房价不涨了，会发生什么

大家应该都看了不少统计，一个板上钉钉的事实，去年至今许多地域的房价都已经涨不动了。

我是长线整体看衰房价的，理由也都是那套我说烂的事情，详细可看这篇楼市将陷入失去的十年。

做个很可能发生的假设，如果未来房价真的恒久滞涨，会发生什么呢？

最典型的一个特点就是财富大迁移。

先说下现在各国的现状：

日本的家庭因为履历了失去的二十年，导致气势派头守旧，他们会买入更多的国债和债券基金，而美国的家庭因为标普500恒久体现给力，因此他们更喜欢买指数基金，而中国的家庭已往靠买房发了财，于是现在买房是家庭的刚需。

凭据最新中国家庭金融观察与研究中心的研究数据显示，现在海内住民缔造的财富78%都是以房地产的形式设置，而金融资产设置则寥若晨星—中国是典型的炒房大国

但炒房大国了局都不怎么好，可以参照日本，80年月末的日本，其房产占财富比值的70%以上，其时日本房产的出租回报率也和我们水平靠近，在2%左右。

随后日本发作金融危机，之后便迎来了失去的三十年，期间日本房产一连跑输股市和债市，日本房产投资占财富比值从70%缩水到了36%，但住民的金融资产却提升了凌驾一倍，人们的财富发生了从地产向金融资产转移的历程。

图片泉源：《2018中国都会家庭财富康健陈诉》

08年前的美国最焦点的设置部门也是房产，占比达50%以上，但自从次贷危机发生事后，房产在美国人的资产设置中占比越来越少，现在回落到只有35%。

图片泉源：《2018中国都会家庭财富康健陈诉》

而从其时的美国来看，设置房产越多的家庭越惨，美国07年次贷危机发生事后，其中10%最富有的美国家庭率先走出逆境，家庭资产迅速创新高，原因就在于它们的金融资产占家庭总资产的比例靠近75%，而80%最穷的美国家庭在遭受了重创后就彻底一蹶不振了，因为它们的总资产由凌驾60%的住房资产组成。

从这个案例我们看出，当房产泡沫破灭后，财富肯定会向债市和股市迁移，这时资产设置在正确的风口上很是重要。

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如果房价不涨，债券和股票一定受益，我们选择哪个呢？

债券本质是债务，股权本质上是生意，好比我乞贷去开公司，先还的起债才会有分红，但如果我亏钱了，我就分不了红了，日本股市连跌二十多年，经济陷入严重衰退，因此股市恒久跑输债市，而美国在履历了次贷危机后经济立刻恢复，因此股市跑赢了债市。

日本崩盘是因为楼市和股市都贵，日经225崩盘前的估值高达七十多倍，但中国虽然楼市贵，而沪深300指数市盈率却只有十二倍，因此A股的低估值注定了不会像日本股市那么不抗跌，所以我更看好未来股市的生长。

那么我们继续思考，既然未来几十年股票资产会受益最大，以什么形式介入会更好？

谜底是指数基金。

要明确，现在市场牌局正在发生基础性变化。你听到现在的外资不停买入A股，基金几百亿一天售罄等消息，其实都是机构正在抢占市场主导职位的信号。

已往十年A股是散户的天下，正是因为有大量散户存在，才给主动基金缔造了超额收益的时机，但现在散户占比已经从十年前的90%降到了现在的50%，未来这个比值占比还会继续下降。

可以参考日、美、英、德、法等蓬勃国家，其散户持股占比都不超10%，未来资本市场的格式就是机构和机构间的博弈，市场从无效到有效，而主动基金的超额收益率也将随着散户的淘汰而淘汰。

当散户比例淘汰到一个临界点，即主动基金的超额收益率无法笼罩基金昂贵的用度后，届时主动基金将开始跑输指数基金。

图片泉源：海通证券

据美国银行的数据，已往十年美国只有11%的指数基金跑赢了大盘。美国主动基金费率普遍是2%左右一年，有的甚至还需要提取20%业绩分成，而ETF的用度（含隐性）则只需要0.5%左右每年，显然低费率起到了决议性作用。

当主动基金恒久跑输指数基金，随之发生的就是主动基金投资人不停赎回并投资到指数基金中去。近十年美国指数基金已经净流入了1.36万亿美元，其中约有1.32万亿美元从成本较高的主动型基金流出。而美国的指数基金和主动基金的资产占比也从十年前的1：4提高到了现在的1：1。

凭据Wind数据显示，现在中国指数基金占基金市场总规模的比例只有5%，距离美国指数基金50%的比例至少另有5-10倍的扩容量，而现在海内基金总规模足足有14万亿，可见指数基金生长潜力之庞大。

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最后再说说马太效应。

马太效应也是指数基金体现凌驾主动基金的基础原因之一，已往十年，在标普500指数身分股中，业绩优于该指数的股票占比仅为32%，而且仅苹果、亚马逊两只股票就孝敬了标普500指数20%的累计涨幅。同理，中国互联网50指数之所以能十年上涨十倍，其中光腾讯一只股票就孝敬了30%以上的涨幅。

在技术决议生产力的时代，未来的趋势就是强者恒强，而指数基金根据市值选股的尺度，最大化使用了这个优势，强大龙头股票因为入选指数从而不停获得机构的增量资金，进而推动股价上涨，并使用提升的市值去融资并开发产物，进一步牢固自身焦点竞争力。

设置指数基金，或许正是时代顺应趋势而为之。

End

总的来说，我斗胆预测：

未来住民的财富的迁移路径或许率将是从房地产向股市迁移，更细化的看，则是在股市中由主动治理基金向指数基金转移。

因此现在涉足指数基金，就和十几年前结构房产一样，是顺应趋势而为，很庆幸我们有时机可以在3000点四周结构指数基金，因为其整体估值相当于只有美国的一半而已。

看明确当下的牌局，拥抱指数基金，就是拥抱未来趋势。

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