鼓楼地价三年跌了近2万！房价风向标释放新信号？

4月15日，福州市区第二场土拍将正式打响，拍卖9幅市中心土地，包罗两幅鼓楼区热土。其中，鼓楼纯商品房地块宗地2020-13，出让面积94.03亩，起始价28.6亿，起始楼面价19332元/㎡，无配建要求，但划定最高限价为41.42亿，最高楼面价不得凌驾27998元/㎡，耐人寻味。

土拍 | 从未停止疯狂，从未停止限价

除了房价，地价也一直是购房者最体贴的问题。我们先来看看鼓楼近几年部门地块的土拍数据：

2016年，配建安置房也不能阻挡地价的“疯狂”刷新，阳光五一花园、万科九如府、鼓楼金茂府，实际可售面积楼面价均动辄3-4万；

2018年，大量安商房地块面世，而且配建安商房比例普遍高达七成至九成，地价降温；

2019年，限价+摇号的模式降生，首开白马印书台、福州侨玺康养投资鼓楼项目均在竞价中到达限价后摇号获得，楼面价约2.3万/㎡，并配建少量安置房或保障房。

纵观近几年的鼓楼土拍情况，我们可以很显着感受到，政府一直在努力限制鼓楼地价过高的同时平衡开发商的利益，此次纯商品房2020-13地块设置最高楼面价不能凌驾2.8万/㎡，可以说是促使当下鼓楼楼市回归理性的新实验。

现状 | 库存富足，销售南北极分化

许多购房者会认为市中心房源稀缺，选择有限市中心房源十分脱销，都得靠“抢”。其实否则。据小乐不完全统计，鼓楼区当前在售的楼盘有7个，另外在2020年之前拿地未入市的纯新盘另有8个，新房库存富足。不外市中心的新盘上市历程相对来说简直更为“缓慢”，许多纯新盘已经是拿地多年的“老新盘”，好比阳光五一花园自2016年拿地后就“杳无音信”，至今仍未有显着行动。

▲鼓楼楼市舆图

再来说说鼓楼的开盘情况。凭据项目开盘数据整理来看，鼓楼区新盘开盘当日去化南北极分化显着，华润乌山府、福州源或是因为价钱优势、或是因为品牌认可度高，去化良好，但同时，也有多个项目开盘去化不足四成，更有项目门可罗雀。可见，并不是鼓楼的屋子都好卖，若非极大的价钱优势或产物过硬，购房者不再盲目为“鼓楼”二字买单。

▲鼓楼部门项目开盘情况

结语 | 鼓楼正在回归理性

作为福州的市中心，鼓楼向来是房价中心，也是房价风向标。开发商拿地价钱原来就高，加上建设周期到销售周期大量人力物力的投入及一定的利润空间，房价自然就成了我们如今看到的动辄4-5万的局势。

而随着福州台江、仓山、晋安，甚至闽侯、长乐的快速生长，东二环、江南CBD、五四北等一个个“板块”观点的成型，福州人有了太多高性价比的选择，纵然鼓楼的楼盘诚意让利，若非产物过硬，福州人已经不再为“鼓楼”二字盲目买单。面临当下的福州楼市格式，那些高价拿地的楼盘“不敢”轻易上市，一定水平上陷入了尴尬的处境。

不外值得欣慰的是，从18-19年头普遍设置安商房配建，到19年尾提高普通可售商品房比例，再到限价、摇号等等多种方式的同时并举，政府从未停止合理调控鼓楼楼市。此次纯商品房地块设置最高楼面价不能凌驾2.8万/㎡，不妨看作是鼓楼正在回归理性的努力信号。