土拍越拍越热！西安这两个区域这些地方房价又将起飞？

对于关注楼市的朋侪们，相信都知道这句话：“楼市冷暖土地先知”，在房价不停攀升的今天，土拍市场的风吹草动也会让无数买房人“牵肠挂肚”！

许多人更是很形象的把土地比作面粉，房价比成面包，面粉要是涨价了，面包还会自制吗？

那么，西安的“面包”会降价吗？

一、2019：高溢价地块频现，楼面价拉升

2019年，西安的土拍市场，热闹、抢眼！

3月，高新软件新城四周一宗住宅用地，26家房企同时竞拍，最终由本土房企高新地产摘得，楼面价13298/㎡，可谓是土拍市场的“王炸”。今后，西安市场的土拍，楼面价基本都在8000元/㎡以上，真是让人惊掉眼珠！

纵观2019年的土拍市场，可以归纳综合为三点：楼面价连续走高、主城区供应集中、高溢价地块频现

看点

01

住宅土地楼面价连续走高

住宅土地楼面价走势

据美城股份数据显示，2019年西安土地供应828万㎡，同比2018年下降7%，成交749万㎡，同比2018年下降9%,2019年楼面价3749元/㎡，较2018年上涨35%，简朴明白就是：成本，涨了！

看点

02

主城区土地供应集中

从土地供应来看，2019年主城区成交供应集中，在2018年，土地以外围区域成交为主，成交前三的区域为秦汉新城、沣西新城、沣东新城；2019年，西安住宅土地供应和成交最高的区域为空港新城、国际港务区、高新区，随着主城区城改速度加速，2019年主城区土地供应成为主力，临潼、高陵等远郊土地成交泛起断崖式下滑。

住宅土地供应区域漫衍

看点

03

高溢价频现，土地附加成本增多

据统计，2019年，西安市场（包罗西咸新区）通过公然拍卖溢价成交的地块包罗：

正荣在大明宫板块拿地，中梁地产、新城控股、万科地产、际华园在秦汉新城拿地，金地团体在空港新城拿地，阳光城、金地团体在泾河新城拿地，沣东地产在沣西新城拿地，西北绿城在能源金贸区拿地，中海、招商、紫薇、天地源、高新、西部机场在高新区拿地，荣安地产、合景泰富在城南丈八东路与东仪路交汇处拿地。

可以看出，高溢价率背后，拿地的基本都是大牌开发商，不是国企就是央企，2019年，在西安拿地，开发商拼的绝对是实力，是钱，而小开发商，就很难了！

可以想象，高溢价率地块频出，楼面地价不停被抬高，那么，房价，会降吗？能将吗？

好比：一块面包原来卖2块钱，但面粉一直在涨价，商人的利润是一直在淘汰的，那么，最直接的解决方法一定是：面包涨价！

这就是房地产市场曾经盛行“面粉比面包贵”理论：“面包”比喻的是楼盘，“面粉”比喻的是地块。

二、2020：主城区多块优质土地竞拍

刚进入2020年，许多购房者可能还没反映过来，各大开发商却已经“开抢”了！

1、中国铁建溢价拍得高新87亩住宅

2020年1月1日，西安高新区公然拍卖一宗住宅用地，到场本次竞拍共13家房企，划分是中粮、保利金茂、金地、华发、龙湖、绿城、华侨城、铁建、平安、碧桂园、中交、中海，最终，由中国铁建竞得。

