信息量很大！党媒再提“2亿农民工进城”，对房价有何“表示”？

受“黑天鹅”事件影响，今年的房地产市场形势异常严峻。

从1月下旬到现在，无论巨细开发商，卖房的节奏都被彻底打乱了，可谓是遭遇了已往二十年来最严重的危机：1月后半月，市场彻底停摆，99%的房企基本无业绩、零进账，纵然部门房企有成交，但也是惨不忍睹；克尔瑞数据显示，2月份百强房企销售额、销售面积跌幅均凌驾80%；纵然3月份各地渐次恢复正常生产谋划，但房市仍然没有完全恢复常态，屋子依然“欠好卖”，开发商的资金周转逆境依然没有彻底化解。

有人可能会说，最近一段时间杭州、深圳、成都、苏州等地上演“火爆抢房”盛况，楼市不仅回暖了，显然比预期的还要热，房价恐怕是还要再涨一波啊。

对此我想说，不要被表象蒙蔽了眼睛，这几个都会楼市的热，只是极个体性价比高的限价盘，不能代表整体，需知更多的项目现在蓄客都不足两成，许多年后计划开盘的项目因为蓄客达不到尺度，都延期开放了。叠加全国有近百万置业照料在背后齐力推广，极个体“遭遇哄抢”的楼盘想不火都难啊。

其实，当下楼市的真正行情可从贝壳不久前做的一项购房者置业意向观察数据获知——近67%的购房者弃捐了购房计划，表现在未来3-5个月才可能再次买房。由此可见，楼市真正的回暖还并未到来，需求的释放也至少要等到5月份左右。现在的楼市，看起来很火，其实仅仅是积压的购房需求的一次短暂释放，与以往那种真正的火爆相比，还差得远。

对于这一点，其实看开发商当下的“降价”行为也能想得通。机构统计显示，当下有凌驾半数的房企都在搞“打折促销”，有的开发商是全国所有楼盘联动起来一个优惠方案通吃，有的则是某些项目在打折促销，力度从5%-30%不等，尤其是库存压力大，购房需求骤减的三四线都会，近期有媒体报道，许多楼盘都在直降30%让利购房者。屋子真的那么好卖，市场真的如传言那么火热，开发商会傻傻降价卖房？有钱不知道赚？

有人担忧楼市极速回暖，房价随着迎来新一轮上涨行情，但也有人丝绝不慌，甚至满心期待楼市“崩盘”，从最近一段时间网友的留言和私信来看，持有这种想法的占比更大。

对此，3月19日党媒经济日报紧迫给予回应了。经济日报头版刊发题为《楼市崩盘？小心被忽悠了》评论文章，署名是王轶辰。

该文章对楼市“崩盘论”彻彻底底否认了，原因有二：

一方面，“黑天鹅”事件对楼市的影响是暂时的。当前开发商面临的线下销售停滞、现金流下滑、债务集中到期、复工缓慢等问题，也在多条路解决，好比地方因城施策调整政策，给开发商纾困资金压力，好比有都会出台新政，发放购房补助、减免契税、降低首付比例等；

另一方面，这次事件对楼市大趋势不造成影响，房地产仍有较大生长空间。因为我国的城镇化率相比蓬勃国家还处于较低水平，我们现在是60%左右，蓬勃国家是75%，即至少有15%的生长空间，换算成未进城的农民工就是2亿，这些都是潜在购房需求。

说实话，我其实一直都不认为中国楼市会“崩盘”。虽然许多都会房价现在处于高位，可是从已往三年调控的效果来看，“房价快速上涨”的问题已经获得基础解决了。坚持房住不炒、不拿房刺经等定位背后，其实是是让房地产软着陆，理性停止、逐步烫平高房价。

但不得不说，党媒再提“2亿农民工进城”，信息量还是很大的，对房价有何“表示”？

文章虽然是拿“2亿农民工进城有庞大的购房需求存在”来推证“楼市不行能崩盘”，但似乎也在“表示”未来房价仍然会继续上涨。那么这个说法到底靠不靠谱呢？

首先，理想很丰满，现实很骨感。这些年不管是哪位专家，一谈到房价问题时，总喜欢拿中国庞大的农村人口基数说事。一说到城镇化率不及蓬勃国家水平，一说到未来中国有2亿农民工要进城，所有人都市自然得出房价还要“继续上涨”的结论。

对此，我们其实早就论证过了，农民工进城和房价上涨没有一定关系。房价的涨跌最主要是受供需的影响，可是也不能忽视利率、钱币、税收、投机、棚改等因素的影响。好比16-17年我国三四线都会房价泛起短期快速攀升，显然不但单是农民工进城推动的，最焦点的因素是棚改钱币化赔偿政策的推动——老城拆赔、棚户区革新，缔造了大量购房需求，也释放了天量的资金，才引爆了三四线的楼市。

都会化不行逆，这是事实，未来每年还会有1000多万农村住民转变为城镇住民，存在着庞大的房地产增量需求，农民工进城确实对房价上涨有助推作用，但并不能就此断定说，2亿农民进城，中国的整体房价就会随着一起上涨。政策因素要思量，土地供应也要思量。更要因城而异，中国有672个都会，一刀切地说房价会涨还是跌，一点参考价值都没有。

总体而言，2亿农民工进城确实是庞大的购房需求，但这些需求最终还是流向有潜力的都会，好比四多数市圈焦点都会，好比强二线都会。像那些欠蓬勃的人口外流严重，工业生长跟不上节奏的三四五六线都会，纵然农民从地里搬到了城里，对都会的房价也没有多大支撑。都会的资源、人口、资金、工业等基本面决议了这里的房价涨幅狭窄，想继续上涨无疑是天方夜谭。

其次，知名财经专家莫开伟曾经驳倒过，对农民进城购房应引导不能刺激，不应让农民接盘高房价。

这个看法我完全赞同。平心而论，当前全国各地的房价，对于农民工来说，无疑是不行蒙受的高。一二线动辄几百万一套就不说了，纵然是三四线都会履历这几年“棚改”拉动补涨，房价也早早进入“万元俱乐部”。一套再平常不外的屋子，最少也要近百万，单单是首付款也要三四十万，对于绝大多数收入只有四五千的农民工来说，这样的价钱无异于“天价”。

再者，未来“进城”并非农民的唯一选择。

在乡村振兴战略深入实施、城乡一体化深入推进的配景下，农村的生发生活条件将越来越好，留在农村未必没有好的生长。有人可能会说，不进城孩子就享受不到优质的入学教育，其实关于这一点未来还真可能不是大问题，因为我们看到这几年国家在许多都会试点“租购同权”，即租房也能享受买房同等权利，包罗入学、就医等。农民进城买一套房或可能掏空一家几代人的钱包，如果单纯是为了孩子上学，以后完全可以靠“租”来过渡解决。没须要花费高昂购房款，来解决了。

抛开这一切岂论，如果“进城”成本太高，农民会选择放弃进城。因为“洗脚上岸”容易，再从都会回到农村就难了。更重要的是，只会种地的农民进城之后能做什么？收入泉源谁保障，养老、就医谁来解决？屋子之于进城的农民确实是刚需，但依然站在已往的态度，用“刚需说”为高房价辩护，逼着农民进城接盘高房价，已经行不通了。不是农民不想进城，不想买房，而是有心无力。

有句很心酸的话是这样说的，农民工兄弟们盖起了都会里的一座座高楼大厦，但最后发现在莫大的都会里他们却无处栖身。