凤岗扩容时机有多大？房价已破“3”，还玩得起吗？

踩盘

上一篇文章，我们料想了深圳扩容的几种模式，其中临深很或许率被扩容的几个地方有：凤岗、惠阳、大亚湾。

文章一出，引发网友热烈讨论，许多人在群内咨询临深买那里好？凤岗、惠阳、大亚湾到底值不值得买？投资价值几何？

为解答众网友疑惑，我们将承接深圳扩容料想文章，陆续推出临深片区的楼市解读，敬请关注！

本篇文章，先来聊聊凤岗。

PART.1

“远”东莞 近深圳

凤岗其实是深圳的凤岗？

要想明白凤岗的楼市，首先要清楚凤岗地理位置的特殊性。

有多特殊？一句话归纳综合：“远”东莞，近深圳。

2465平方公里的东莞地界上，没有设区，没有中心，只有4个街道和28个镇。

凤岗，是28个镇之一，地处东莞最南部，与深圳北部接壤。

因地理位置限制，凤岗在东莞很不得宠，去年1月份，东莞出台了最新的都会计划，打造三个都市中心——中心城区、松山湖、滨海湾新区。

中心城区包罗莞城、东城、南城、万江4个街道；

松山湖就是以松山湖工业科技园为焦点的片区；

滨海湾新区包罗长安新区板块、沙角地域板块、威远岛板块3大版块。

下图是这三大中心的大致位置，可以看出，东莞的生长重点在西部，离凤岗都有相当一段距离。也就是说，东莞要做大做强，凤岗的重要性，微乎其微。

▲三大中心区位置示意图，为大致标注图源网络

可是，凤岗与深圳的关系就密切多了。

凤岗像一把锥子，直插深圳要地，东、南、西三面，划分紧邻深圳龙岗、横岗、平湖和观澜。

许多人形象的称凤岗为“深圳里”。

▲凤岗像一把锥子，直插深圳图源网络

地缘优势，使得凤岗比坪山更近福田CBD。

查询高德舆图，从坪山到福田平安金融中心，自驾时间为1小时9分钟；而从凤岗到福田平安金融中心，自驾时间仅为47分钟。

凤岗到福田

坪山到福田

根据这种地理位置，在一开始举行行政区域划分的时候，凤岗其实应该被划进深圳，可是由于地形原因，从龙岗到龙华，与坪山接壤的沿线，有山脉为天然屏障，更有利于边防，所以最初才将凤岗划在了东莞。

通过对比可以发现，凤岗虽然隶属于东莞，但其实更近深圳。

PART.2

凤岗房价破3望4

深圳购置力是最大支撑

“远”东莞，近深圳，给楼市带来的一个最显着的影响就是：凤岗的房价取决于深圳的购置力，而不是东莞的购置力。

凤岗总面积82.5平方公里，全市排名第15，2018年常住人口35万，全市排名第7。

面积和人口都不在前列，经济实力也平平无奇：

◆凭据官方最新宣布的数据，2017年，凤岗GDP273.2亿，在全市排名第10，与第一名虎门（563亿），差了2倍多；

◆2018年，凤岗GDP294.8亿，在全市排名第10，与2017年排名一致，总量有小幅增长，但与第一名虎门（635.8亿）的差距有所拉大，差了2.16倍。

▲凤岗2018年GDP排名 图源网络

凤岗这个GDP水平，根据品级划分，隶属东莞第三梯队，与老年老虎门之间，差了半个松山湖。

虽说凤岗面积、人口、经济三大根本在全市资质平平，但房价体现却遥遥领先，2015年，是东莞第一个破2的镇区。

下图是凤岗和东莞从2014年至今年3月份的房价走势，可以看出，凤岗的房价一直高于东莞平均水平。

当下，凭据中原房价舆图显示，凤岗依然以26326元/平的二手房单价，位居东莞首位。

▲中原3月18日截图 凤岗二手房均价：26326元/平

前段时间，万科四季花城的最新存案单价已经破了3万，又将凤岗的房价拉到了一个新水平。

经济和人口都不是东莞的最强门路，为什么房价却如此高扬？靠的就是地缘优势，赢得的深圳客户。

早在2015年，东莞市统计局数据显示，东莞新房成交，深圳客户孝敬了60%左右的成交量。这一现象延续至今，在临深的凤岗尤其显着，去年四季度，凤岗两个新开楼盘，深圳客最高占比80%。

