渐体现。

河西作为都会重点生长偏向，区域价值不停补涨，热点板块梅溪湖限价从2017年9970元/㎡上升至12600元/㎡，洋湖从2018年9998/11500元/㎡上升至12000/12600元/㎡，滨江板块限价上升至12600元/㎡，仍为市场限价天花板；金鹰月湖及尚东板块以近12000元/㎡领跑河东限价，省政府，高铁新城板块政治中心及交通枢纽效应凸显，限价有所上浮。除望城中心，金星北，大托板块，长沙限价正式迈入万元时代。

经由两年的生长，新入市住宅项目以限价项目为绝对主力。2019年新入市住宅项目为51个，其中限价项目29个，占比达57%。新入市限价项目去化分化显着，划分于80%线及20%线震荡。市场极端理性，地段升值潜力、资源配套、价钱为影响去化率的重要因素。

（4）2020年“限价地”最高限价进一步突破

2020年开年一场突如其来的肺炎疫情便对各行业造成严重打击，房地产销售亦受到严重影响。销售渠道遇阻，社会购房热情低迷，市场供求连续两月低位震荡。

房地产作为国民支柱工业，对上下游工业动员作用显着，与土地市场关系密切，恒久低迷对经济苏醒及政府土地财政收入毛病影响深远。经由三年的实践，长沙政府已经探索出一条稳健的调控门路。“限价地”不仅可以在楼市火热的时候对市场举行“负反馈”调控，亦可在楼市低迷的时候对市场举行“正反馈”调控。岂论是滨江板块限价升至13000元/㎡，还是全市限价天花板刷新至13800元/㎡，均可视作政府为正向调控市场高举的风向标。限价的合理提高，预期的稳步释放，对于市场信心提振，行业底位苏醒将起到庞大作用，同时亦为政府防范债务风险的有效方式。

结

语

房价逐步回归市场

“限价”不停突破将成为常态

长沙限价地自2017年出世，“9970不破万”的限价向市场释放出政府稳定房价，保证房地产市场稳定生长的坚定刻意，对市场造成深刻的影响。“不作为短期刺激经济的手段、坚决挣脱对房地产的依赖”不只是一句口号，长沙以实际行动向社会交出了满足的答卷，获得了全社会的支持与喝彩。随着时间的推移，“限价地”圆满地完成了抑制房价过快上涨的历史使命。

可是，我们应理性的认识到，单纯打压房价，从来不是任何楼市政策的初衷，楼市要平稳康健地生长，房价恒久维持低水平显然是不科学的。

一是：长沙对外来人口的吸引能级越来越高，内在需求的提升刺激房价一定上浮切合都会的生长逻辑；

二是：房地产行业作为国民经济支柱型工业，通过释放一定上浮预期可稳定上房地产下游工业对于GDP的孝敬率，稳定经济连续增长；

三是：土地财政对政府的重要性不言而喻，适当提高限价可同步提高楼面价，土地财政收入的提高有益于政府增强对公共基础设施建设的连续投入利于都会可连续性生长，利于做大做强长沙都市圈，利于建设国家中心都会，利于市民享受都会化的红利。

长沙在都会能级、经济总量、人口净流入值不停提高，工业结构计划连续落地、基础设施建设如火如荼、医疗与教育水平恒久处于全国前列的配景下，在“最具幸福感的都会”及“娱乐之都”魅力加持下，长沙正以全新的姿态，阔步向前。显然，长沙房价逐渐向都会价值靠拢是局势所趋，长沙“限价地”在新的时期，一定担负起新的使命----在同等能级的都会中保持相对较低房价优势的同时，稳步地温和地推动房价上升。“限价地”将饰演新的角色，继续为房地产市场稳健生长，为长沙都会繁荣做孝敬。

作者：谢延威

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