谢逸枫：2020年买房唯一的风险就是张望 放弃房价下跌理想吧

文/谢逸枫

当下购房者很是纠结的一件事，现在该不应脱手买房、是不是好时机、会不会有什么陷阱？ 前3月的疫情打击楼市数据大面积下降，调控未见全面放松，房贷利率下调幅度小，是否等等房价下跌，再脱手。等救市后，才是好时机，这是普通人的想法。之前，很多多少人听一些经济学家股评家的话，效果错过了7次买房好时机。

相反，现在就脱手，全球钱币泛滥，人民币贬值，房价性价比高，产物选择多，救市在指日可待时，绝对是一个好时机。相信，智慧的人已经前往售楼部了。纵观中国楼市已往20年历史，每轮经济下行过快，房地产下行过快，房价即将预期下跌时，最危险最关键时刻，总会有相关的刺激政策，来扶持房市与给市场信心。

当下是时候扶持房地产了，没须要思量，稳定经济关键是房地产。建议：一是降息降准，实行宽松钱币政策。二是补助中小房企，防止破产。三是全面取消住房限购、限贷、限售、限价措施，刺激购房需求。四是实行宽松的房贷政策，降低首套、二套房贷利率。五是购房免税和财政补助，提高棚改钱币化比例。

购房者强烈的避险情绪已经逐渐发作，现在唯有屋子抗通货膨胀。高速增长已经由去，都会化在下半年开始，进入都会群和多数市圈时代。房地产自然不会缺席，这是一个新的增长点，随着农村人口缓慢流入都会，都会之间的人口将进一步集中，都会住房将面临需求的释放。毫无疑问，之前二次降准一次降息，就是信号。

其一是放水，钱币宽松信号。年内已降准2次，预计另有2次到3次降准，配合前2月的信贷新增4.24万亿元，预计全年18万亿元信贷。加上1月20日的一次降息，预计年内还会有2次到3次的降息。因此，新一轮钱币宽松正式启动。其二是大救市，拯救经济，稳定经济大局信号，况且3.1万亿金融刺激已经开始，而新一轮基建投资刺激正式启动。

此前50万亿元投资计划总额的宣布，其中今年10万亿元左右投资与基建，缺乏资金启动。降准之后，依然解决不了大量的资金缺口。最关键是土地审批权在8省市（北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆）试点下放到地方，也是大救市。解决了都会部门的土地指标审批难的问题，也解决了基建的部门资金泉源，即卖地。

究竟有什么作用？其一是缓解中小企业资金链紧，现金流紧急的压力。最关键是可以起到降成本，拯救中小企业，降低企业融资成本的效果。这当前中国经济最需要解决的，中小企业的贷款难，成本贵的问题。3000亿+5500亿+3500亿的流动性，显然满足不了这么的企业资金需要。可是银行决议着贷款谁，贷款给什么企业，贷款给什么行业。

可想而知，还贷都难题的企业与亏损严重的行业，预计是没多大希望可以获得银行贷款的。其二是缓解银行资金紧张的压力，增加市场流动性。这主要是解决银行资金流动的紧张趋势，制止银行资金使用成本上升，增加资金信贷的指标。这样银行就能够使用更多的资金贷款给企业。

这些资金会流动到什么地方？其一是基建业，修建业，这是之前就讲到的，稳定中国经济的关键是基建业，其中各种的基建企业与修建业是重点，靠地方发债，解决不了庞大的资金需求。解决了土地问题，关键是资金的落实。其二是制造业，譬如汽车业等，起到稳定经济的次要作用。

其三是房地工业，这是最重要的稳定经济引擎器。其四是部门资金会进入股市、债市等资本市场，这是无法制止的。其五是部门优质的中小企业，可以部门的银行贷款，这是没问题。因此，不要以为降准与房地产没关系，实际上银行都是最喜欢给房地工业贷款的，因为信用好，利率高、房价稳定，房地工业是支柱工业。

我们应该有理由与凭据的相信，此次是板上钉钉的不破例。回首之前的七次抄底购房的时机判断来看，很是切合笔者所房价纪律与市场运行逻辑，即短期看政策，中期看政策，恒久看政策。想毕，大家应该有所影象。一次是97年金融危机，98年房改，买房是最好时机。这是财富第一次大分配。

之后是危与机的买房时机节点。二次是03年的非典，救市。三次是08年的次贷危机，“4万亿”的刺激。四次是2011年，银行收紧，性价比高。五次是2014年隆冬，2015年救市。六次是2016年，涨价前夕，救市。第七次是2018年上半年，下半年放松。惋惜，有部门人还是等到现在还没买房。

这第八次是2020年，疫情+经济与房市下行，之后肯定是救市。2020年的楼市是未来10年买房难过的一次上车时机。美国2万亿经济刺激计划法案已经通过，各国都启动了经济刺激计划。而中国正在准备一揽子的经济稳定计划。股市是美国的经济晴雨表，房市才是中国经济的晴雨表，现下，保增长关键是房地产。

