全球黑天鹅肆虐，中国房地产“泡沫”会破灭吗？

一场突如其来的新冠肺炎疫情把整个世界搅得昏天黑地。中国刚刚稳定了形势，全球大多数国家又发生了疫情，其中美国已经“荣登”确诊病例第一国，且还在加速伸张。

那些一直自以为是的人们这下子完全跌入恐慌，股市塌方式地泛起4次熔断。

为了救市，美联储也是彻底掉臂体面了，接纳了无限量的QE即量化宽松，大把撒钱，要几多给几多，这不，刚刚国会又授权联邦政府拿出2万亿美元扶持经济。

美国人最看重的就是股市，那内里存放了美国人的财富和情感，股市塌方了，许多美国人是受不了的，连投资富翁巴菲特都连连惊呼股市这阵势“没见过”。

中国呢？中国人也是最看重股市吗？

固然不是，中国人最看重的是房市，对多数中国人来说，一辈子最大的财富就是屋子，一辈子最大的行动就是买屋子。

根据美国股市泡沫破裂和塌方的逻辑分析，这次疫情之下，中国的房地产和房市是不是也会泛起泡沫破裂和塌方的严重现象？

中国人赖以生存和财富积累的屋子是不是也会大幅贬值？

至少看上去很奇怪，中国眼下的房地产竟然稳如泰山！

一场疫情的岑岭期险些快要已往了，房地产不光没有显着下滑，一线都会、强二线都会在相关政策的扶持下，居然还泛起很强的成交趋势以及适度的价钱上升趋势。

美国股市有“泡沫”，中国房市也有“泡沫”，而且，似乎中国房市的泡沫比美国股市泡沫还大，为什么美国没有守住股市这个美国的财富篮子，而中国就守住了房市这其中国的财富篮子呢？这个所谓“怪现象”看来值得好好分析一下。

所谓全球三大泡沫：美国股市泡沫，中国房市泡沫，日本国债泡沫。

这里先不谈日本的国债泡沫，就对比一下美国股市泡沫吧。现在，美国股市泡沫崩塌了，许多人说，到了中国房市泡沫崩塌的时候了。

看上去似乎很紧张，中国房地产内里囤积了约莫400万亿的资产总值，是中国M2的2倍（M2现在200万亿），是中国GDP的4倍（中国去年GDP100万亿）。

全国房价高企，泡沫现象看起来是很恐怖的，一直以来，总有一种声音说，房地产泡沫要破裂了，很快就要破裂了，必破无疑，很快！

破裂的声音喊了太久、太多，只听楼梯响，不见人下来。于是，谁人“狼来了”的典故效应发生了，越来越多的人不相信房价会垮塌，泡沫会挤破，于是，更多的人冲进房市，进一步助推了房价的上涨。

这么多年来的中国房市，就是这么一个简朴的、周而复始故事，一点儿都不生动，但超级实用，无论是被资本笼罩的一线都会和乐于冠名“新一线”的二线都会，还是近年来被棚改钱币化宠坏的三四线都会，都能够找到形形色色的理由让房价风水轮流转，全然掉臂“空军”意见首脑们“泡沫将破”的一次次严厉警告，继续播撒一路风景。

最让人纳闷的是，这个泡沫居然还很坚挺，很真实，并没有体现出轻易破裂的样子，让“空军”大佬们好生捉急和恼怒。

到底是什么气力支撑中国房市“泡沫”如此坚挺呢？大家直接想到的就是那些“炒家”、投机分子，不是他们炒起来的吗？这个看法不是没有原理，在北上广深，前些年炒楼岑岭期，险些一半以上的资金来自炒家。

可是，多年来出台的一系列调控政策，限贷、限购、限售、限卖等等，险些把那些明目张胆的炒家赶尽杀绝了吧，连国策都写明晰是“房住不炒”，现在再说是炒家、投机导致房市泡沫增大，有点货差池板了。

我们接着会想到现实的经济增长、供需关系、政策导向、通货膨胀等等，这些因素显然是房价上升、泡沫积累的若干原因，可是，感受另有越发深层的原因，否则无法解释这些泡沫的真实性和坚挺性。

