三四线屋子还值得买吗？这两位开发商的话让所有人醍醐

许多人问，一二线被调控彻底封死了，有钱都买不了，三四线现在不限购，而且房价还在小幅上涨，能不能投资？一直以来我都申饬大家“绝大部门三四线都会就是“坑”，房地产开发已经严重过剩，并没有投资价值可言，自住购置尚可，投资千万不能碰，未来套现会很是难。”

和我一样不看好三四线都会的不乏其人，地产专家自不用说，甚至连开发商自己都不看好：

独立经济学家马光远17年在谈及三四线都会能否投资时直言不讳到，“价钱偏低不代表都可以投资，都可以买。大量的三四线都会，屋子已经严重过剩，泡沫比一二线越发严重，投资这些地方的屋子是火中取栗，炒作这些都会的房价是丧尽天良。”在他看来，近年三四线都会的房价肯定稳不住，一定会降低，只要不是大跌投资者就应该偷着乐了。

地产大佬余英在去年的博鳌房地产论坛上更一针见血地申饬，“对于投资三四线屋子和土地的，我建议大家赶快卖，落袋为安！把钱收在手上更明智、更宁静。”

无独占偶，克日孙宏斌在业绩公布会上也揭晓了对三四线楼市的灰心不看好。孙宏斌说，“相比一二线，三四线都会未来有很大风险。”他直言未来拿地以一二线为主，三四线为了规模也会去，可是会审慎选择，背靠一线的，能承载资源外溢的三四线还能思量，一些人口和工业都极端欠缺的欠蓬勃都会，不在融创思量规模内。

也有网友表现，三四线房产值不值得投，看看小区亮灯率就知道了，许多小区亮灯率都不足10%，这样的地域屋子能有什么价值？黑灯瞎火的，许多人住都嫌不宁静，晚上都畏惧。

我一小我私家说自然是人微言轻，可是当许多专家大佬都一样不看好的时候，还想往里冲的投资炒房客确实应该好好想想这其中的原理了。

三四线都会的房产为什么不值得投资购置，其实看这三方面的因素变化，你就彻底明确了：

一、三四线上涨靠刺激，不是靠人口拉动涨起来的，不行连续

已往两三年，三四线都会由于种种利好刺激，房价泛起了快速上涨，许多人口不足百万的小城房价都迎来了大幅飞跃，由原来的四五千一平，已经迅速攀升到了一万多一平。

这背后有三股气力的作用：其一，国家的去库存政策刺激，三四线都会在15年之前开发商和地方政府都焦虑，许多建好的屋子低价都没人要，库存消化周期一度高达4、5年，从16年开始，国家提倡鼎力大举去库存，棚改钱币化安置降生，“补房”酿成了“给钱”，大量的购房需求和天量资金被制造出来，三四线迎来后发补涨，市场一度火爆到炸；其二，一二线严调控之下，资金和需求被挤压到不限购的三四线；其三，各大房企争相入驻，推高了地价，拉高了房价；种种营销满天飞，更制造了抢房恐慌。

但仔细分析后我们会发现，这三股气力其实都是不行连续的。专家也说，不是靠人口、靠需求涨起来的房价，都撑不了太久。从去库存的角度来说，三四线都会对投资客是来者不拒的，但从实际效果来看，多一个投资客，商品房空置率就增加一点，这恐怕不是三四线都会愿意看到的，也与“房住不炒”相悖。

任泽平评论称，三四线房价过快上涨是病，是病就得治。未来政策会向三四线伸张，开发商会逐渐撤出三四线回归一二线，加之棚改钱币化逐渐退出，三四线都会房价也就丧失了过快上涨的动力和支撑，两三年后重重摔在地上也不要以为意外。

二、库存搬迁，空置率居高不下，开发商去化难依然是常态

这一轮三四线都会去库存，国家的总结是“圆满完成去库存阶段性任务”。但有专家却有差别看法，全联房地产商会创会会长聂梅生表现：“去库存确实把屋子卖光了，但大多都是投资客，许多屋子没人去住，造成房地产高空置率，如果都不去住，那就是恶性去库存，只是屋子从开发商手里转移到投资客手中，只是让库存搬了一次家。”

其实这种说法还是挺科学的，18年艾普大数据曾经做过统计，三四线都会外地投资客占比超4成，许多人都是遵循一二线的投资逻辑，囤房坐等升值，基础不住也不出租，屋子就空置在那里。聂梅生说这是“库存从开发商手上搬迁到投资客手上”很是形象。

加上现阶段，各地方又加大了土地供应节奏，三四线都会的库存又显著上升了，易居统计数据显示，全国半数以上的三四五线都会当下库存足够卖2年以上。开发商自己都认可，现在去化越来越费劲了，三四线都会是碧桂园的主场，他们结构比力早，拿地也自制，厥后者基本上都是“入坑”了。碧桂园现在是拍拍屁股走人了，可是后面进来的开发商另有很长的攻坚战要打。

据开发商透露，履历了已往两年的激情抢购之后，三四线都会的购房需求基本消耗殆尽，即便首套房首付做到两成，二套房首付三成，也没有太多购房客户，现在只剩下少数大户型改善需求了。

事实证明，大多数三四线都会楼市，在履历一场狂欢之后，已是强弩之末不能穿鲁缟矣。

三、人口流失问题更严重，房产价值也在流失

三四线都会现在最大的问题还是人口流失，这直接导致生长疲弱，不管是工业搭建还是房地产建设都动力缺失。上文孙宏斌说的“三四线相比于一二线风险很大”，其实就是指三四线供需已经失衡，叠加人口和工业生长跟不上，房地产的投资开发价值不大，继续盲目拿地建房很有可能未来无人接盘。

专家说，随着都会化率、大都会化率的不停提升，未来年轻人口会更大量进入大都会，落伍地域、三四线都会、县城、农村未来年轻人口的流失会越发严峻。人口的流失，就意味着购房需求的流失，就意味着房产价值的流失。

有人可能要说，你说得差池，碧桂园不还是照样深耕三四五线都会，他们老总杨国强前几天还说“看好三四线都会呢”！

全国也就碧桂园敢这么说了，我接触到的房企都早早酝酿重返一二线厮杀了。究竟人家来得比力早，拿地价钱比力自制，即便售价刨去两成三成还照样能赚钱，可是炒房投资你能比得了吗？

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