全球竞相宽松，疫情后的房市，哪些值得关注？

要不要买房？

此前，每当有人问这个问题时，我就会想起多年前还在魔都瞎混的时候，我一朋侪做二房东，他每周都骑着辆电瓶车去收租，那时候网络转账不利便，纵然有，他也更喜欢上门收现金，他说，人不能太闲着，一闲就废了。

有一次，我跟他一起去个老破小区，房主要收回房准备卖了，在清点时，房主问了下，“要不，你买下得了，算你自制点，单价1.5万。”

朋侪礼貌地谢绝了，走下楼。小区住的都是老人家，三楼有一家还正在办白事，见此情此景，朋侪笑骂，“这么破的屋子还要1.5万。”

多年后，我再故地重游，打开APP查了下这个小区的房价，单价近7万了，就给朋侪发了条微信见告了此价，“忏悔吗？”

很快，他回复，“麻木，其时要知道砸锅卖铁也要多买几套啊。”

固然，他是在俯瞰江景的融创滨江壹号院给我回的消息，那是他奋斗多年的犒赏。在疫情期间，生意半歇状态，他就眺望着江景，思考人生。

所以，关于要不要买房这事情，不是亲密的朋侪欠好给建议。这年头，有一套房的担忧价钱跌，因为那是他全部的身家；而有许多套房的，好比我那把房本当乐高垒起来玩的光总，把整栋小洋房买下供家族居住，现在还是一有闲钱就买房。他说，钱不能闲着。

纵观已往20年，人与人之间的差距，是买房还是炒股，以及，现在手里有几多套房，还是当年满仓了几多中石油。

多年后，当我明确了这个原理，在地下室吃着泡面，不由关上了灯。

01

3月初，海内的疫情平稳，地产商们错过了收割返乡置业潮，在急切追“小阳春”的最后时机，光总微信我，“地产商融资边际放松了，又有续命的时机，大家都忙着做项目，赶快买房。”

你看，屋子险些成为有钱人巴浦洛夫式的反映。

但其后谁也没想到的是，海内疫情稳定了，但疫情在外洋快速伸张，石油需求快速下滑，沙特和俄罗斯掀起石油大战，重压之下，美国股市崩盘，犹如一根导火索，击垮了本已懦弱的全球经济。为了托住经济，美联储祭出无限量化宽松政策，流动性紧张状况虽然改善，但疫情阴影之下，经济学家们说，一场全球规模内的经济大衰退似乎正在敲地球的门。

地球是圆的，中国庞大的产能需要出口，外洋欠好，咱也不能独善其身。中金最新研报把2020中国实际GDP增速预测从原来的6.1％下调至2.6％，而瑞银也将中国全年经济增长预测下调至1.5%。

虽然经济学家们调低了增长预期，但今年却是全面打赢脱贫攻坚战的关键一年，其政治意义有多重要不言而喻，所以直到现在，也还未见官方松口降低GDP增速目的。纵然抛开增长5.6%的目的，就保就业角度，也迫在眉睫。所以有经济学家说，要“放松楼市调控”托住经济，稳住修建业这一就业大户，稳住地方财政。

只是，“房住不炒”的基调也未见放松，许多地方传出了“2成首付”，以致放松预售条件、不严控存案价钱、降低拿地的门槛等等边际放松政策，最后也大多澄清或者“一日游”，草草了事。

眼下是个微妙时刻，往后会边际放松呢？还是继续严控呢？显然，决议权在上面的看法，而市场正在赌起码会松一松让地产喘口吻。许多金融狗，好比光总就从大房企近期的融资边际放松做了预测，横竖他房多，今年是金融大年，赚到钱再来一套也无妨。

至于我的看法，正如之前在圈里所说：

地产公司最近融资挺多，另有多家地产公司调高了今年的销售目的。

今年是竣工大年，17年前后拿的地到了竣工的时候，销售竞争大了，而其时好些地王的成本价已经高于现在的市场限价。

已往3年，一线都会调控严格，而许多三四线都会是牛市，涨了不少。现在因为疫情，住民收入受影响，预期也受影响，在没有全面放松及金融政策的支持下，是很难全面入场的。个体都会近期的热抢仅是个体，并非是预期全面放松。

