对不起，我要去武汉抄底了

◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 齐以和

由于疫情打击，许多人对武汉动了抄底的心思。

解封后，武汉一些项目的售楼处正式对外营业，这一疑问更是被放大了。

许多人不知道的是，疫情来临前，武汉的楼市就相当受接待。

2019年，武汉可是全国住房销售套数、销售面积的双料“冠军”！一连9年位居中国都会销量三甲。

而且还保持超高速的增长：住房成交20.91万套、2346万㎡，同比划分增长25%和29%。

一场突如其来的疫情，无疑给武汉楼市带来诸多不确定性。有人很灰心，说今年武汉房价跌幅将凌驾两成。

但楼市恒久要看基本盘。一座雄心勃勃，奔向2000万人口、2万亿GDP的通衢巨城，真要下跌两成，岂不是千载难逢的良机？

遥想当年非典事后，北京、香港的房价都创了新低，而且是从其时到现在为止的历史最低价。现在的武汉，似乎又泛起了谁人时机。

重新苏醒的大武汉，到底值得脱手吗？

要不是这次疫情，武汉楼市铁定火热。

这几年，武汉堪称中国楼市“流量第一城”，越来越多的人用脚投票，追逐大武汉。

依托湖北全省的人口、全省的购置力，武汉已经一连9年位居中国都会销量三甲，新房、二手房市场的需求连续居高不下。

可以说，整个湖北近6000万人口，唯大武汉密切追随。

从2016年开始，武汉就是二线都会中房价上涨速度最快的都会，均价从近9500元/㎡一路飙升至1.6万/㎡，涨幅到达69%，迅猛水平不输一线都会。

武汉近三年房价走势

2018年，对武汉在内的大部门都会楼市而言，都是一个分水岭。楼市调控层层加码，房住不炒的政策执行至今。这一配景下，武汉房价也在三令五申中不停降温，掉头直下，开始横盘。

然而在汉举行的军运会，打破了楼市僵局，促成新一波房价上涨周期。

停止现在，武汉多区房价均价凌驾2万/㎡，武汉CBD、武昌湖等区房价甚至飙到3万/㎡，相比大部门二线都会，可谓独占鳌头。

这些天，武汉楼市的苏醒节奏也是不停加速。

3月23日，武汉宣布“救市六项举措”，提出要优化审批服务、调整预售许可形象进度要求、提高预售羁系资金使用效率、完善社保个税缴纳的购房认定尺度......

但这些都不涉及生意业务端，并没有限贷、限购、限售方面的松绑。说起来，就连武汉的暖市举措都这么温和，说明现阶段楼市大幅松绑的可能性很小。

3月31日，武汉发放首批预售证，也在同一天，冰封两个月的武汉土地市场宣布重启。借助网上土拍形式，历经53轮竞价，当天乐成出让10宗土地，成交面积120.74公顷，金额108.53亿元，溢价率到达25％。

