高端楼盘房价3万，刚需1.2万！

在济南东部，房价最贵的当属CBD区域，部门精装楼盘价钱到达3万以上了！但在CBD以东8公里左右，雪山片区的房价只有1.2万元/平方米，两者相差1.8万元左右！

我们今天接着聊昨天的话题：济南楼市中的16个片区，各自的特点是什么，哪个更适合你？

在昨天，我们聊了西岳、新东站、郭董、孙村、唐冶、神彩等6个片区，今天我们聊聊东部其他各片区的楼盘。

7、莲花山以东，文旅城，刚需、改善统统收入囊中

昨天我们聊到了东绕城高速以东的神武、彩石片区，今天我们将眼光移至东绕城高速以内的莲花山以东片区。

莲花山以东区域，以旅游路为界线，分为南北两部门。现在，旅游路以北有一个超级大盘在售，即融创文旅城；旅游路以南，在建有有个大型水厂，以及三个安置房地块，其他地块基本拆迁完毕，但尚未开发。

在这个片区，重点说说文旅城。

在济南的房地产市场，它是一个刚需、改善统统都收割的楼盘。现在，其南侧有毛坯房在售，均价仅有1.29万元/平方米；同时另有改善性的精装房在售，价钱一万六七。

文旅城项目有两大很突出的优点：

第一，它的配套超级强大，有体育、旅游、娱乐、商业、旅店、酒吧等种种配套。而且，这些配套现在正在建设中，建设速度很是快。预计未来一两年内，大部门设施都市开业。

第二，这个区位也是很不错的——东绕城高速以内、经十路以南，周围无重大污染源，是东绕城高速内少有的优质地块了。

现在，在售毛坯房有一些情况敏感点，临铁路、高压线、高速较近，而且四周另有一个变电站。但在1.29万的均价之下，以上倒霉因素可以接受。

另外，对莲花山以东片区，有些老济南人有一个误解——这里是不是离莲花山公墓、殡仪馆比力近？谜底是否认的！

我们以前说过，莲花山殡仪馆的原址（现在已搬迁到彩石以东），位于莲花山的西北角，距离汉峪金谷比力近；莲花山公墓，位于莲花山西南角，跟汉峪片区凤凰国际项目比力近。它们距离文旅城项目都很远，基础不沾边。这方面的挂念，大家可以不必再有。

整体而言，无论是对于刚需族还是东部的改善族来说，文旅城项目还是比力合适的楼盘。

8、雪山南片，刚需聚集地，价钱诱人

从文旅城往北看，就是雪山片区了。这里是我们推荐刚需购置的区域之一。推荐这里主要三方面思量：

第一，雪山片区在济南东拓生长主轴线四周，且在绕城高速以内，距离高新区、奥体等东部新城的物理距离也不远；

第二，大品牌开发商入驻，选择性更多，人文院校也坐落在此，自然文化气氛不错；

第三，最重要的是，价钱足够合适，现在片区内刚需楼盘价钱在1.2-1.4万之间（有些还是18-23层的中高层产物）。

该片区楼盘漫衍如下：

不外，雪山片区在都会计划上属于一个片区，但区域内有着差别的特点。

世纪大道的以南的雪山南部，现在除了春江郦城，其他项目住宅项目已经基本建成。

世纪大道与飞跃大道之间的雪山中部，有中新国际城、中新美丽天地（合称中新智慧城）在售。这两个楼盘去高新区焦点区很利便，同时价钱比力合适（1.2-1.4万），在东部买房的刚需族可以重点关注一下。

在飞跃大道以北，也有几个新楼盘在售，包罗星瀚城、金茂墅、凤鸣艺境等，有高层产物，也有叠墅产物。现在，这里的高层产物跟中新智慧城相比，无论是区位还是价钱，竞争力都要弱一些，销售速度也慢一些。