现在来看，边际放松是可能的。一些经济学家也认为该放松改善性需求，希望改为认房不认贷。

灰心的分析师认为今年地产销售增速可能跌到-10%、投资增速可能会跌到-5%。

但在这种行情下，大地产公司可能会打折促销，继续抢市场份额，因为其资金相对自制，货值多，能打得起，而小地产公司可能就面临新一轮的被吞并了。

危机危机，有时候是大玩家的机。

02

3月份，全国各地越来越多的售楼处重新开放，不少开发商频频打折促销，以扭转流动性吃紧局势，而且抢土地。一些资金丰裕的房企琢磨着补仓，另一些雄心勃勃的则准备加码“超车”，固然也有一些老朋侪身陷囹圄爽性清仓。

也不是没有看空的，在数据上找论据，北京3月份平均单价在68616元，环比下跌2013元，跌幅2.85%，而2020年前二个月的数据，北京1月新房成交3790套，环比下降27.2%，2月新房成交1296套，环比下降68.7%。单看数字的话，帝都楼市的主要数据处于下行趋势，确实不太乐观。

也有反驳的。1、2月份春节档，原来就是一线楼市成交量低谷期，况且疫情之下，全国险些处于停滞状态，线下售楼处不开门，房产中介小哥无法出动，网上签约生意业务可能性较低，再加上银行利率换锚等种种因素，环比下跌正常，同比不也上涨了一些么。隆冬之下也有亮点嘛，经由一个多月的蓄客，北京市顺义区某楼盘才开售20分钟，便售出了814套房源。

而且，春江水暖鸭先知的是，近期北京土拍很是热闹。最新数据显示，北京1-2月住宅用地成交总价到达672亿，同比增长15%，平均溢价率高达18.5%。其中2月份住宅土拍为440亿元，更是创下3年来新高，平均溢价率为26.6％。

由于疫情，2020年第一季度楼市成交量相比2019年差距悬殊，但土拍成交却比2019年要漂亮不少。

如果地产商预期未来房价下跌，土地流拍是常态；而如果预期2、3年后竣工会卖得不错，那就热情举牌。所以提着几十亿来买地的地产商们在想什么呢？或者说，知道了些什么呢？

从帝都楼市小周期来看，自2017年317北京房价到达价钱巅峰后，“房住不炒”基调下，首付比例提高、利率上升，大量限竞房、共有产权房入市，北京的二手房成交量略昏暗，相比3年前楼市巅峰时期的价钱，北京的房价整体降幅在10%-20%左右。

但就是这么严厉的调控，房价也在颠簸中逐渐回调。甚至，“住不炒”的共有产权房还遭遇了冷遇，可见，人们并不是只想要一间住的房，还想分享未来的受益。

究竟：

从恒久来看，利率趋势是向下的，而大都会一定是集中越来越多的年轻人口的，在特色的土地供应制的调控下，一线强二线的房价是会有支撑的。

03

只要“房住不炒”不松口，调控全面大放松就很难。但严控了三年的一线都会，是不是要松一松了呢？究竟15、16年上车的那一批，到了准备改善一下的时候了。

一线都会的屋子挺有意思，每个地方的情况都有所差别，基本上是随着学区、地段、有钱人的密度来。

如果你是有钱人，那工具城、海淀随便挑，孩子要送出国的，向阳、顺义的别墅区也随便。普通人家的上车盘，那就向阳、大兴、丰台、亦庄临铁新房、次新房最好不外。

有一份数据，2020年3月，北京市各区二手房价钱同比涨跌幅中，海淀、西城、门头沟、房山和怀柔的二手房价钱上涨；而向阳、东城、丰台等其他区县下跌。这其中，海淀区的二手房价钱同比上涨了1.24%，而向阳区的价钱则下跌了0.59%。

都说西城是帝都中心，云集了最有权势的人，有最好的学区，一条金融街缔造了数千亿GDP，屋子自然抢手，就是有点高处不胜寒，学区派位改一改就伤筋动骨。之前西城学区好，一来究竟是老城，云集了传统的名校，还能直升，在已往，西城除了胡同里的老北京，其他大略是国家公务员，学历高，有精神，狠抓教育，所以高考升学率高。

