疫情、房价、开发商

大家周末好（2020年3月29日晚20:52）照例举行一周闲聊，这段时间大家都关注疫情生长，随着疫情受控，境内生产谋划都相继恢复，与此同时屋子销售也开始恢复。这段时间屋子话题重新又热了起来，大家普遍体贴未来的房价会怎么走，许多预期或者担忧屋子可能会泛起另一轮的价钱上涨。

主要原因有几个：

第一：当前我们的经济确实面临一定压力，在未来是不是还会把房地产行业拿出来作为提振经济的手段，会不会有另外一轮房地产上行周期泛起。

第二：在前面问题的基础上，类比2003年非典以后（因为非典以后的房价是大幅度的上涨），所以在肺炎疫情影响事后，房价是不是也会泛起和03年相类似的大幅上涨？

第三：全世界央行都在放水，而中国的钱币政策在未来恐怕也会有继续放松的空间，这种情况下会不会催动另外一轮的房地产泡沫膨胀？

我以为对于任何问题，不管经济还是金融市场或者房地产，如果不把其时所处的社会生长阶段和时期，其时经济情况以及我们小我私家和家庭在其时和现在的状态联合起来举行分析，恐怕就会“刻舟求剑”。就像“非典和新冠”对于房地产的影响到底是一样。我们打个例如：好比上个星期下大雨，效果电闪雷鸣、炸雷响起以后，立刻在地上捡了一个钱包，钱包里边装了许多钱，那今天又是下大雨，天又在打雷闪电，我是不是连忙又会捡一个钱包呢？很显然不确定，因为捡钱包和许多因素有关系，我恰巧在谁人地方、恰巧有人丢了钱包，恰巧被我瞥见了，所以我捡了，而捡钱包这件事和打雷是没关系的；我捡钱包这件事所需要的须要条件是：我的时间、所在和偶然性，须要条件绝不是打雷闪电，甚至打雷闪电在这个历程没有起到任何作用。我们再举一个例子，好比一个小朋侪或许四-五岁，他摔一跤恐怕身上基础就没伤，因为小孩很轻，骨头、肌肉都很软、很有韧性，并不会有特别大问题。如果是个20-30岁小伙子突然摔一跤，恐怕效果就会比力严重，可能会把脚崴了，可能会把筋撑了，甚至把骨头伤了，可是经由一段时间的治疗，很快就会恢复起来，因为还年轻。如果70~80的老人摔了一跤，大家想想会泛起什么问题呢？即便这跤摔得不如以前狠，恐怕效果要比前面要严重。因为骨头已经脆了，已经疏松了，很容易发生骨折，如果再有此外病，可能引起病发症，摔完跤以后的恢复会很是之慢，小孩时候、年轻时候完全差别。这两个例子其实就是说：我们思考任何问题，不能把思考的问题主体脱离所处的情况，以及其时所具备的条件，否则得不出很是准确的结论来，就像这一次疫情对于经济和金融市场的打击，完全不能够和非典相类比是一样原理。

我们把这个话题转到屋子上面来，03年非典和这一次的新冠，都在一段时间之内压抑整个市场需求，使房地产销售中断，可是在竣事以后可能对房地产的影响以及体现不会相同，因为这两次疫情就像闪电一样，我们主要去看房地产行业在03年和现在所处的情况有什么差别？我们国家商品房革新从90年月中后期开始，到98年全面取消了分配房，正式进入了商品房时代，所有的衡宇都是商品房，03年和98年之间只差了5年，而在这5年历程中，商品房经济刚刚兴起，开发商才刚刚出来，屋子也在大面积盖，即便盖了也跟不上我们的需求。如果我们把房地产行业举例子为适才的小孩的话，在谁人时候就是飞快发展的儿童，或许四-五岁样子。大家想想“正在长个子的时期，个头很是快，两个星期不见，前面的衣服恐怕都穿不了”，它是蓬勃的向阳工业，求过于供导致整个房价在那几年迅速蹿升；非典对它的孝敬“在非典历程中房价没有涨，因为没有生意业务”，非典事后被憋坏的需求连忙集中释放，会导致整个房价被热炒，可是需求急速释放是一个阶段性，它不行能长时间急促释放，就跟我们吹完了气球把它撒气是一样，你一下把气放完了以后，后边就没有了，如果你逐步地放，会逐步缩下去，如果很快放气就会很快缩小。现在的房地产行业处在什么阶段？很显然不是向阳，已经是夕阳，而且拐点在前两年已经泛起，一方面行业自身生长自己的周期所决议；另外是整个房地产政策的调控，促使拐点到来，房地产行业经由了前面20多年的快速增长以后，进入了下行周期，从年轻变得开始衰老。整个行业生长已经相当充实，而且从现在情况来看，整个的已建和在建的商品房供应，如果从单纯居住面积思量，现在供应相当富足，甚至“供大于求”。好，这是从行业层面。

