疫情竣事后，房价是涨还是降？

没等到抨击性消费，怕等来抨击性涨价——这是悬在购房者心头的一把利刃，涨怕了。

克日，楼市画风突变，前两月大量房企零收入、降价优惠，一夜之间，多地现“日光神盘”、“喜报频传”。每一个风水草动，都牵感人心，当下，风从那边来？

是“央行放水”的金融政策，还是释放苏醒信号的行情走势？都未必。退一万步讲，只要“四限”政策不退市，只要“房住不炒”压在房地产这艘船的船底，无论外面汹涌澎拜，这艘船也别想掀起什么浪来。

首先，看清现实：楼市是大病初愈，小阳春还远远没到

今年前2个月，全国新房销售规模创史上最低。武汉、宁波、重庆，2月新房零成交。在克而瑞监测的27个重点都会中，2月新建商品住宅仅成交240万平方米，环比降幅高达83%，同比下降77%，创有史以来最大跌幅。

房价上，凭据全国70城房价数据显示，2月，房价下跌的都会数量为25个，上涨的数量为21个。

但进入3月，楼市开始泛起回暖的信号。克而瑞数据显示，在北、上、广、深四大一线都会中，深圳市场苏醒相对较快，一季度成交同比微跌1%，已靠近去年同期水平，甚至泛起开售当天即售罄的“日光盘”。

深圳楼市一向有全国楼市风向标之称，这意味着楼市小阳春来了吗？

这个判断还下得过早。一季度，除恒大“以价换量”，销售额不降反升外，前十房企的销售业绩均不及去年。据克而瑞研究中心数据显示，从累计业绩来看，2020年一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降近20.8%。

因此，纵观全年，除了一线和热门都会，2020年的楼市小阳春，都是假象。受疫情影响，如果没有较强的政策支撑，2020年商品房销售总量回落是或许率事件。

其次，央行放水，房价能稳住吗

房贷政策松动，泉源在于钱币情况的宽松——央行“放水”。央行出台了一系列降准降息等组合拳，近三周两次降准，累计向市场投放近万亿元。本意是扶持实体经济，但不能不小心防范，大量资金可能被改变用途，流向房地产市场。

在海内外流动性团体“大放水”之下，多位业内人士均对房地产走势充满信心。房价还能稳得住吗？举个例子看，日本从2001年开始放水，印钞数量全球第一。效果，房价没涨，物价也没涨。

在海内，面临房价这个“天花板”，再往上，房企有心无力，购房者无心更无力。一方面，房价不是开发商和中介能炒得起来的，现阶段各项目为加速回款，推出优惠折扣，以价换量。另一方面，疫情期间，住民收入受到影响，市场不稳定因素累加，购房者会越发审慎脱手。更重要的是，如果房企这只“订价”的手拿不稳，引得决议层面的关注和调控的加码，分分钟“引火上身”。

所以，不管是央行的“洪流漫灌”，还是“精准滴灌”，无论是人们变有钱，还是更穷了，只要“四限”的政策不退市，“放水”也不会推高房价。

第三，政策微调，不代表“房住不炒”要松动

疫情暴发后，给在境外融资的房企带来了重创。2020年，是房企偿债的一个岑岭，有统计数据显示，今年到期债务高达1.4万亿元。现金为王的房企，面临着生死时刻，他们都在等着最后一根救命稻草——政府救市。但政策调控也是悬念重重。

2月份，超60个都会的楼市政策微调，内容涵盖了放宽预售条件、淘汰企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。为了更好地拉动经济，有人呼吁要放开“四限”。

于是，多地频繁疯狂地试探政策“底线”，泛起了楼市松绑“一日游”。朝令夕改，已经给出了谜底。

在河南驻马店、广州、陕西宝鸡、济南、浙江嘉兴海宁县等地挑战“房住不炒”接连失败后，4月9日，一则“天津二套首付比例从6成降到4成”的传言，相关银行迅速辟谣。此外，“天津清理整顿团体户口”的房产中介营销噱头，也在当天获得天津公安机关的公然辟谣。

政策全面松动的理想，注定是一场空。

据克而瑞研究中心分析，就总体而言，特别是今年上半年，政策肯定会支持房地产，出台“定向宽松”的措施，可是不会突破“四限”。预计2020年调控政策全面放松基本无望，“四限”调控注定将延续更长的时间周期，但局部放松依旧可期，不清除各地政府视情况“因城施策，一城一策”。

同样，马光远也于4月9日的直播中明确表现，政策松动不代表“房住不炒”要改变！“房住不炒”会成为恒久政策，但调控政策放松概率大。疫情加剧一线都会房产的吸引力，北上广深一线及部门热点都会房价将会在2020年上半年反弹，而二三线都会是宁静区域，同时也会泛起分化；五六线是危险区域，投资不能碰。同时，马光远也看好武汉，他指出，有些好都会、好屋子，要选择好时机，不要着急，不要被市场上的杂音所误导。

“总会有人讲，中国下一个破灭的泡沫是房地产，我以为不会。但投资房地产的黄金时代已经一去不复返，未来，房地产投资会回归到一个专业的小型市场，越来越讲求智商。”，马光远指出，未来，只有20%的开发商会活下来，只有20%的都会住房具有投资价值。