重庆最新供地计划出台！房价洼地效应将消失！

这两天，重庆市计划和自然资源局官网公布了《重庆市2020年国有建设用地供应计划》通告。

这份通告有如下几个关键数据：

1、今年全市计划供应用地，约19万亩，比去年增加了22.3%；

2、其中，交通水使用地同比增加57.5%；工业用地增11.8%；医疗等项目用地增11.7%；

3、住宅用地38700亩。

两个要点：

其一，今年的住宅用地预计目的38700亩，多了还是少了？

相比去年，微升！相比过往年份，稳中有降。实际上是延续和维持的行动。

其二，今年大幅增加交通等基础设施领域用地，例如都会轨道交通、高铁、交通枢纽等都属于交通领域。增幅凌驾50%。

这意味着重庆都会建设在大提速！

联合到最新出台的“成渝两地公积金互认”新政策，这份土地供应计划，对重庆的房市，实际上会带来超出你想象的重要影响。

该如何明白呢？

1

重庆的地，恒久被许多外地投资房产的朋侪形容为“太多了”。

“感受每年都新出来许多地，遍布在东南西北各大新区。”

导致的效果：富足供应，完全满足需求；平价且富足的土地，完美停止房价！

于是，又有两个差别声音泛起：

声音1：于重庆安身立命角度看，是好事，因为房价低，购置门槛低。你在重庆生活事情，买房很是容易，至今最低首付20万都还能搞定一套极致刚需类住房。

放在大多数三线以上都会，这一点险些就是白昼里做梦。

声音2：于资产的角度看，重庆人又很是亏损。

当重庆家庭的子女外出拼搏，需要家里支援时，才发现，与二线以上都会的家庭相比，资产厚度已经差了若干不等的档位。因为屋子是当前大多数中国普通家庭最主要的资产组成。

同时，以房产估值触发的一系列金融、经济、财富效应等问题上，重庆人几多也吃了亏。

2

重庆山地多，人均土地少，刚性需求旺盛，加上过往若干年施行了“地票政策”，使得重庆土地供应简直很是多。

我们统计了近十年来重庆住宅类供地的计划量。

（统计于各年度官网通告数据）

2015年以前，重庆含住宅的土地供应，基本都在40000亩以上，2011年峰值，到达惊人的86835亩！

如叠加容积率乘数，前些年的供应量简直很是之大，而且连续。

但2016年起，有所转变，供地规模与容积率逐渐实现了同步下降。

例如近几年，重庆主城区商住类土地实际成友爱况。

2017年，实际成交约18706亩（约1247万方，可建体量2593万方）

2018年，实际成交约12705亩（约847万方，可建体量1614万方）

2019年，实际成交约13914亩（约880万方，可建体量1401万方）

（收罗于锐理数据统计）

从2020年的情况看，仍然会保持延续性！

因此，趋势是很显着的：

（1）可建住房规模，逐步降低，较岑岭期，下降2倍有余；

（2）新出让土地，位置越来越远。

例如最近部门区域已经召开了2020年土地推介会。

九龙坡区的土地推介会上，生长区域是西站-华岩偏向。

两江的供地计划，主要漫衍在复盛、龙兴、水土区域。

内环快速路以内的住宅用地，凤毛菱角，新上市的地块，进一步呈外拓的形态。

3

我们知道，土地价钱与房价存在一定的关系。

联合地价，我们简朴看看重庆地价与房价的比值。我随便枚举几个区：

两江新区

2019年两江新区的楼面平均价钱约7005元/㎡；

当前新房大致建面均价约14500元/㎡。

≈1：2

江北区

2019年的楼面平均价钱约7268元/㎡；

当前新房大致建面均价约16000元/㎡。

≈1：2.2

巴南

2019年的楼面平均价钱约5599元/㎡；

当前新房大致建面均价约10000元/㎡。

≈1：1.78

约莫都在1:2上下。

顺便又去看一下区县：

永川

2019年的楼面均价约1770元/㎡；

当前新房均价约6300元/㎡。

≈1：3.5

璧山

2019年的楼面均价约2337元/㎡；

当前新房均价约7780元/㎡。

≈1：3.3

江津

2019年的楼面均价约1358元/㎡；

当前新房均价约6400元/㎡。

≈1：4.7

看出门道了吗？

重庆土地价钱与衡宇售价之间，大致形成了4000-8000元/㎡左右的空间。

而主城区地价VS房价的比值，还不如区县。

根据现在的状况，开发商需要在4000-8000元/㎡的空间内里辗转腾挪，笼罩所有的成本，而且做出有品质的住房。

并不容易。

开发商赢利措施通常酿成两类：