我们再看其时的经济情况，大家都知道我们现在全年GDP增长幅度约莫在6%左右，今年恐怕在5%水平。2003年其时的经济增长速度是坐火箭飙升，正在起步期，我们刚刚加入WTO不久，尤其进入21世纪以后，我们整个经济飞速发展，我们国家在03-04年时候，GDP增幅有几多？两位数，都是以11%~12%速度在飞驰，后边更夸张，13-15都有，因此整个经济所处的生长阶段也差别，而这个生长阶段直接影响的是我们的收入。收入增长快，去投资改善住房需求以及支出，肩负小，而需求大，其时我们的城镇家庭收入增长水平是几多？在2003年到2004年阶段，缔造了其时最快的收入增长速度，以每年同比10%~12%增速在增长，一直到2007年缔造了靠近20%的年增长率，现在增长水平如何呢？我们在2019年统计数据是7.9%（和其时没有措施比，而且7.9%是从前面的高增速开始下行的低档）2007年可支配收入增速创了峰值以后，在2011年到12年时，曾经一度到达过13-14%水平，随后就一路下滑，一直到2015年左右，整个增速稳定在8%左右，一直到现在现在低于8%。收入增速逐步下滑，势必会抑制整个城镇住民的投资、消费、支出信心以及水平，况且今年经济面临下行压力很是大，可能我们的收入增速会进一步放缓，甚至有些住民可能会缩水。因此大家想一想对于整个房地产的支持会有多大。另外很是重要的：钱币政策，房地产对于整个钱币供应的反映是相对比力敏感，我们都说放水，放水越多整个房价涨得快，如果放水越小（闸门关得紧）房地产恐怕就起不来。看一下大家都熟悉的M2增长情况，恰恰在2003年，中国的M2钱币供应到达了其时峰值，峰值一直从90年月中期到2008年之前，这10来年的最高点，恰恰在2003年，中国M2的钱币供应同比到达了20.8%的超高值（在前面年度内里，一般水平保持在13%左右，后边的年度，直到2008年飙升之前也是或许15-16%，恰恰是2003年到达20%）不外整个21世纪月朔直到2014年历程中，M2供应的增速都是保持在两位数以上，也就是13~15%水平。可是现在的M2是几多呢？今年最新数据2月底是8.8%，在商业战以及疫情出来以后，我们的刺激政策所导致的水平，前面大多数在8%上边高一点点，这个水平和前面数10年完全不是一个级别，也是从14年15年开始泛起了很是显着的下跌，而现在整个央行对于钱币供应已经找到了“矛”（就是GDP）这个问题我们在前面讲过：钱币供应的矛定GDP，加上一定的通胀水平，就是M2。如果根据这个逻辑往下推演的话，未来整个M2增速也会保持相当平稳，甚至仍然会有下行空间，因为我们GDP会下行。我们从当下央行政策是相当有定力，未来恐怕会在保持量的稳定情况下，在价钱方面逐步给予一些空间，而不是在钱币供应总量上搞强刺激、洪流漫灌。

第一个我们其时地产行业所处的阶段（现在大大差别)，第二个是经济生长阶段以及增速与现在也大大差别。第三个是我们收入水平增长情况与当初也有很是大的差异。第四个是钱币政策与其时扩张期也完全差别，甚至相反；在对比了这些要素区别以后，你是否能够稍微理清楚一些头绪呢。

后面就是“疫情对于人们的心态影响究竟有多大，这种影响会否带来连续的购房发作”放开想象思考。好，今天就到这。