好吧，就让我们往深里挖。下面我列出让中国房市泡沫真实而坚挺的七大效应，这应该算是比力深层的原因：

01

其一，市场经济效应。

可能是开国后三十年的计划经济带给中国人太多的思维和行为定势，即即是在现在所坚持的社会主义市场经济格式下，我们仍然能浓浓地感受到多种来自非市场的气力在经济运动中发生作用。

一旦遭遇房市“泡沫”这种完全市场化引发出来的工具，我们会有一种排挤的本能，会直接给它戴上一顶“负面”、“坏”的帽子。

实际上，“泡沫”在市场经济中完全是一种中性价值的体现，可以说，没有“泡沫”就没有市场经济。“泡沫”用另外一个越发平和的市场词汇来形容，就是“溢价”，这在资本市场上是极为正常普遍的现象，股市IPO都是溢价刊行，都有市盈率，这就是股市的泡沫。

问题不在泡沫自己，而在这个泡沫有多大，股价超出了股票内在的真实价值，就是不合理、不正常的高泡沫，房价超出了经济增长的合理水平、超出了供需之间的正常关系、迎合了超量钱币的支撑，就是不合理、不正常的高泡沫，都蕴含了较高的风险，都面临泡沫的挤破问题。

所以，我们首先要明确，房市泡沫是正常的市场现象，其次再看这个房市的泡沫是不是太高了，市场经济的责任就是保持房市泡沫的正常、合理存在，制止高泡沫引发高房价的现象发生。

02

其二，危机屏蔽效应。

房地产和房市本质上是区域性工业，和地方经济关系最为密切。同时房地产和房市又具有高度金融化特征，经常要受金融和资本市场的钳制。

由此看来，在当前危机下，国际上日益加大的金融风险似乎有可能传导到中国房地产和房市上来，给这个全球泡沫高企的中国巨无霸工业带来严重的危机。

是这样吗？其实不是。一来中国房地产作为区域性工业，和国际同类工业并没有深切的共存共荣关系。

二来中国现在的金融体系与国际金融体系之间仍然存在体制性的差异，中国的金融体系还设计了防止国际风险打击的屏蔽性制度。

这样，当国际金融风险试图向中国房市渗透时，会遭遇多重性的抵御，起到金融危机屏蔽的关键作用，这使得中国房市的泡沫或许率不会受到国际金融风险的直接打击而导致破裂。

03

其三，土地财政效应。

中国的经济制度是公有制为主体，以往建设用地都是国有性质。国家和政府的财政收入中，卖地收入百分比占到20、30、40、50甚至一半以上，极为重要。

房地产总量和价钱不停上升（固然包罗房市泡沫）的背后是中国国家财政的刚性需求。

从某种意义上说，中国既往20年来宏观经济的快速上升，国家财政和民众收入水平的大幅提升，具有泡沫配景的房地产土地财政可谓功不行没，这是房地产和房市真实而坚挺存在的最大后援。

04

其四，稀释通胀效应。

已往20年来，中国借助WTO，鼎力大举推进收支口商业，换回大量出口外汇，在外汇管制制度下，形成大量外汇占款，央行留下外汇，形成高分外汇储蓄，同时以汇率水平支付企业同等人民币，这些钱币一部门投入再生产，另一部门进入房地产和房市，形成物业资产。

正是由于庞大的流动性进入房地产，形成事实上的衡宇银行储蓄功效，才没有对消费市场造成巨量打击，才大幅度稀释了市场通胀，也就是说，房市以衡宇实物总量和价钱泡沫坚实地对冲着中国庞大的消费商品和消费服务市场，使其价钱难以泛起快速拉升，导致其市场的相对平稳运行。