市场对武汉楼市的乐观预期，可见一斑。

这一次，武汉作为疫情震中，“楼市是否会凉”的疑问风行一时。

据中国房价行情网3月数据显示，武汉房价同比下降了7.89%，另有加速跌落的风险。

武汉新房房价近一年走势

不外，现在来看大面积降价还没泛起。据当地媒体报道，除少量楼盘外（远郊盘和销售难题盘），武汉大多数项目价钱，与封城前没有太大差异，相对平稳。

只不外，疫情之下，影响武汉楼市走向的，有两大变量。

一是人才吸引力。

此前，武汉落户门槛一降再降，空有百万大学生，留人能力不足。

去年新增13.1万常住人口的结果，放在所有一二线都会里，并不亮眼，比佛山、成都、长沙、重庆、西安等都会都要低。

疫情之后，武汉袒露出来的都会治理问题与官员作风，也会“劝退”一批人。

数百万流感人口和上百万高校结业生，短期内留在武汉的意愿、对都会未来的预期，恐怕只会有所降低。

而这些人群又是很是重要的潜在购房群体，对楼市购置力，一定会发生较大影响。

二是，武汉楼市库存量大，且呈逐年升高之势，已经库存高企。

先看一组数据。

2017年武汉新房成交20.7万套，库存13.9万套，整体去化率91%；

2018年武汉新房成交17万套，库存15.3万套，去化率87%；

2019年武汉新房成交20.9万套，库存16.8万套，去化率79%。

去化率一连下跌。

图源克而瑞

因此，最近几年武汉楼市火热背后，也存在隐忧——库存逐年攀升。

另据《武汉市住房生长计划（2020-2022年）》，未来3年，武汉将新增供应住房7019万㎡。其中商品住房5072万㎡、50.7万套。

加上2019年底的16.8万套，武汉商品住宅潜在库存靠近68万套。按其时的销售速度来看，去化周期要9个月，但受疫情重创，去化周期很可能在一年以上。

因此整体来看，楼市供过于求，人口吸引力下滑，今年武汉楼市或许率会不温不火。

这也是2018年武汉房价均价上涨到1万8后，一直横盘的主要原因。

因此，武汉楼市是否值得抄底，要分情况来看，都会分化、各区分化，其实不行一概而论。

但南强北弱的大配景下，地理上的便利，即是最大的“经济”。

如果思量投资，就要着眼未来潜力。那么长三角、大湾区会是我更为推荐的投资片区，他们也是中国崛起的最大保障，是决议中国能否跻身世界第一梯队的唯二筹码。

此外，职位特殊的北京、西部的“沿海”成都、西部唯一的直辖市重庆、拥有特殊区位利好的武汉、西安、郑州，只能放在投资思量的第二梯队。

因此恒久而言，这座中部第一城依然具备一定的投资前景。一些好的地段仍然处于价钱洼地，这段时间会是不错的抄底良机。

弓箭型经济格式中，武汉处于“箭”上的轴心职位

为什么这么说？

因为危机之后，往往也会有赔偿性反弹，但反弹岑岭期，主要泛起在危机次年，这是不容忽视的大配景。

关于武汉

，我之前已经详细分析过，九省通衢的区位、新兴工业的崛起、大部门都会难以相比的科创教育实力，都是其不容忽视的王牌优势，叠增强省会战略下的时代机缘，配合赋予了武汉走向苏醒的底气。

随着都会苏醒，楼市前景也将逐步展现。

而且，放眼整其中西部来看，能与武汉比肩的都会不多，这些年许多媒体会把成都和武汉放在一起比力，但这两个都会打法不太一样，一“重”一轻，老派与新潮，更像是互补的关系。

为什么不包罗重庆？重庆虽然经济总量已经前五了，但按主城区人口、经济、工业来看，其实还不如武汉。从企业组成来看，重庆国企强民企弱的水平更深，工业活力受到制约，这几年经济转型压力也不小。

因此，中恒久而言，武汉依然会是第二梯队里最值得投资的都会，也会和郑州一道，成为中部最大的希望。

短期来看，武汉楼市对当地刚需客比力友好，眼下是值得抓住的时机。

信心比黄金更重要，眼下我们需要给这座英雄的都会更多信心。44年前，唐山经由那场让人揪心的地震，也曾被唱衰，但停止现在，唐山依然是河北第一市、房价多个月领涨，与省会石家庄相比也是不分伯仲。

图源视察者网

那么，在武汉如何选地段，这方面给出两点参考建议。

其一，尊重环线价值。

实际上，武汉是对环线认可水平较高的传统都会。因此一般意义上，越往外环走，房价投资前景越弱。

这点也体现在供求关系上，洪山、江汉等主城区，求过于供现象较为严重，涨幅更大，其中比力有前景的是两江四岸片区。

武汉两江四岸，图源武汉计划局

而新洲、工具湖、黄陂等偏远城区，楼市则处于供过于求的状态。

值得上车的二手房，也主要集中在主城区，现在，南湖、后湖、四新、青山等片区现在已泛起部门降价房源，笋盘泛起的概率大幅度提高，是不错的时机。工业区重镇青山，近几个月房价下降显着，很有可能成为疫情后领跌的区域。

近几个月青山房价下降显着，泉源安居客

相对而言不太推荐江汉和江岸片区，因为这里老破小居多，拆迁成本大、人口被武昌和洪山截流、都会功效日渐衰败，如果不是看中学区价值，不建议上车。

其二，注意新区时机。

如果要评选武汉第四镇，官方计划、资源倾斜都给了长江新城，但当地人用脚投票的效果却是光谷（又称东湖高新区）。投资价值上看，光谷也是大于长江新城的。

要知道，光谷已经成为这座都会的重要手刺，无论是创新工业、人才活力，在全国新区中都是压倒一切的。此次疫情中，光谷在生物医药领域的体现也堪称抢眼，现在也是武汉复工率最高的片区。

光谷

不外现在光谷利好已经释放得差不多了，需要高位上车，因此可以思量光谷东那一块，前两年东湖国家高新区管委会也已搬迁至此，相比之下价值潜力更大。

总体上看，武汉楼市是冷热不均、高度分化的。

对于那些供过于求的片区，因现金流压力、业绩目的等因素，很可能会在第四季度泛起一系列降价促销运动，因此年底再思量脱手也不迟。

可以预见，武汉楼市在疫情的重创下，将进入一段深入调整期。这对武汉来说，或许并不完全是坏事。

究竟，高房价容易挤压年轻人的生存空间。武汉的炒房热告一段落，未来几年，当地楼市对刚需客只会越发友好。

某种水平上，这有利于武汉在抢人方面连续发力，让当地经济逐步实现脱虚向实。

就像这些天，为了吸引人才，沈阳、重庆、南京先后出台了新的落户政策，抢人大战再度升级。

究竟，地随人走的新城镇化趋势下，人口这一要素，在未来只会变得愈发重要，它很大水平上体现了一座都会在全国及所在区域中的生长实力。

江汉东风起，冰霜昨夜除。

祝福这座极具烟火气的都会！

正如这座英雄都会的口号宣言，“武汉，天天纷歧样”。未来，大武汉也必将面目一新！

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