成友爱况：

起始价钱：71288万元

成交价钱：117036万元

学校建设资金：27000万元

幼儿园建设费：1000万元

公租房建设用度：24444平米，三分之二政府回购，三分之一摘地企业负担成本8148平米，根据4500元/平米，用度是3666万元土地成本：148702万元

亩单价：2002万元/亩（扣除公租房占地13.094亩）

楼面地价：10729元/平米

竞得人：中国铁建房地产团体有限公司

宗职位置：

地处高新，楼面地价10729元/平米，那么，房价会是几多，许多购房者斗胆推测，2万+是绝对的！

2、龙湖溢价23%拍得浐灞58亩住宅地

2020年1月14日,西安市浐灞生态区一宗58.54亩土地举行现场拍卖，最终，由龙湖地产溢价23%拍到。

成友爱况：

起始价钱：39185万元

成交价钱：48185万元

义务教育设施代建费：2281万元，300元/平米

公租房配建用度：1711万元

土地成本：52177万元

亩单价：1043万元/亩（扣除公租房占地面积）

楼面地价：7829元/平米

竞得人：西安龙睿晖鸿置业有限公司（龙湖）

宗职位置：

3、中铁、中冶、中电建三巨头底价朋分港务区优质商住用地

2020年1月13日,西安市港务区五宗优质土地举行现场拍卖。

成友爱况：

宗地一：

起始价钱：74100万元

成交价钱：74100万元

配建公租房易地建设资金：5015万元，6500元/平米

土地成本：79115万元

亩单价：648万元/亩

楼面地价：3131元/平米

竞得人：中电建丝路（陕西）建设投资生长有限公司

宗地二：

起始价钱：43940万元

成交价钱：43940万元

配建公租房易地建设资金：3650万元（6500元/平米）

土地成本：47589万元

亩单价：706万元/亩

楼面地价：4237元/平米

竞得人：西安金港壮盛置业有限公司（中冶）

宗地三：

起始价钱：13580万元

成交价钱：13580万元

亩单价：556万元/亩

楼面地价：1517元/平米

竞得人：西安金港壮盛置业有限公司（中冶）

宗地四：

起始价钱：65690万元

成交价钱：65690万元

配建公租房易地建设资金：5478万元（6500元/平米）

土地成本：71168万元

亩单价：703万元/亩

楼面地价：4221元/平米

竞得人：西安益茂房地产有限公司（中铁）

宗地五：

起始价钱：17510万元

成交价钱：17510万元

亩单价：584万元/亩

楼面地价：1593元/平米

竞得人：西安益茂房地产有限公司（中铁）

宗职位置：

其中，最受关注的是央企电建地产以7.41亿元摘得国际港务区港务西路以东122亩开发用地，商业地块将建设140米超高层1栋，由此，电建地产成为继华润、绿城、金地、招商、绿地之后，又一家杀入港务区板块的大牌地产企业。同时，该项目也将成为继电建地产·洺悦府之后，电建在西安开发的第2个项目。

都说好的地段从来不缺好的地块，好的地块也从来不缺人气。2019年各区域出让的优质地块尤为抢手，可以说是“逢推必抢”而近期的优质地块也是比力热闹，楼面价也都不低，不管业内专业人士还是吃瓜热心网友关注度都很是高。可以说：每场土拍都市引致整个地产界、楼市的“聚众围观”，1月15日，期待已久的华润曲江CCBD项目来了！

4、36亿元！华润底价拍得曲江CCBD232亩商住用地

成友爱况：

起始价钱：347345万元

成交价钱：347345万元

配建公租房用度：12440万元（15171元/平方米）

幼儿园建设用度：800万元

土地成本：360585万元

亩单价：1554万元/亩

楼面地价：6634元/平米

竞得人：西安中央文化商务区控股有限公司（华润置地）

宗职位置：

华润本次拿地引起广泛关注，宗地二更是引起宽大购房者关注，旁边的华润悦府均价2.2万，销售再现“抢破头”，本次，华润拍得“绝版位置“，斗胆想象一下，房价直逼3万也是有可能的。

很显着，地价推高房价，那么，地价又是什么推高的呢？土拍市场，出价最高者竞得土地的前提是什么？

开发商不会做赔本的买卖，只有认为这个价有利可图，才用这个价钱把这块地拍下来。如果没有利润，他绝不会出这个高价，没有一个开发商会盲目高价拍地“做慈善”！可见，土地的价钱，最终决议权归属开发商，那么，开发商高价拍地后，注定会推高房价，所以，高地价推动高房价，就不难明白了。

三、2020年西安待入市纯新盘

房博士整理了2020年主城区+西咸新区待入市的纯新盘，有53个项目，可以说，开年，西安市场供货量相对还是比力富足的。

从项目分部来看，大部门纯新盘会集中在西咸、城北和高新，这几个区域接下来将会是开发商的主战场，而从房企来看，大部门为实力房企，中南、天地源、融创、中铁、万科等，2020年，西安楼市注定也会竞争猛烈，群雄角逐！

房博士有话说

邻近春节，许多购房者也是心田纠结，对于市场，许多人都想知道，接下来的西安楼市走向如何。

从10月份开始，各省大巨细小的调控政策也是比力多，可以说是“名堂式”放松，但最近，进入1月份以来，各大房企的推货节奏显着变缓，挂号楼盘数量断崖式淘汰，昨日，国家统计局刚刚公布70城房价数据，西安的新房价钱依旧是稳中有增，已经连涨46个月，而国家也是坚持“房住不炒”，接下来的西安房价“稳了”

综合2019年全年及近期的土拍情况，可以发现，土拍大部门集中在软件新城和港务区，接下来，这两个区域接下来或成为“房价高地”，对于高新，现在苏宁雲著均价1.7万/㎡许多购房者以为贵，然而，软件新城土拍楼面价破万，可以推测，该区域的房价会凌驾2.5万+，对于港务区，土拍热注定推动高房价，均价预计也会到达1.5万+

本文数据泉源：美城股份

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听说，关注“安家西安”的朋侪，都已经安家西安啦！