河西中新房涨到4.9万/㎡，南京房价钱局要变？

南京电台FM104.3《家有好房》特别专栏“地产锐评”，每周五早上9:05-9:30，地产锐评主笔马乐乐与主持人陈竹君一起，为大家“锐评”楼市，不见不散。

这两天大事不少，河西中新一批房源价钱涨到了4.9万/㎡，对南京房价钱局有哪些影响？推进都市圈建设和户籍制度革新等国家相关文件的公布，对楼市来说会是利好吗？今天，马乐乐和陈竹君一一点评。

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陈竹君：昨天，河西中部的楼盘世茂天誉新拿到了一批房源销许价钱，49200元/㎡的房价震惊到了不少买房人，不光比项目上一批房源均价上涨了4000元/㎡，还创下了板块房价的新高。对于世茂天誉新批到的价钱，乐乐你怎么看？

马乐乐：我以为这个价钱基本在预期规模之内，因为在这之前，大家都已经公认了，华新城是河西中部绝版的4.5万/㎡的楼盘。

相识世茂天誉的人都知道，其实在这之前，虽然销许均价4.5万/㎡，但如果算上买房人后期选择的精装包的话，这家楼盘的实际成交价钱已经凌驾了销许价钱。

再有，其实这个楼盘的地段、配套和品质，主管部门也都是看在眼里的，所以也默许了它可以凌驾4.5万/㎡的区域限价。那么这次涨到了4.9万/㎡的原因呢，也有几点原因

首先，这家楼盘已经有一年多没开盘了；其次，今年，河西中部有点品质的小区成交价基本上都在5.5万以上，如果是像奥东这种有学区的板块，价钱还要更高。所以，世茂天誉这4.9万的价钱即即是加上精装包，但跟周边二手房相比，还是具有性价比的。

所以对于世茂天誉这个价钱，大家也不要太意外。去年我们也说了，葛洲坝中国府之后，限价会逐步打开，大家也要摈弃每个板块都要有一个限价红线这个看法。就我的明白，2020年南京新房订价的考量，会有这么几个维度：

一是，之前板块内的整体新房水平，以及楼盘自身房价的水平；

二是，板块内二手房价钱的整体水平；

第三，楼盘的品质。品质好的楼盘，好比说葛洲坝中国府、河西南金茂府、世茂天誉这样的高品质楼盘，会在价钱上举行放宽；

第四，在订价时也会酌情思量楼盘的成本。

所以，2020年房管部门在楼盘订价会思量更多方面，而上面几点因素叠加后，限价在市场中也会逐步淡化。

陈竹君：嗯，其实这样做也更人性化一点，越发切合一城一策的相关要求。

马乐乐：说到人性化，其实我以为在已往的两三年，不少人的切身感受都是，限价的屋子是买到了，可是屋子的质量却不尽如人意。

就好比有些对房价不是很敏感的买房人群，想的只是买到一套高品质、合适的屋子，可是就现在的南京市场来看，这个要求很难实现，所以南京需要改变。幸亏这种情况今年会有所缓解，不少即将上市的高价地项目，都在有意识的去提高品质，这对整个楼市的康健来说，是一个好事情。

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陈竹君：去年我们就说，南京房价钱局到了今年会逐步的改变，现在也能看到，不少板块房价都在逐步的上涨，尤其是刚需，能买到的屋子越来越远。不外最近五桥板块最近传来了好消息，长江五桥已经全面吊装完毕，现在五桥那里聚集了不少刚需楼盘，这对他们来说绝对是个大利好。

马乐乐：刚刚你说刚需现在买房很难，这点我还是很是赞同的。现在大量的楼盘压在了2.5-3万/㎡之间，这也是许多刚需的选择。不外这个价钱区间的楼盘，主要漫衍在绕城公路以外，好比麒麟科创园、青龙山生态新城、岱山，然后就是五桥板块。

如果说推荐一个价钱在2.5-3万/㎡之间、区域另有不小升值空间的板块，那建议去五桥看看。刚刚也说了，就现在的工程进度，五桥年底通车是或许率事件。

五桥板块，虽然现在会以为地理位置有点远，但年底通车之后，逐步的一定会有越来越多江南购房者来到这里买房，并形成一个新的居住区。而且板块内现在已经有不少开发商聚集，好比说中交、景瑞另有华宇，不外现在有房在售的似乎就只有华宇操盘的美丽樾江府，前不久首开均价2.5万/㎡，192套屋子卖了7成，卖的还不错。

不外就这个销售效果来看，不少买房人似乎还没意识到未来五桥通车后，房价上会不停向江南靠拢这个情况。说到五桥许多人都市想到江北，想到江北首先想到的即是焦点区，但实际上未来除了焦点区之外，五桥板块也会更多的跟江南发生联系。好比美丽樾江府，它不光位于江北新区这个新主城计划规模内，还位于江北自贸区内，而且自贸区地标自贸大厦就在它旁边，这种能同时享受到两大板块利好的楼盘，在江北还是很少见的。

