大数据预测16城未来半年租金涨跌

作者克而瑞租售

自2015年中央明确提出“租购并举”住房制度以来，租赁住房市场受到公共密切关注。本文选取中央财政于2019年7月确定给予租赁奖补资金支持的16个示范都会:北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都，通过大数据及统计模型预测该16城的租金影响因子及生长趋势，并探讨突发状况下的租金变更。

「岭回归」判断影响因子

房价高度正相关

众所周知，租金受经济周期、经济生长水平、房价、人口等多种因素综合影响，克而瑞租售团队抓取都会多维度数据，筛选出最能影响租金的指标。

操作历程中，由于自变量指标之间存在不行制止的多重相关性，我们通过岭回归方式修复病态矩阵，获得更可靠的影响系数。

岭回归公式：

（为真实值，表现所选择的影响因素，为所求的目的系数（权重））

求解历程：

底层数据：

资料泉源 / 克而瑞租售事业部制作

基于岭回归模型及底层的处置惩罚数据，我们找到对租金影响水平最高的六大指标，影响系数从高至低排名如下：

影响租金的主要指标及其影响系数

资料泉源 / 克而瑞租售事业部制作

NO.01 二手房房价

数据显示，都会二手房房价与租金出现显着正相关关系，指标系数为1.92。

相较于受各种因素制约的新房价钱，二手房房价更能反映都会房地产市场的真实情况。

一方面，衡宇价钱及租金都由住房市场的供需决议，无论出于自住还是投资目的，高房价是当下及未来居住需求旺盛的体现，租金也相应处于高位；另一方面，自购住宅及租赁住房互为替代品，当房价过高时，消费者或改以租赁住房的方式满足居住需求，从而租赁市场需求增加，租金提高。

NO.02GDP

GDP对房租的影响系数为0.67，影响水平排名第二。GDP是都会经济生长水平的晴雨表，都会工业结构越合理、经济生长水平越高，越易于吸引外来人口流入，从而刺激租赁需求，推升房租价钱。

NO.03人均收入

人均收入对房租的影响系数为0.65。凭据观察显示，全国76%的都会人均房租收入占比凌驾25%，北上广深占比近半成。人均收入高的都会，往往也意味着更高的生活成本，租金就是其中的重要一环。

NO.04配套

配套指都会当中医院、学校、银行、餐饮、购物、住宿及体育休闲等一系列生活配套的完善水平，对租金的影响系数为0.49。都会层面，配套设施体现都会宜居水平；社区层面，周边配套是租户选择租赁产物的重要考量因素之一。

NO.05常住非户籍人口 / 常住人口

租房多为外来人口初入都会的短期行为（3-5年），因而克而瑞租售团队通过常住非户籍人口/常住人口比例来估算外来人口占比，随着人口的不停流入，租赁需求提升，租金上涨。

NO.06交通

交通指都会公共交通的完善水平，其进一步也体现了都会的生长成熟度。发育成熟的都会往往更易于吸引人口流入，租赁需求旺盛。

时间序列预测趋势，淡旺季显着

除横向比力外，克而瑞租售团队通过时间序列模型，引入历史月度租金数据，对该16城的未来半年租金举行纵向趋势预测。

时间序列公式：

（其中表现t时间的租金，、、为待定参数）

底层数据：

资料泉源 / 克而瑞租售事业部制作

通过时间序列，我们预测出16城的未来半年租金，并将其划分月均租金50元/㎡/月以上、月均租金50元/㎡/月以下两类。

其中，北京、深圳、上海、广州、杭州历史月均租金均在50元/㎡/月以上。下图所示，该类都会租金市场淡旺季显着，2、3月返工热潮中大量租赁需求已被消化，4月市场转淡，租金下跌。至7月结业季，结业生租赁生意业务活跃，租金显着上涨。

坪效50元/㎡/月以上都会3-8月租金预测

资料泉源 / 克而瑞租售事业部制作

其余11城平均租金均在50元/㎡/月以下。受基数影响，全年租金绝对值颠簸较小，但其租金趋势同租金50元/㎡/月的都会一致，仍出现季节性变更。

坪效50元/㎡/月以下都会3-8月租金预测

资料泉源 / 克而瑞租售事业部制作

突发情况导致租金受损

提前部署努力面临

然而，需要提出的是，以上模型都以历史租金为基础，可为未来租金的预测提供参考，但不能作为完全依据。特别是当前疫情突发，将会对租金发生影响。

从影响因子来看，房价方面，国家统计局数据显示，1月70个大中都会新房、二手房房价环比上涨都会较上月划分淘汰3城及5城。2月房地产市场受疫情影响可能更为显着，70城房价环比涨幅将进一步收窄，其中二手房价环比涨幅或转跌。

同时，疫情期间停工停学，全国处于封锁状态，虽现在多地域逐渐复工，但影响或连续至一季度以致全年。首先，各行各业停工，线下消费停滞，全国GDP将会放缓；其次，经济增长预期下调，企业生存举步维艰，就业愈发难题，住民收入或淘汰；最后，疫情期间交通及人员管控严格，返乡难、复工难，人口流动将受到极大限制，各地租赁需求显着下降。

综上所述，疫情之下，影响租金变更的各种因素都受到负面打击，租金受损已在意料之中。相关从业者应该提前建设心理预期，努力部署应对举措，共面行业挑战。

END