该片区的一个缺点是，距离炼油厂不远。从高新区沿着世纪大道、工业南途经来，都需要经由炼油厂四周，给人的视觉感受欠好。

但总体上，这里的价钱还是比力合适的。

9、东城焦点区，CBD会是济南房价最贵区域之一！

从文旅城、雪山往西，就靠近了济南东城焦点区。

济南东城焦点区包罗：CBD区域，奥体片区，高新区焦点区，汉峪金谷。这里正成为济南都会新封面，也是济南作为一个富贵多数市的象征。

在房地产市场，这周边的楼盘又可以分为四个比力集中的区域，位置大致如下：

这四个区域，房价都在2万以上，是济南高端楼盘的聚集区。

我们先从最焦点的CBD区域说起，这里有8个楼盘在售。

北部，中信济南尊、华润昆仑御、绿地IFC，毛坯房，价钱2.3万元左右；

南部，万科多数会、复星国际中心、招商公园1872、仁恒公园世纪，精装修，价钱2.8万-3.1万。

另外，这四周另有城投伴山、山钢现代逸城项目，均为毛坯房；区域内另有绿城代建项目、中信新项目未开盘。

它们位置如下：

对这个片区的利弊，之前说过许多次。

这里最焦点的优势：这里是济南未来的富贵商务都心，是济南经济最有活力的地方。未来，这里也会是济南房价最贵的区域之一。

这里的敏感因素是：小街区，大部门地块只有两三栋楼；配套学校不明确；部门项目受写字楼挡光严重。

对各个楼盘利弊，我们之前在知识星球里公布过每个项目的置业陈诉。接待大家加入我们的知识星球（文末有二维码，收费）下载检察。

总体上，我们认为CBD未来的前景是灼烁的。对这里楼盘的恒久走势，我们依然是看好的。

10、CBD、高新区以北区域，10个楼盘同台竞技

在CBD、高新焦点区以北区域，今年将有许多楼盘在售。据我们估算，这里会泛起10个楼盘同时销售的盛况：

这里距离CBD、高新焦点区、奥体片区都不远，周边大情况的生活配套还比力利便的。所以，这里也是改善区域显着的片区。

现在，该片区房价普遍在2万以上。

这个片区面临的最大竞争对手是CBD区域。究竟，CBD区域毛坯房售价2.3万，甚至2.2万，这里的竞争优势是什么？

在区位上，这里跟CBD片区相比还是差一些；有些项目的情况、配套也一般；大部门项目学校也不明确。

片区内部门项目自身有奇特的亮点。

好比，绿地蘭园的洋房产物，万科翡翠公园的精装修、物业，绿地华彤苑的配套学校（引入山大基础教育团体）、配套双公园。

但对于亮点不突出的产物来说，这里能否赢得高端需求者另有待验证。

11、刘智远（长岭山）片区，价钱分化显着

将眼光转向高新区以东的刘智远片区。现在，这里的出现显着的分化趋势。

玖玺城、金茂府，扛起了高端产物的旌旗，价钱动辄两万二三及以上。

这其中，玖玺城的配套学区是亮点（签约燕山学校），金茂府的装修及科技住宅是亮点。

另外，铂悦凤犀台项目售价也到达两万三四，装修尺度较高，但总体上产物特点不显着，销售速度较慢。

除了以上三个楼盘，片区内另有金域华府、璟园在售，价钱2万以下。

整体上，这个片区距离高新区、汉峪金谷较近，又属于历下区，产物总体是改善性的。

片区的缺憾是，现在整体的居住气氛还不成熟。

另外，该片区北部有济南炼油厂。跟下文的雪山片区楼盘相比，这里实际上距离炼油厂更近。

不外，炼油厂在这个片区的北侧，从这里往北是通往新东站济钢片区，并不是都会重要交通动线。因此，我们以为，对长岭山以南的区域来说，炼油厂的影响反而不是很大。

12、汉峪片区，情况好，价钱也有分化

济南东部另有一个高端居住区，那就是汉峪片区。

这里的楼盘也出现显着的价钱分化。

在去年年底，旅游路以北区域泛起过单价一万七八千的房源，现在中铁逸都国际的售价也不是很高，约为1.9万左右。

在旅游路以南、舜华南路两侧，绿城玉蘭花园、金汇瀚玉城、华皓英伦联邦在售，价钱在2.1万至2.3万之间。

在旅游路以南、凤凰路两侧，在售舜山府、济南院子、保利、金科的项目，单价动辄在两万四五以上。

相对来说，我们认为汉峪片区南部的成熟度与长岭山片区要好许多。这里的居住用地基本出让完毕了，在售项目建好之后片区居住气氛就会相当不错了。

相较与长岭山片区，这里的交通条件要差一些，居住情况更胜一筹。

在汉峪片区继续细分：

一般的改善族，可以选择旅游路以南、舜华南路两侧楼盘，这里的楼盘有明确的配套学校（瀚阳小学，与山大基础教育团体签约），成熟度也比力好；

追求产物极致享受的，可以思量游路以南、舜华南路两侧楼盘，这里的产物确实很是惊艳，好比舜山府270度拐角落地窗，在客厅里给人很震撼的感受。

如果预算紧张，可以思量旅游路以北的高层楼盘，包罗一些二手房（价钱一万六七）。

另外，除了以上4个片区，济南东部高端居住区还包罗奥体片区、浆水泉路片区、济南高新区焦点区等。现在，这些片区已经基本建成，新楼盘不多。其中，奥体片区有零星楼盘在售，包罗恒大龙奥御苑、大华紫郡，它们也是改善族可以思量的工具。

今天就聊到这里吧。

我们原来计划今天把所有片区都盘货一遍呢，但限于时间和篇幅，只是把东部片区盘货完毕。

对于济南南部、西部、老城的楼盘，只能放在明天聊了，请大家见谅。

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