房市泡沫的这项庞大功效未来在国家消费升级历程中将继续饰演难以替代的角色。

05

其五，产业保增效应。

革新开放以来，中国全国一半以上的国民财富都积累到房地产内里了，政府、企业、住民三大部门在房市内里都有巨量产业的产权。

大家都知道，中国是全世界储蓄率最高的国家，最高时，国民资产的50%以上都储蓄在银行内里。

现在，这个储蓄总额在大幅下降，现在资产总额中约莫只有25%在银行，住民储蓄在大搬迁，从银行不停搬到房市内里去了，导致住民家庭的房产占总资产比重日益上升，现在，中国大都会的住民家庭中，房产占总资产70%、80%甚至90%的家庭触目皆是。

造成这种现象的最重要的原因是，房地产具有天然的居住兼投资功效。现在的都会住民多几多少都有一定的积贮，如何实现产业的保值增值？

相比之下，只有依托在泡沫化的房市里不停升值的屋子才气获得最直接、最显著的保值增值。

06

其六，民族文化效应。

中国是农耕民族身世，几千年来的民族习性就是“安土重迁”，就是依赖土地生存，厚土相望，对土地及房产的热爱在全球都是唯一无二的，不行相比的。

这种对“故土”和“寓所”的恪守心态和行为撞上了市场经济，一定演化为对房产这种特殊资产的坚定不移、不停持有的心态和行为，并引导房价的提升和房市泡沫的积累。

这种民族文化秘闻在中国房市上体现得很是顽强，以至于近年来国家鼎力大举推进租房市场建设，提出了一个很响亮的新词叫“住有所居”，但租房无论如何也难以撼感人们买房的坚定信心和行为，因为险些所有人都明确和认同祖传的“居者有其屋”的浅显原理。

这种基于民族文化传统的“有其屋”价值观恒久支撑着中国人强烈的购房行动，一定成为助推房市泡沫坚挺性的重要基础原因。

07

其七，长效机制效应。

中国已经进入市场经济，房市是中国市场经济的主战场之一，这意味着，中国房市里一直幻化存在着种种盲动的市场投机气力（有点像病毒变异啊）。

多年来，房市一直存在市场风险，一些投机的气力不停变化方式潜入房市，兴风作浪，试图助推泡沫泛滥，推动房价高企，给房地产带来重大市场风险和金融风险。

国家在不停积累市场履历，努力建设一个以“房住不炒”为战略目标的成熟、成型的市场羁系体系，即“长效机制”，目的在于不停修复房市里因投机现象引发的市场躁动和失灵问题，合理抑制高房价和高泡沫现象。

以上配景决议了中国房地产的所谓“泡沫”是一种客观存在，既有其合理性和刚性，也有其失灵性和风险性。

它一定是陪同市场经济而恒久存在，目的是维护国家经济宁静及增长以及维护国民财富宁静及保值增值。

具有泡沫性的房市会阶段性随行就市泛起小幅上下震荡，不行制止，但在中国国家经济基础框架维护下，它被赋予了“房住不炒”的基本战略定位，并需要落实“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳政策底线，以合理平衡的泡沫型房市来修养国民经济体系和国民财富利益。

如果房市泛起任何急速、大面积的上升和下跌现象，都将在国家调控的体制内获得迅速的、坚定的维护，以保持平衡稳定，进而促进宏观经济的稳健运行。

即便国家在经济战略上有削弱房市泡沫的特定决议，也会在国民经济稳健推进历程中，以渐进的方式逐步实现软着陆，而不会允许泛起大起大落的情况。

分析至此，我的结论应该出来了：

中国房地产即便面临当前全球肆虐的新冠肺炎疫情，其“泡沫”也很难泛起市场自发性的自动破裂。

因为中国房地产和房市具有强烈的中国国家经济特色，其所谓“泡沫”一般情况下是正常、客观、真实的存在，只要市场经济存在，它就会陪同恒久存在，不行能泛起政府完全放任、由市场投机气力强力裹挟到极致水平而导致的自发性“泡沫破裂”现象。

当种种气力助推房市泛起“高泡沫”现象并导致经济和金融风险升高的时候，政策面一定会实时跟进，强化羁系，引导房市挤掉泡沫中的风险因素，并引导房市回归正常、康健的运行轨道。

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