天津中原研究院：土地新政之下 天津房价还会涨吗？

  3月上半月，北京、上海、深圳、天津等都会的房地产市场都泛起了生意业务反弹，新房项目到访量和二手房带看量都在逐步恢复。国务院于3月12日下午印发了《国务院关于授权和委托用地审批权的决议》，下放农地转建设用地的指标权力，永久基本农田之外的直接下放到地方，一定面积以上本由国务院审批的委托下放给省级试点。

  一时之间对新政和市场的解读众说纷纭，那么此项新政会对天津发生影响吗？在土地政策放宽、楼市生意业务反弹配景下，天津房价还会涨吗？

  “土地新政”对多数都会的生长和房地产市场实质影响较小

  天津中原研究院认为，今后次“土地新政”的内核不难看出，政策的实质是“放权”而非“放松”，用地审批权的下放主要是行政审批法式的变化，而发挥总量管控和空间结构的计划权限并没有下放，对土地供应格式的影响并不大。地方政府审批项目，仍必须在领土空间计划、土地年度使用计划和城镇开发界限限制规模内。现在自然资源部正在组织体例各级领土空间计划。

  “土地新政”主要为中心都会带来利好

  对于北京、上海、深圳等已经进入“存量时代”的中心都会，“土地新政”将为他们腾出新的生长空间，带来较大利好。在海内当前生长配景下，城镇化的失衡造成人口向中心都会涌入，这种趋势短期内是不行逆的。在这种情况下，为了制止生态恶化，也是为了提高城镇化的效率，发挥大都会的作用，就需要放松对大都会生长的种种限制。这次土地新政，就是放松对大都会“生长空间”的限制。

  差别品级的都会，土地、工业、人口与市场的平衡点是存在庞大差异的，对于非中心都会而言，政策的影响将十分有限。那么作为中心都会之一，“土地新政”详细会对天津发生哪些影响呢？

  “天津不缺地”

  “土地新政”对天津影响较小，但天津土地供应量增加、地价平抑的趋势明确

  对于天津土地资源是否足够的评判，要从两个角度举行分析：一是天津的土地供应能力是否与都会生长相匹配，二是天津的土地供应是否与市场需求容量相匹配。

  从都会生长角度，中短期内天津都会的生长仍主要集中在主城区以及外环线外5-10公里以内的焦点区和滨海新区焦点区：

  其一，停止2019年天津建成区规模1007.91平方公里（合100791公顷），仅次于北京、重庆和广州，排名全国第4，但凭据《天津市土地使用总体计划（2006-2020年）》公布数据，在天津市行政辖区（含清河农场、汉沽农场、芦台农场）规模内，总面积1191732公顷土地上，早在2005年建设用地规模已达346269公顷，占土地总面积的29.1%，而未使用地面积为138133公顷，占土地总面积的11.6%。而计划至2020年，建设用地总规模控制在403400公顷以内，其中城乡建设用地控制在250000公顷以内，交通水利及其他建设用地控制在153400公顷以内。

  从都会规模与土地开发规模角度分析，天津不缺地。特别是滨海新区，陆域总面积约为227000公顷，其计划至2020年建设用地总规模控制在147600公顷，存在大量简朴平整后即可举行建设的土地。

  其二，从都会生长历程及计划方面分析，天津都会功效仍过渡集中于主城区，虽然近期计划调整将原有“一主两副”格式扩展至“一主五副”，但都会焦点功效仍围绕外环线以内区域的都会更新举行，外围区域的生长仍需“新基建”加速推进。

图示：天津主城区生长历程及计划演变

  从市场角度，受限于现在天津工业生长和人口导入的规模，近年房地产市场住宅去化的规模稳定在1150-1350万平方米（修建面积），对应的宅地规模约800-900公顷，而已往5年平均每年成交的宅地规模也在700-1100公顷之间，基本平衡，从市场角度天津也不缺少建设用地。

  在“不缺地”配景下，受都会生长和财政因素影响，政府2020年将保持推地的规模，预计2020年土地出让金规模为1783亿元，现在具备即时挂地条件的土地合计凌驾100宗，土地规模凌驾1500公顷。而这些土田主要未来自：

  市内六区：都会更新、棚改拆迁、校企迁址等带来的新增供应，2020年是房企调整货值结构，补仓中心区的时机，以后焦点区基本不会再泛起如此大规模的土地供应；

  环城四区：都会扩张、“新基建”盘活的热点区，包罗配套提升的热点板块及轨道牵引或重大项目建设动员生长的新热点区域，另外大量工业区及原计划工业用地土地指标变换也有条件为环城四区提供大量的土地供应。

  远郊五区：受“土地新政”利好影响最大的区域，继续受城镇化推动，但热点区域仍为传统成熟区域及高铁等城建动员生长的区域。

  滨海新区：由于辖区面积辽阔，现计划147600公顷建设用地中仍有绝大部门处于待开发状态，土地供应能力最强，围绕热点计划的工业、都会板块土地供应量最为富足。

  基于上述配景，“土地新政”对天津的影响较小，但天津在2020年土地供应量增加、地价平抑的趋势是明确的。土地是都会生长和房地产市场的基础，保证足量价钱平抑的土地供应也对天津保持房价稳定、进而吸引外来人才落户起到努力的作用。

  天津房价还会涨吗？

  供应足、地价平、人口稳、收入平，天津房价现在不具备上涨空间

  在当前整体情况下，天津房价理想的状态是保持稳定，不具备上涨空间：

  政策层面：“房住不炒”的大原则不容更改，无需赘言。

  人口层面：停止2019年尾，天津全市常住人口1561.83万人。其中，外来人口499.01万人，占全市常住人口的32.0%。常住人口出生率6.73‰，死亡率5.30‰，自然增长率1.43‰，暨常住人口仅增加了2.23万人。当地人口增长缓慢，新天津人在市场中的比例稳定增长，可是只管“海河 英才”计划现在已经引入24万人，但相比2018年尾，人口增长的速度仍然偏缓。而2020年扩大人才规模后，有望引入的新进人口多数为高校结业生和高阶蓝领，在居住需求方面多数为刚需，房价蒙受能力多集中在总价200万以内甚至150万以内。

  工业层面：疫情黑天鹅影响下，多数行业/企业全年业绩将受到打击，住民收入受到一定影响，只管信贷政策方面可能泛起一些放松，但影响对冲的效果对市场生意业务量可能有一定促进，但对价钱起不到提振作用。

  供需层面：现在天津新房销许存量约2011万平米，去化周期20个月，而2019年成交的宅地计划建面也达1800万平米。市场规模基本见顶，同时在资金压力下，选择以价换量的项目将泛起激增。

  市场格式层面：在2016-2017年，激进的市场预期曾将天津的房价钱局界说到“3、5、8”，但现在的市场情况，市内部门行政区已有项目销售单价降至2-3万元/平方米区间，只管这些项目具有拿地时间较早、土地成底细对较低的因素，但能形成流量的主流改善产物单价降至3字头已成不争事实。

  综上，天津当地人口增长趋缓、新天津人需求以中低总价的刚需为主、都会经济生长情况和工业现状决议住民收入不会泛起显着增长，同时市场供应富足、新的价钱梯度逐步确立，未来整体房价将以“稳”为主基调。

  天津中原研究院认为，局部成交反弹不会对房价造成上涨压力，天津地产市场仍将保持理性回归——地价回归地段、住宅回归自住、客户回归理性、开发回归稳健。

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文章泉源:乐居