均价1.4w以内：东市区新中心值得入手吗

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———这是正文的支解线———

导语：

曾经你对它爱搭不理？

本文关键词：

（1）东南西北的房价差异

（2）都会的下一个区域中心

（3）新项目亮相：保利城

春节后，在我们昆明楼市的问答中经常泛起东市区的项目，给大家一种感受“最近东边很火？”

说实话，昆明各个区域生长不平衡确实存在，此前东市区一直静悄悄，偶有几个洋房项目泛起但由于价钱较高也没法成为宽大刚需族的选择。

无论是呈贡也好还是经开区，在疫情事后，你是否显着感受到有一部门原来租房的小同伴开始准备置业首套房？

东市区，这里是昆明主城区买三房最低门槛区域。

（1）

北市区生长较早房价偏高，但现在北市区主要开发用地已经远到瀑布公园四周；南市区区域计划虽然不错，但房价却非普通刚需小同伴能蒙受。西市区受到此前城改停滞、部门烂尾项目，导致生长同样滞后，不外最近一年也因大盘动员，房价一路走高。

东市区，由于配套欠缺，又没有泛起合适的项目，此前一直不被购房者关注，甚至在2017~2018年间，其他区域价钱涨了又涨，而东市区暂时未被过渡消费，房价可以用“朴实”来形容。

以2号线3号线交汇处东风广场站为中心，直径6公里左右画圆，可以发现东南西北四个偏向上房价的显着差别。

（不是昆明房价太高，而是昆明各区域生长不平衡）

如果说南市区因其山水资源，降生了低密度的洋房产物，吸引了外地置业客户。那么到市中心最短的通勤距离，合适的房价，或许这就是许多刚需小同伴思量东市区的原因。

（2）

普通住宅小区，或许一个社区超市就能解决日常生活采买问题。

岂非天天都去商场购物？天天都要喝星巴克？下馆子？

楼下有shoppingmall但你不去，这是一种生活的选择；但直接没有商场所以你不能去，这是一种被动的无奈。

很遗憾，昆明除南市区/北市区外，西市区、东市区还暂没泛起这样的商业中心，这也直接导致了南北两个区域房价显着高于其他区域。

一个区域，不能没有区域中心和商圈。

都会中轴与环线交汇，这样的区域交通枢纽位置，我们可以昆明几个大型商圈上发现纪律，从北京路与二环交汇处，与三环交汇处，泛起了同德（二环），霖雨桥（三环）；南二环与前兴路交汇处泛起了万达，南三环（广福路）泛起了红星，四通八达的地段加上适合的项目，就能够衍生出区域富贵商圈。

西市区，原本商业中心应该是在人民中路沿线，这四周住民很是多，但又因为其特殊的原因（烂尾/问题项目较多）限制了生长。

而此前东市区生长集中在东白沙河片区，以低密度住宅为主，就算是方旺片区的项目也多是纯住宅项目，很少以都会综合体项目来打造，导致区域活力不高，没有泛起区域中心。

不得不提的是东市区另有一个黄金十字交通枢纽：东三环与虹桥路交汇处。

这里是兼顾都会机场门户位置，开车走东三环或许 20分钟左右北辰及同德四周；沿人民东路或者金马路可以到达恒隆广场、南屏街等。往南前往巫家坝/呈贡/经开区，车程都在30分钟内。

也就是说，虹桥立交周边极有可能降生东市区的中心。

（以东三环与虹桥路交汇处为中心，周边也是现在楼市开发的热门区域）

（3）

保利城项目，就位于上面提到的虹桥路与东三环交汇处东南侧。

众所周知，东市区生长稍微滞后于其他片区，现在整个区域也急缺商业配套，也无区域性中心，此前开发的众多项目都以住宅、住宅兼少量社区型商业为主，很少泛起大要量商业的项目，更别提综合体项目了。

这个项目最大特点是它是方旺片区最大的百万方都会团结体，设置约 32 万方的商业及商务办公体量，这也是整个项目区别于东市区其他项目的亮点之一。

也就是说，当未来保利城的32万方商业建成之后，将辐射整个东市区住民，不仅仅是小区的业主而已。另外，虹桥路以南属于云南自贸区领域，在享受未来自贸区的优惠政策支持下，保利城项目也将作为新企业的孵化基地。

对于东市区比力缺乏的教育资源，政府也有计划。

在2019年6月，昆明市计划局公布方旺片区（24号地块）配套中小学建设项目的信息，学校用地面积约100亩，班级到达96个班（划分为42班小学、36班初中和18班高中）。现在学校正在建，详细开学时间待定，值得注意的是这所学校也是现在昆明4所百班超级中学之一。（另外另有黑林铺120班、 北部山水新城114班、新螺蛳湾99班）

现在项目自身计划有15班幼儿园，邻近方旺中心小学、官渡区二中。

整个项目占地面积约 283 亩，总修建面积约 108 万方，由 6 个地块组成。首期开发的为4号地块和8号地块，均是住宅，总层高 27－34 层。

大家可以对照一下上方的楼栋平面图，其中1号2号地块最靠近虹桥路，是商业部门（详细商业计划还待定），8号地块占地最大，6号和8号地块中距离着一个市政公园（也由保利承建，地面上无其他修建）。

首开的区域为8号地块，共有9栋楼，1/2/3/5/8/9栋为首先开售的楼栋（分批开盘），容积率 3.9，楼下1-2层有社区底商。

凭据昆明市计划局公示，项目计划图如下：

简朴来说，在8号地块中，2号楼、7号楼中间楼间距较宽，中间做了一处中央景观，视野不错。以西侧楼栋1号楼与5号楼为例，楼间距为29米。工具两侧楼栋1号楼和4号楼，中间的楼间距为62米。

在采光上，南方的5~9号楼整体采光比北边楼栋1~4号楼好一些。

整体来看8号地块虽然不是离商业地块最近的，可是这个地块面积稍大，小区绿化和气氛感更强。

接下来再看户型：

楼栋上分为2梯4户和2梯6户两种，100㎡以下户型都在2梯6户楼栋中，首先固然是看一下刚需小同伴比力关注的90㎡三房产物。

90㎡三房一卫：

这个户型在整个小区比力多，其中有东北/西北端户和南向中户，南向房光线好些但由于是中户，厨卫这一侧需要依靠采光井采光，这一点看小我私家选择。

特点如下：

1、接纳消息分散的格式，也是很是常见的L型结构，明厨明卫设计。

2、客厅外接大阳台，1.8x6米左右。

3、由于总面积限制，主卧面积虽然不是太宽敞，3.35x3.1米，但这是剔除衣柜位置的部门，实际使用起来也比力舒适。

129㎡三房两卫户型：

这个户型很是惊艳，2梯4户中的端户。特点如下：

1、格式上没有缺陷，整体是个通透的格式，而且很是方正没有缺角。

2、入门会发现房间很是明亮，因为客厅面宽到达5.9米，其实也可以在客厅分开出一个书房来使用，让整个户型到达四房的效果。

3、餐厅外侧也接有一个小的生活阳台，保证通风对流。

4、主卧很是宽敞，除去主卫区域另有3.4x4.55米的空间，比力宽敞。

项目对外释放价钱区间为1.35~1.45w，预计6月开盘，售楼部已于4月11日开放。昆明1.4w以内且有小户型的项目不算太多，对东市区有购房需求的小同伴接待关注一下保利城。