但眼下，大海淀靠实打实的智力优势早就领先了。

原理也好明白。吾国高考是世界上最公正的考试之一，或者斗胆一点，把之一去掉。除去特招啊自主招生这些可能搞猫腻的，那基本就是拼智力和勤奋，跟爹妈有关系的预计也就智力遗传和有没有钱送补习班。

已往智力和自律最好的孩子大学结业当公务员，孩子固然强。而现在，互联网兴起，提供了大量高薪事情，另有股权期权，普通人家还在以为在体制内欠好混，爽性就读CS什么的去当码农。

众所众知的是，海淀区的西北旺、西二旗和上地聚集着大量的码农。这片区域是科技互联网工业聚集区，腾讯、网易、百度等互联网巨头搜集在此，可谓是“中国硅谷、码农圣地”。再加上中关村软件园、永丰工业基地、中关村集成电路设计园、用友工业园等工业园区形成集群效应，海淀区的新贵们不仅学历高、人为高，购置力也高。

码农社畜们上班已经这么辛苦啦，越发不愿意在通勤上浪费过多时间，影响事情心情。因此这些财富新贵们在购房时，越发愿意选择离公司更近的海淀区或者往北一点。只要地铁到的地方，就看涨。

之前海淀的教授们、研究员们的孩子智慧，现在码农们的孩子也智慧，活生生地把大海淀各处都干成了学区房。北京最好的十所中学，海淀区和西城区各占五席，人大附中、101中学、北大附中、十一学校、北师大附中的海淀区中学名气响当当，近年来海淀的一本率通过率在60%左右。

所以海淀的屋子好卖，就连豪宅也比此外区好卖。好比腾讯北京总部、新浪的总部搬到西北旺之后，西山壹号院就更热闹了，有一朋侪在其中一家当高管，就买了一套，中午还能回家吃午饭打个盹，午休完走路回办公室时，还能有意无意说一句，“这天真热，走两步过来就出汗了。”

这逼装得够可以，以至于他团队的码农们都以好好做社畜，万一项目成了，分拆上市，未来也买一套壹号院为目的。再不济，早年跳去字节的，现在不也盘算着来一套了么。

一线、强二线都会永远不缺财富神话，不外是波峰波谷而已。在三四线都会周期见顶的时候，重仓一二线未来似乎是地产商们的共识。盖壹号院的融创，现在有凌驾82%的土储，全都位于一二线都会。

周四刷屏的《关于构建越发完善的要素市场化设置体制机制的意见》也印证了这点，除了土地要素权限逐渐下放外，对于都会而言，另有三大看点：

1、推动超大、特大都会调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等都会群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个体超大都会外的都会落户限制，试行以经常居住地挂号户口制度。

长三角、珠三角是经济活跃、人口流入的重要地域，也是年轻人就业的地方，之前除魔都落户比力难题外，其他都会落户都相对容易了，这些互认积分，是促进两地人才的互流互通。

试行以经常居住地挂号户口制度，无疑更有利于新都会人口落户。个体超大都会，指的应该是魔都、帝都。尤其帝都，还是会限制人口总量上限的。

2、充实运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度。

在坚持十八亿亩红线的基础下，想大规模提高土地供应量是很难的，那就先盘活存量土地。而沿海经济蓬勃地域工业用地、商业用地需求还在增加，填海造地受限于环保，往后可能重点还是旧城革新和盘活旧厂区之类的用地。

3、城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩机制。

之前人口净流入地域的教育、医疗指标跟户籍人口挂钩，供应严重不足，往后跟常住人口挂钩，会加大供应力度吧。一线二线以及经济活跃的长三角、珠三角都会受益，也将使得人们更愿意在那安家。

市场经济，人往高处走，恒久趋势是改不了的。

从美国的地产生长史来看，超级都会圈、经济活跃都会的房价是逐步与中西部拉开距离的。其中无非两个原因：明星公司都在那，而年轻人也都去那找事情。你不去，你的孩子们也可能去。

纽约的天际线频频被新盖的摩天豪宅刷新，连铁门路上方的空间权也被地产商花10亿美元买下盖豪宅；房租也是节节攀升，连布鲁克林区的传统住户都被迫搬走，留给能负担得起高房租的租客。西海岸大湾区的房租已经高到以床位盘算。