（1）时间换空间。例如南滨路中海十里长江，如此优越位置，得益于地价较低，现在还能开出来建面18000元/㎡上下带精装修。

（2）拿地审慎、精控成本、低价为王。又例如重庆大多数开发商，将住房面积控制在90平以内，恒久主打刚需。

这也是“地王”在重庆险些是贬义词、被讽刺的泉源所在。

预期利润空间小，开发商盈利难度相对较大，“控总价跑量”型开发成为主流，缺乏做高品质住宅的动力。

许多人认为重庆房价预期空间有限与房产税（豪宅税）有关。因为会开发商通常会比照着豪宅税线来反推预期可实现房价，又用房价来盘算可接受的地价上限。

应该说房产税有一定影响，但绝不是主因。

关键因素仍然是重庆恒久保持富足土地供应量，且缺乏强势的、被广泛认可的区域。

就像重庆内部的地域黑，恒久存在。

北、中、西吹形成几股气力，竞争胶着。

4

回到开头，从2016年起，重庆住宅类土地出让规模逐渐淘汰，2019年主城区更降至约1400余万方的可开发规模，到达近10年的低位，较岑岭期淘汰2/3，而且2020年依然维持此状况。

这是什么原因，又意味着会发生什么？

我的明白是：

（1）重庆已从刚需时代走向改善时代

这两年的重庆，二手房大量放盘，加上商品房20年历史累积出来的需求，实质上都意味着改善时代的到来。

刚需是对住的基本需求，比力单一；

改善则是对生活的需求，呈多样化。

现在的重庆主城区，老旧塔楼过多。住宅小区普遍容积率都在3左右，部门纯高层社区，容积率甚至在4-5以上。

这不是谁的错。

主城区约5472万平方公里下，拥有900万左右常住人口，在山城地貌下，已往重庆人住的麋集、憋屈、毫无舒适度，成为事实。

如今，当刚性需求的住房矛盾获得很大缓解后。

重庆人的住房矛盾，已经转酿成日益提高的生活水平与居住舒适度之间的矛盾。

人们需要好屋子！

从容积率变化看，重庆政府，自然很明确大家的需求。

（整体容积率变化 泉源于锐理）

（2）低地价的魔咒，就是一层窗户纸

为了满足住房需求，重庆通过“地票政策”获取到大量的都会建设土地储蓄，多年来一直接纳较为努力的供地计谋，还大量配建公租房。

量大就能维持相对低价。

随着国家对情况掩护的重视，提倡“青山绿水”下，重庆有了“两江四岸治理提升”“‘四山’掩护提升”等纲要性政策。

克制无序开发，降低开发规模；从过往高容积率、钢筋混土壤森林的塔楼时代，逐步往低容积率、情况宜人的板楼时代转变，成为了一定。

从“量”到“质”，于都会，于居住者，都是天大的好事。

多，理论上≈价钱可低。

少，又意味着什么呢？

5

现在的重庆，都会骨架已基本成型，即：都会圆心25KM通勤半径内，北至中央公园、西至大学城、南至龙洲湾、东至茶园/龙兴一带。

虽然新区较多，且生长阶段差别，但已基本固化了下来。

接下来，各个新区只会随着基础设施建设加速（地铁、高铁网络和交通枢纽）；新一轮“新基建”红利（工业结构、政策扶持）；以及区域商业中心加速成型，变得越来越好。

进而，向国际化多数市迈进。

随着重庆整体基础设施完善、工业转型走上正轨、成渝双城经济圈取得全国性影响力等，重庆的房价洼地效应，一定消失。

第一轮周期，我判断会是五年左右。

同时，面临当前的压力与挑战，我认为重庆在房地产方面，有着充实的调整空间。

例如，重庆能在维持“房产税”与“限贷”的红线之上，完全可接纳针对性放宽购房政策，尤其是四川偏向。

因为成渝双城经济圈下，川渝一家亲，公积金已能互认，那定向对四川户籍放开“三无”按揭、房产税政策，让四川同胞来重庆安家乐业，是谓皆大欢喜。

还例如，重庆在西部槽谷开启科学城、高新区建设，对建设人才自然十分渴求，那么，是否有空间对外来人口在按揭条件、税收方面举行调整、放宽？甚至学习许多都会，直接举行适当的买房补助？

都是值得思考的事。

（PS：本文数据来自于锐理、楼盘网、安居客）

-END-

接待加入大卫的知识星球

让置业之路变得简朴轻松

在知识星球，你能获取有价值的资讯、信息以及更合理的购房参考建议

避开买房路上的盲点和坑！

声明

1.本微信民众号公布的内容，是本民众号运营者的小我私家看法、分析与判断，我务求客观真实，但无法涵盖所有信息，所述内容仅供参考，不作为买卖指导

2.内容如有侵权或失实的表述，请联系我，将会依法核实并处置惩罚

3.如仍有疑问，接待后台留言单独咨询

4.本文图片部门泉源于网络，如有侵权，请联系我