刚刚，广州房价涨幅图曝光！最猛的竟然是这两个区…

买房买那里？房价走势会如何？是购房者最体贴的两大问题。

对于普通人来说，接触最多的判断难道是种种计划，但因为看不着、摸不透，始终有点“雾里看花”的感受。

如果给广州各区的长线投资价值排序，可能会发生买房的层级藐视链：天河、越秀看不起番禺、黄埔，尔后者则看不起增城、南沙...

事实真是如此？到底谁的增值空间更大？不玩虚的，我们就以近两年的房价涨幅、租金涨幅和租金回报率为主要参数，来分析广州各个区的长线投资潜力。

01

黑马！近两年从化房价上涨最猛，涨幅高达48.3%

一个区域是否具有投资潜力，首先需要看的就是其房价的上涨空间，因为其决议了原始资本可缔造的利润多寡。

统计了18年-19年广州各区的房价及涨幅后，梳理出三大级别。

第一档：从化48.30%、黄埔47.73%、增城44.74%、南沙42.47%

意外的是，从化房价近两年飙升的最快，可能跟14号线的开通及生态优越，承接主城区的置业外溢有关；而黄埔、增城、南沙受益于东进南拓的战略，各项配套、工业陆续就位，房价也随之上涨。

第二档：花都38.17%、番禺37.07%

花都是新房供应的主力军，而且凭借着地铁9号线、文旅城、花都湖等项目落地，也坐实了一把房价的飙升；而番禺在中心六区中占据了位置优越+房价相对低洼的优势，倒逼需求和价钱上涨。

第三档：海珠16.48%、荔湾14.70%、越秀14.04%、天河13.42%、白云12.14%

中心城区门槛高，房价现已基本稳定，因比力少项目入市，房价的上扬空间也相对较小。

02

全市租金小幅上涨，外围区南北极分化显着

除了看房价，房租的上涨空间也可作为投资回报的参考指标，可以直观地表现在成本基础上能分外获得的收益。

所以我们也统计了各区的租金及其涨幅，并梳理出来。

第一档：从化12.23%、南沙9.76%

第二档：黄埔3.77%、天河3.36%、花都2.9%、海珠2.88%、越秀2.31%、白云2.26%

第三档：荔湾-0.20%、增城-4.16%

同样令人意外，从化的租金涨幅和房价涨幅一样坚挺，高居全市前列。

不外同是外围区，南沙和增城却是天差地别，一个租金上涨了9.76%，而另一个则下降了4.16%。

很大原因是增城的房源库存实在太大，意味着可租赁的选择规模较多，而且由于政策原因，购房情绪比租房情绪浓郁。

南沙则因为近年来肉眼可见的基建、金融齐生长，早已挣脱了“有价无市”的尴尬局势，租金蹭蹭往上升。

南沙港泛起6K租金房源 图源：贝壳找房

而中心区域凭借着自身醇熟的配套优势，租金天经地义地压倒一切，租金的涨幅也相对平稳一点，大跌大涨都不存在。

03

租金回报全市负增长，300万屋子竟要58年回本

看完房价和房租，我们还需要看二者的联合比值：租金回报率。（盘算方式：每平米月租x12/房价（元/㎡））该数值越高，在长线持有下，我们能迅速获得的房产投资收益也会越多。

遗憾的是，统计了广州各区的租金回报率后发现，现在数值均不高，且存在逐年下降的趋势。

其中，租金回报率跌幅较大的主要集中在外围区，这些区域的房价涨幅最多，但租金回报率却跌得最大。

换言之，房价上涨越大的区域，其通过出租获取的纯收益将越小。

以现在租金回报率最高的黄埔1.72%为例，一套300万的屋子，年收租到达5.16万，理论上需要58年才气回本，这还没算资金杠杆的成本。

凭据此前诸葛找房宣布的《全国重点50城租金收入比观察研究陈诉》显示，平均租金回报率为2.2%，而国际上权衡一个区域房产运行状况良好的区间为1：300~1：200（即4%-6%）

图源：诸葛找房数据研究中心

如今广州平均租金回报率仅为1.31%，均达不到上述两个数值。

因此，可以说广州近两年房价的涨幅跑赢租金太多了，想要靠出租回本房价的想法已经越来越难实现。

究竟，而200万的房价翻一番就是400万，而2000元的房租翻一番也仅是4000。

04

现在最具长线投资潜力的是哪个区？

通过上面的分析，我们购房着重看区域的上扬潜力，未来的生长前景，其次就看房租的回报空间。

南沙虽然租金回报率最低，可是房价和房租的涨幅都很给力，金融和总部经济生长得有模有样，加上各重点项目的出台，人口增长保持得不错，是结构的大热选择。

南沙新城 图源：网络

黄埔现在的租金回报率最高，房价和房租的涨幅位于一二梯队，作为东进的直接受益者，未来承接主城区人口的连续涌入，租赁市场也会分一杯羹。

增城是具有想象空间的，但因为不限购政策，房源供应太大，靠出租获取收益的空间较小，长线持有要有等候的耐心。

番禺房价上涨空间比力可观，而且租金排收益率全市第二。

中心五区虽然房价高，但无论哪个指标都体现得相对稳定，租金回报率也更抗跌，适合恒久稳定持有。

其中，天河和海珠是互联网+创新企业的老牌阵地，人口流动活跃，市场需求旺盛；荔湾孤注一掷的白鹅潭商务区是唯一的王牌，预计未来价钱也会填平。

珠江新城 图源：网络

越秀因为仰仗着学位房，立于不败神话，若非执着于学位慎重思量。

至于从化和花都，房价、房租上扬的原因是本属价钱洼地，趁基建的落实赚了一把红利，但工业、配套尚未完全成熟，难以维持高位，或者说未来的上涨空间将回落缩小。

所以，最后得出选购的总排名：

第一梯队：南沙、黄埔、增城、番禺

第二梯队：天河、海珠、荔湾、越秀、白云

第三梯队：花都、从化

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