必须明确的是疫情之下，房企必须选择活下去，必须选择让资金链稳定，手上握有足够还债或笼罩债务的现金存款。关键是能够坚持多长时间。固然不是每家房企都是上市企业，可以坚持到6个月以上。其实就是上市公司，债务到期与销售回款缓慢及运营成本高，土地储蓄，规模扩张的压力日益加大。

眼下全球经济大衰退，股市团体暴跌。各国宽松的钱币重启救市，央妈放水，印钞机械日夜疯狂不休。CPI咔咔的涨，富人们为抗资产贬值，紧迫寻避风港。中国成为全球热钱的最好去处，相信投资市场已经开始注意到了。最大的资产泡沫不是房地产，是股市，是金市，是期货，是理财市。

房价暂停不涨了，屋子还在，一回涨，好几倍。股份跌了，票子就没了，连本带利都赔了。如存款，负利率。此外资产、产物，又跑不外M2这小子速度，也难敌通胀这家伙。唯有屋子，土地，最可靠了，但得注意杆杆，欠债率，现金流的指标，这就是屋子，土地的金融属性强大的原因。

上市公司都砸钱投资房地产。据数据宝的数据来看，停止2018年6月22日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投资性房地产，占比46.23%，合计持有市值9904.66亿元，同比增长近两成。而在2017年同期，持有投资性房地产的上市公司数量为1479家，合计持有市值8299.13亿元。

据数据宝的数据来看，2018年三季度A股上市公司投资性房产价值1.1万亿。其中剔除房地产上市公司，2018年三季度报有1696家A股上市公司拥有投资性房地产资产，占据A股上市公司一半以上。停止2019年6月，上市公司投资性房产已超万亿。长江商报记者梳剃头现排名前10的上市公司持有投资性房产近4000亿，去年“炒房”赚超100亿元。

自2006年以来，A股市场首次泛起上市公司持有投资性房地产， 彼时，500多家公司合计持有投资性房地产金额731多亿元。今后的十多年，A股公司持有投资性房地产连续扩张。停止2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投资性房地产，占比近一半，合计持有市值1.26万亿元。

据Wind数据统计，停止到2019年三季度末， A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比凌驾48%，合计持有市值达13340亿元，投资性房地产均值也是不停攀升。2018年，A股上市公司持有投资性房地产总额首次突破10000亿元大关。2019年仍未停下增长的脚步，停止到三季度末，该数值已高达13340亿元，较年头增长超1150亿，增幅为9.43%。

房企都名堂卖房，让购房者疯狂不已，为了稳定现金流与应对到期债务及活下去。譬如无理由退房，已往十年，市场低迷时期，一些大房企都市实施这招，今年凌驾20家大房企运用这个营销法宝。譬如是线上卖房，今年是最多房企接纳的措施，凌驾200家房企。譬如是房企75折、85折卖房。

譬如买房送房，送宝马疾驰的房企，金茂府在四川成都推出“买一送一”、“买房送宝马”运动，这可是很是稀有的。应该讲75折、85折买房、买房送房、送宝马疾驰，其屋子的性价比很是高，买房了的，肯定是赚了。譬如赠送面积，这是三四线都会房企的大招。譬如零首付、低首付买房等。如此多的名堂卖房，该怎么制止陷阱。

其一是无理由退房，实质上是有理由的。其选择的都会、楼盘、户型、套数都是房企限制好了，价钱与签条约时间及无理由退房的限制条件都划定好了。购房者一旦签了条约，意味着在基本上认同。因此，买房者一定要仔细阅读无理由退房协议与条约及增补条款等。

其二是线上卖房。这是一个新的买房渠道与挑战，相对于线下买房的相对公然、透明的场。线上买房，不行能瞥见实物与配套及计划设计等物体，同时五证是否全，具备卖房的条件等。最关键是楼盘的户型、朝向等都有可能存在不真实等。最好的措施就是让房企提供上面的全部质料，先下诚意金等。

其三是买房送房，送宝马疾驰。开创了新的营销计谋，金茂府是首创的，虽然只是异地送房，屋子与总价、面积巨细、户型及都会差异大，一定水平上吸引了市场的强烈关注。不外，一个在成都，一个在昆明（送的房），购房者未实地考察的情况下，依然是存在一定的风险。最好措施是实地考察后决议。

其四赠送面积，零首付、低首付买房。这是潜伏风险的，赠送面积一般是盘算一半的面积。如果在不动产权证，是没有计入在内里的。因此，买了，就是意味着多付钱，相反可以获得一半的免费的面积。而零首付、低首付，其实是分期付款或者是房企取代你缴纳首付，之后购房者在什么期间必须缴纳首付。