◆9月6日，凤岗碧桂园开盘，推房102套，均价约2.7万元/平方米，成交客户中，东莞当地客占比60%，深圳客占比40%。

◆10月1日，凤岗万科四季花城推房145套，均价约2.9万元/平方米。成交客户中，凤岗本土客占比20%，深圳客占比达80%！

绝不夸张的说，凤岗的房价，其实都是深圳的购置力支撑起来的。

PART.3

凤岗房价另有涨幅空间吗？

当下来看，很难

那么，备受深圳客青睐的凤岗，房价还会有大的增长空间吗？

当下来看，很难，因为价差太小。

首先，需要明确一个问题，买凤岗的人，是为了住还是为了投资。

下图是腾讯微楼市深圳的一个观察，超60%的人都认为，深圳客买东莞的最大原因是，买不起深圳，只能去东莞。

▲图源腾讯微楼市深圳

其实这也是深圳客买凤岗的原因，深圳房价实在太高了，买不起，只能买到凤岗，究竟凤岗比坪山离深圳中心区都近，虽然是差别的都会，但交通距离很短。

可是现在，凤岗被深圳客青睐的价钱优势正在逐步消失，对凤岗2.6万的二手房均价往下细分，会发现凤岗房价分化比力显着。

大致以龙平路为界，把雁田与官井头这一侧定位为临深，油甘埔往凤岗沃尔玛偏向定位为次临深，可以发现，临深房价比次临深房价显着高了一个门路。

▲中原3月18日截图凤岗的临深与次临深

临深项目中，大运城邦最负盛名，因与龙岗仅一步之遥而备受瞩目。

中原数据显示，大运城邦二期二手房挂牌价普遍已经破3万，这个价钱是什么水平？对比一下龙岗就知道了。

凭据中原房价舆图，龙岗现在的二手房均价在4.2万，除了坂田二手房均价高达5.7万外，平湖、布吉、横岗、龙岗中心城在3.4-3.9万，坪地仅在2.2万。

▲中原3月18日截图

可以发现，凤岗的部门房价已经追超了龙岗部门片区，再来看一下凤岗近几年的房价走势图：

2014年到2016年，凤岗房价涨幅显着，随后便进入平缓上升趋势，近3年，涨幅十分微弱，基本处于横盘。

而这将是凤岗很长一段时间的走势，因为以当下的情况来看，凤岗的价差优势已经十分微弱，楼市后劲不足，横盘是或许率事件，投资者不建议入场。

可是，凤岗存在几个变数，倘若落定，或许能改变凤岗的运气。

PART.4

凤岗的变数和机缘

变数1，凤岗是否被深圳扩容。

上一篇文章我们详细分析了凤岗被深圳扩容的可能性，虽然可能性很大，但在政府官方文件落地之前，也终究只是可能。

扩容是否落地，就是凤岗最大的变数之一。

倘若被扩容，凤岗的都会职位会大幅提升，都会计划、都会界面、交通设施等都市有许多大行动。

而且凤岗本就是深圳缩短工具互通时空距离的必经之地，到时候打破交通壁垒，凤岗的价值势必迎来一轮新的洗牌。

▲图源网络

变数2，深圳10号凤岗延长线能否落地。

凤岗楼市，受深圳10号线东延段摆布已久。

深圳10号线东延段（即惯称的10号线凤岗段）接通凤岗与大运新城，与深圳地铁16号线接驳，它的动向一直深深牵动深圳上班族在凤岗置业的神经。

▲图源网络

10号线凤岗段一直很神秘，早在2017年就泛起在深圳地铁四期计划环评陈诉中。

去年6月份，东莞阳光问政平台市轨道交通局也给出消息：10号线凤岗段站点调整为5个站：大运城邦站、官井头站、油甘埔站、龙平东路站及龙平西路站。

可是在随后的10月份，最新公布的深圳地铁四期建设计划中，10号线凤岗段又被打消了。官方给出的原因是，协调难度大。

而就在我们准备发稿前，又看抵家在深圳网友@MGmama爆料：10号线凤岗段工程还在继续中，现在正在工程勘探阶段。

▲图片泉源：网友@MGmama

经查询，3月11日，中国国际招标网采招网公示的招标效果中，简直有10号线凤岗段的身影。

可见，深圳10号线凤岗段一直忽明忽暗，但种种消息显示，这条线路应该仍在逐步推进中，只是还没有明确落实。

其实，深圳10号凤岗延长线自传出消息，一直都是刺激凤岗楼市的一个重要因素，接下来如果双方政府能告竣一致，将此条线路明确动工时间，凤岗楼市将彻底迎来“柳暗花明”。

变数之外，凤岗另有一个贯串楼市生长的机缘：深圳“外溢”红利。

前文也说了，凤岗的房价支撑主要是深圳购置力，最大的优势就是与深圳的价差，如今价差优势虽然险些不复存在，但未来，价差优势会再度泛起。

深圳楼市的火热有目共睹，热点片区房价一路攀升，随着先行示范区的建设，深圳的房价，不行制止的还会一步步抬升，这是优质资源被争夺发生的一定效果。

等深圳的房价再上一个门路，与凤岗的房价价差再一步拉大，凤岗又将承接新一批的深圳外溢客群，迎来新的机缘。

但变数也好、机缘也罢，现在来看，都是长线红利，在此劝告一句，如果想在凤岗楼市掘金，要做好打持久战的准备！现在，还没到最佳入场时机。

-End-

文丨果壳

主编丨刘二磊

总编辑丨陶文杰

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