天津那里值得买？那里虚高了？

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文章略长，重点在后

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昨天秘密君谈天津土地供应与地价下行后许多朋侪跟我讨论说部门区域大量供应不代表整体，大量供应未必导致价钱下滑；出让计划不代表真的挂牌；溢价率会升高不能代表土地价钱下滑等等。秘密君解释了一番，固然每小我私家有每小我私家的看法，秘密君基于自己的逻辑论述自己的看法，不是霉体不是砖家，纯小我私家看法。今天接着昨日话题聊谈天津的土地供应增长如何影响商品住宅价钱。

01

土地调控为何立竿见影？

土地占房价的比例有多高？2018年工商联数据：土地成本占商品房直接成本的58.2%。2万块一平米的屋子，其中12000左右是土地成本，其他8000才是水泥沙子人工建材资金成本、营销成本。以前行业内有个简朴的判断方式是：一块新出让的地，未来建成商品房房价约合土地价钱的2倍。

那句话说的没错：土地价钱只要在上涨无论怎么调控房价都得上涨。

2016、2017年两年天津楼市一片疯狂，焦点就在于地价火爆将房价的预期史无前例的拉高。地价40000+，房价未来最少卖80000，其时新房也才35000，买了就能赚，所以有钱要买，没钱乞贷要买，借不到钱大额信用卡、种种消费贷甚至是好几家拼团也要买。

楼市供销两旺，买房人头脑发烧，开发商购置土地也难免抑制不住激动。所以泛起了一票高价地王。买房人与房企都进入了一种癫狂状态。现在来看，其时的地价已经因为过快上涨对房价均价、顶板价的预期参考性已经极端偏离。现在天津卖到80000+的项目也屈指可数，地王多数亏钱在卖。

2017年开始天津实行三价联控，以稳定地价为抓手来稳定新房二手房市场，这个政策在全国规模都算是先行案例。秘密君多次说过这个政策代表着政府思路转变，放弃了炒作地价的老套路，而是真正通过供需两头解决楼市矛盾。于是2018、2019年两年，土地供应量增长都在30%以上，土地价钱大幅度回落，划分下滑36%、15%。地价平均水平回落，而且可对比的板块价钱也在大幅度回落，争论的看下图，秘密君此前做过比力，平均跌幅20%左右。市场对于房价的预期自然就会回落，恐慌情绪消除了，低价地入市又对冲了地王带来的均价上涨，楼市一连两年体现极稳！

不炒作土地、从供应端解决问题秘密君以为是天津楼市政策最乐成的地方。

02

天津地价回归，靠近触底

昨天秘密君分析了天津今年的土地供应仍然会加量不加价。此前也曾经聊过融创、恒大为首的企业都已经明确表现今年不拿地或者是审慎拿地，以降低欠债率。一头是供应增加了，一头是典型房企拿地努力性并不高，所以小我私家认为今年天津土地市场会泛起几种态势：三四线开发商会进来；央企国企拿地多；地价仍然会下滑，均价水平受出让结构影响较大会有差异，但可对比的板块价钱一定会体现显着。

最近5年宅地成交楼面价

这是2015年～2019年天津土地成交平均价钱走势，2019年天津住宅用地楼面价钱6924元/平方米。最近五年仅仅比2015年略高。秘密君又找来了2015年以前的谋划性土地成交均价，可以看获得从2011年开始，天津的土地成交均价是一直向上的。真正出幺蛾子的就是2016年开始，如果2020年再跌去20%那就彻底意味着从2015年到2019年土地价钱基本上没有上涨，这个显着是不现实的，物价在上涨，房价也比2015年也涨了35%，如果地价不涨那简直是不切合逻辑。

所以秘密君小我私家认为地价有下降空间，可是并不意味着地价会无限制的大跌甚至是重回2015年的水平。这是肯定的，地价大幅度下跌那房价一定也随着大幅度下跌，这个不是稳，是真实的楼市危机了就。

