抢占天时地利，房价还是洼地，福州马尾楼市谁来“填坑”？
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在福州楼市国界上，有一个神奇的存在。
新城的观点，它用过；“沿江向海，东进南下”的时代遇上过；自由商业试验区的政策享受着，地铁沿线的观点，江景的观点更是不缺……遗憾的是，当地房价对这么多利好政策反映缓慢。
没错，这个地方就是马尾。
当闽侯的上街、南屿一些盘的房价都破两万了，马尾城里的不少新盘均价还在一万六七彷徨。这让马尾在和闽侯比力楼盘价钱的时候，一点底气都没有，最后只能弱弱地说一句：“闽侯究竟是县城，我们可是市区”。
然而，马尾确实是一个不被楼市看好的市区，甚至热度比不上比它更远的长乐，与他一江之隔的仓山区三江口，房价都要比马尾高许多。
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是什么原因造成马尾房价在福州房价涨声一片的已往如此落寞，以至于吊车尾般的存在？
首先是人口。人口的大量增长，一定会有购房需求，作为福州市区的马尾，2014年的数据显示，只有不23万多人，数据比罗源县好一些，还不如闽清县。当年的五区八县格式中，排名倒二。
看人口数据，回覆了两个问题，一是为什么在2014年前后两三年杀进和卖出马尾屋子的人，险些没赚到什么钱。二是为什么世纪金源在罗源县城的造成运动，造出了一大片“鬼城”。
时间来到2018年，马尾区人口总数到达25万人，也就是说，马尾用了四年时间，人口增长了不到两万人。而闽侯县，在原有人口基数就比马尾多快要3倍的基础上，其人口所占福州总人口的比重提高了快要0.1个百分点，马尾只提高了0.04个百分点。
人们用脚选择了闽侯，闽侯的房价，特别是福州市区周边上街、南屿等地的房价也大幅度增长。
马尾在这一轮人口竞赛中，失去了人和因素，缺乏购置力，房价自然涨不动。
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其次看交通配套。
马尾主城区的交通配套情况，很多多少年了，似乎没什么上进，现在去马尾看盘，置业还在讲江滨东大道如何如何，想想看，江滨东大道都开通那么多年了，交通的红利早就过时了。多年以来，福州没少搞基础设施建设，但涉及到马尾的利好却不够多。今天的马尾主城区和10年前险些没什么大区别，这就充实说明这一点。就连福州市鼎力大举生长滨海新城，各项利好政策，似乎都是在绕着马尾走，马尾眼巴巴看着这一切发生。
再看工业状况，马尾的工业已往以低端粗放型的加工工业为主，兼着生长商业。这几年可圈可点的工业就是物联网工业，这个工业属于高新技术工业，对人口的引流作用不大。这两年，马尾造船厂搬迁到了连江的粗芦岛，也带走了一些人口。马尾正履历工业由低端向高端蜕变的低级阶段。当下看来，楼市也好，房价也好，遇到地产行业下行压力，缺乏信心，动力不足。
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第三点看人口流动。这一点怎么说呢，可以明白成旅游工业里的“留宿人数”。留宿游客数量是权衡旅游工业生长是否进入良性状态的一个指标。马尾的劣势就在于其地理位置，有不少人白昼在马尾上班，晚上是可以回福州的，马尾楼市亏就亏在了这不远不近的距离，福州市区开到马尾城区，40分钟的旅程，上班族可以接受天天往返，也就失去了在马尾置业的动力。离福州的这个距离，对楼市的刺激作用，还不如更远一点的长乐或者滨海新城。
如此说来，对于楼盘来说离主城区更近，也未必是好事。
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最后一点，案例分析。以马尾城区楼盘望浪潮分析，足以说明，开发商对马尾楼市的清醒认识。
望浪潮，四家开发商团结拿的地，融创卖力设计，正荣卖力物业，阳光城操盘，大东海出资。这个盘位置不错，就在马尾老城区，罗星路边上，周边配套也还算成熟，究竟是在市区。望浪潮占地72亩，无安置房，地段和小区内部计划都还可以。有89㎡、109㎡、125㎡和127㎡四种户型，其中127㎡的，可以设计出四房两厅两卫的格式。户型面积都处在限购规模之内，可以说是十足的刚需盘。小区情况设计得不错，应有尽有，远超一般刚需盘设置，公摊24%，高，实在是高！谁人109㎡的户型实用面积只有80多。
现在开盘均价在16000㎡左右，目的客户也很明确，就是给马尾城区那些住着“老破小”的人做改善的。简言之，这个盘是卖给马尾人的盘
至于说这个盘也能吸引长乐人购置，听听而已，长乐人想进福州市区，绝大多数人都不会选择马尾，这和马尾房价低没什么关系，长乐人真想进福州城，不差那几万块钱。
现在，马尾不少楼盘正在打着地铁二号线延伸段的观点，可是综上所述，福州的投资客和刚需客想要踩进马尾的楼市洼地，需审慎。