另外，美丽樾江府周边的配套也挺齐全的，项目西侧是幼儿园、小学、中学的全龄教育计划用地，周边另有苏杰学校、行知中学等优质教育资源；未来项目还会自建约 3 万方主题商业街区，距离在建的江北万达广场和虹悦城也不是太远；往南方走1.2公里是 11 号地铁线石塘公园站和绿水湾地铁站，11号线被称为是江北换乘王，未来连通10号线、4号线和3号线，可以到达城区任意区域项目北侧远期还计划有地铁15号线，交通便利。

现在，美丽樾江府在售的都是89㎡小户型房源，购房们总价在230万左右。230万就能买江北新区兼自贸区的屋子，再加上楼盘整体的配套和情况，其实性价比还是挺高的。如果你想230万在主城买到一套具有想象空间的房源，五桥的美丽樾江府还是比力适合的，可以去看一看。

陈竹君：还是那句话，买房要赶早，现在大家也都能看到南京各板块的购房门槛在不停的攀升，还是要用历史的眼光去看待买房这个问题。

马乐乐：对，五桥跟江北的老山、龙华路还不太一样，桥的南方就是青奥村和仁恒江湾天成，通车之后，双方不行能再存在现在的这种价差，未来房价肯定会补涨上去，所以大家可以关注一下五桥板块。

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陈竹君：这是一个听众的问题。预算500万，买房自住的话，该选江北焦点区还是奥南板块。

马乐乐：要我选就选奥南。从教育配套的角度来看，奥南要比焦点区靠谱一些，焦点区还需一些时间。

陈竹君：昨天国家发改委发文，要鼎力大举推进都市圈同城化建设，对此许多人都在讨论说，都市圈的屋子是不是可以买了？然后，就有人提醒注意买房三大坑：都市圈、商住公寓和安置房。那对于这个加大推进都市圈同城化建设。乐乐你怎么看。

马乐乐：这个事情提了良久，这次是直接点名了南京、西安、福州三个省会都会。其实都市圈建设江苏省住建厅几年前就发文支持南京生长同城化建设，这同城化建设有两层寄义：

一层是，支持南京与周边都会，好比说与镇江、扬州、安徽的滁州、马鞍山一起开展同城化建设；二层是，不要寄希望于吞并宝华来实现南京的进一步生长，因为这种生长并非属于高质量生长。

最近两年内，南京的同城化建设以肉眼可见的在提速，大家都知道，同城化首先就是轨道交通，随后就是社保互认、公交卡互通等等。那最重要的交通方面，南京5大同城化交通建设都在很迅速的落地，宁句城际、宁扬城际、宁滁城际，另有已经部门建成的宁和城际、已经列入计划的宁马城际。

可以想象的到，同城化的效果就是，南京对周边都会会发生种种强大的吸附力，尤其是人口的吸附力会进一步增强，这种吸附力最终也会逐步的、水到渠成的去影响都会的房价，但并不是说，同城化建设一旦全面开始，房价就会暴涨。

陈竹君：最近种种层面的政策还是挺多的，除了鼎力大举推进都市圈同城化建设，另有进一步深化户籍革新的文件；前两天，南京又开始抢人才，放宽了落户门槛，40岁以下大专学历参保半年就可落户。

马乐乐：对，还把本科生落户年事从40岁扩大到45岁。我还跟朋侪开顽笑说，没想到我这40岁上的年龄，还能获得重视。另有就是40岁以下大专学历参保半年就能落户的条件，是更大的放宽了落户限制。

而昨天，中共中央和国务院发的涉及到户籍制度革新的文件层面就更高了。包罗南京在内的多个大都会不停的放开落户政策之类的举动，其实都属于户籍制度革新的一部门。

户籍制度革新推进也说了许多年，不外由于种种原因，推进起来比力难。相对来说，比力容易实现的是大都会逐步放松落户，而除了北京和上海以外，中国的绝大多数大都会的落户政策已经在不停的放宽了，纵然是一线都会深圳、广州，尤其是深圳的落户政策一直都是大都会中比力宽松的。

就这一次发出的户籍制度革新文件的相关说话来看，除了个体超大都会，我明白这是指北京和上海，其他都会未来的落户政策将会进一步放宽，直到以后普遍都以积分的形式落户，这将很快会实现。

对于南京、杭州、苏州这样的大都会来说，未来落户宽松，让许多人享受大都会生长的福利将是大趋势。

许多人都在说新型城镇，它的一个目的也是为了不停的把小城镇人口送往大都会聚集。所以，在这种趋势下，南京不停的放宽落户限制将是板上钉钉的趋势，昨天国务院的政策也证明晰这一点。

那这些政策会有哪些影响？首先会给南京带来更多的就业人口，第三工业生长也会越来越好，进而也会是住民的钱袋子越来越鼓，最终对楼市来说也是一大利好。