近3年各区地价对比，回落显着

事实上，去年30%的地块流拍或者是无限延期，可是官方没有大量接纳下调地价后重新挂牌，而是接纳诸如商业可售、下调保证金等等手段来促进开发商拿地。典型的滨海旅游区5宗地块，去年挂牌楼面价是7500，今年3月重新挂牌，楼面价降低了1000到6500，是少数价钱下调10%以上的地块。而2018年地价下滑了凌驾50%，2019年只下滑了15%，跌幅也在不停收窄。整体上来看，天津土地价钱正在逐步触及底部，土地价钱对于商品房的参考价值也才重新回归。

03

那里值得买？那里虚高了？

对于许多粉丝来说，地价仅仅是个参考，思量买得手的屋子是否合算才是最焦点的问题。这个问题很难回覆，秘密君实验用房地比来视察这个问题。简朴说就是房价除以地价的比值。

秘密君整理了2015年迄今的房地好比下图，这是最简朴的分子分母的关系，如果是比值太高说明要不是房价虚高要不是地价偏低，如果是比值太低，说明要不是地价太高要么是房价扎实。

2016、2017年的比值最低，地价拉涨是公认的，可是2019年的比值很高，所以秘密君小我私家认为房价尚未调整到合理空间，因为2019年的低价低将会集中体现在2020年的成交价钱上。5年房地比平均值为1.66，与开头给出的工商联数据：地价成本占房价成本基本靠近。再次强调小我私家看法，至于说结构差异，是否能参考等等，每年都有，就不扯皮了。

根据这个思路，又整理了2019年全市各区域的的房地比情况，如下图：

直观印象是：市区一档，环城一档，远郊与滨海完全是另一番天地。

市内六区中，宁静零成交，不做对比。南开区去年凌庄子地块楼面价很低，可是房价一直坚挺，所以房地比力高，客观说，融创南开宸院价钱不算高。河北区、河西新房成交均价较低，可是地价2019年不低，可以看得出来算是新房价钱相对扎实的片区。如果地价企稳，这两个区域的房价反弹会越发显着，或者说抗跌性也较好。

环城区域来看，津南因为板块间价钱差极大，导致均价体现较低，而西青则是受开发商普遍看好导致地价较低，房地比比值略低。相比之下显着西青区住宅在开发商判断与价钱体现上更有优势，这也是西青一贯比力热的印证。东丽、北辰2019年土地均价下滑显着，拉大了房地比。未来2019年、2020年出让的低价地面世后，这两个区域的价钱压力势必很大。

远郊区县来看，险些没有低于全市平均水平的区域，最离奇的是蓟，高达5倍，秘密君不太相识蓟县市场，可是只能说：维持这个均价真的是很不容易。远郊五区中最低的是武清，说明武清的房价地价关系尚且处于合理水平，不算过分虚高。

固然，这个指标仅仅是用来参考，在秘密君小我私家只用辅助来判断区域价钱是否虚高。是否合理诸位可以自行判断。

04

增补内容：为什么会有打折潮

昨天发完稿有朋侪说你个标题党，咋不说说打折潮？这里解释三点：

第一，土地上市周期一般6～12个月，因疫情影响，推迟2个月左右，2019年已出让未上市地块在今年的5～11月集中入市。4月开始今年的土地出让拉开序幕，新地块在10月后会逐步入市。年尾成交量预计可观，可是集中入市竞争压力庞大，打折优惠不会少了。

第二，市区因为项目少，差异化强，竞争弱，打折不太显着，主力手段是推特惠。环城、远郊土地出让量大、项目扎堆、产物同质化严重，一定拼折扣。典型如海河教育园。

第三：拿地价钱是致命要素，拿地价钱高甚至是略微偏高的项目在低价地块入市时蒙受庞大打击，为了抢夺客户，打折在所难免。