商业世界的逻辑就是这么简朴，乏味。

04

帝都房市购置力的泉源或许就在于此：之前金融业繁荣，赚到钱的，拉高了西城；这些年北部互联网兴盛，拉涨了北部一大片。金融业也可以做全国生意，而互联网也是收割全国。

只是，高购置力、高购置欲望的帝都，楼市总出一些奇葩政策，好比商品房搭建保障房搞成“混居”小区，出发点是好的，但实践下来，商品房的业主和保障房的业主都不满足，因为绿化、物业等原因闹出许多矛盾，还发生推墙推门的事情，闹得不行开交，效果活生生地把定位高端的商品房弄得里外不是。而且受限于保障房建设，商品房也没能贯彻好产物力，折损了好几家地产公司进京的心血。

这些年的种种政策操作下，好屋子越来越少，而改善激动越来越高，未来可能是产物和服务说话的时代。

曾经有南方地产大佬北上拿下原来起重机厂的地块盖起了小区，大落地窗、园林绿化、人车分流、关闭式治理，刷新了其时京城对地产的认知。除了产物力，物业也是居住舒适的重要组成部门，而当地帝都的小区还没几多物业治理的观点。

时至今日，在中国地产江湖里，好的物业都是加分项。

尤其是在换房成本越来越高的现在，一套屋子住得越久，就越能体会，物业水平崎岖对生活舒适度有多大影响。究竟，你一天到晚4小时，除了上班，大部门时间都在家里，屋子优劣、社区气氛，都与物业精密相关。

尤其是前些日子，疫情期间，“业主可以回，而租户不能回”的新闻刷屏，许多人终于意识到，租售同权那是纸面上的，屋子是不是自己的，是天差地别。而业主们也是能直接感受到：物业好欠好，决议了特殊时期，好比疫情防控期间，能否住得放心、宁静、康健。

疫情期间，好的小区物业会做好服务，让人更放心。

有些大地产商，好比融创实施了“三防体系”，在团体联防治理机制、社会防疫高尺度执行、生活服务保障等层面建设尺度——24小时严防收支口，保安巡逻社区，所有入口设置红外测温枪，100%对通行人员、车行人员举行体温检测；在社区回家大堂增设医疗用品点，常备84消毒水、酒精、体温计、口罩及医药箱，并放置各种日常药品，为有需要的业主提供保障。

2月初疫情防控形势最严峻的时候，许多人居家发愁在哪买菜、买新鲜的肉制品，融创已经早早开始为业主提供买菜、买药等生活物资的代购跑腿服务，此外，对独居老人、自我隔离业主等特殊家庭，还提供送菜上门、快递代取、物资代购、药物配送等服务。

好的小区，一出门就是全笼罩高频次消毒的公共区域，就连电梯按钮也一次性隔离用纸；有些像融创这样的还团结“春雨医生”，为业主开通在线免费义诊时机，等等。听说，融创全国社区，有近2万物业人员，为百万业主不辞辛苦忙碌。

物业做得好，甚至还能“超纲答题”。融创上海一个小区里，有个房修工程师，在疫情防控期间，不仅为暂时无法返沪的业主做检验衡宇、检查电器等调养事情，还因被业主信任，给业主家里的宠物喂食、换猫砂、更换摄像头电池，成为了社区的“全民铲屎官”。

想来，帮助遛狗狗应该是不在话下了。在疫情防控之时，这些服务省了业主很多多少事。

至于，差的小区物业嘛，有些保安年老带上红袖章就颇有趾高气扬的感受了。其中差异，想必业主们最有体会了。

这也是为什么，如今大家买房看产物，更要看开发商和物业品牌。

既然“房住不炒”，那么居住得舒服的屋子，才是值得的，大几百万以致上千万花出去了，总要买个舒心和放心吧。而好房和洽物业，也是未来保值的资本。

还记得去年夏季某天薄暮，我换班，看到路边草坪上张灯结彩，已往一看，原来是物业组织的业主夏季晚会，草坪上，孩子们追逐打闹着，桌上满是精致的糕点，那一刻，“好好赚钱买一套”的正能量洋溢全身，不由以为身上的保安制服又多了一份责任感。

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