慎言“2008”，但深圳楼市可能已率先启动

近期境外疫情快速发作，美股多次“熔断”，全球经济危机似乎近在咫尺。有人开顽笑说：四舍五入的话，我们（看到熔断的次数）都遇上巴菲特了

提到经济危机，许多人首先想到的是2008年，雷曼/贝尔斯登破产倒闭，另有2009年的“四万亿”及房地产行业的全面苏醒&暴涨。

有履历的人还会想到，当年统计局曾宣布2009年全年房价仅上涨1.5%，引起庞大争议并促使统计局在2010年大幅革新70个大中都会房价统计方式。

回首2008年，深圳楼市对外部经济危机和后续政策刺激的敏感性职位十分突出。之前的2007年，经济学家徐滇庆与网红“牛刀”曾就深圳房价赌钱，2008年房价下跌让牛刀赢了，以徐滇庆公然致歉而竣事，但因为下跌而在2009年错过买房的人，损失可谓惨重。

研究历史，是希望找到对当前的启发，以此预判未来。建诚晟业在去年底的年度陈诉中曾引用革命导师列宁的名言：历史不会简朴的重复，但却有惊人的相似。延伸下，在我们回首历史&预判未来时，“不简朴重复”和“惊人相似”两个维度都很重要，不行偏废（详见“建诚晟业：2020年房地产行业十大预判”）。

与京沪相比，深圳市场体量较小，但更低龄化、高杠杆，对外部打击和资金、政策的敏感性更强，是其走势一直领先全国的重要原因（在近两次房价上涨周期，2013和2017年，似乎深圳相比京沪的领先性没有2008年那么强，这一点另有待探讨）

当前，疫情有演酿成全球经济危机的可能，深圳楼市现在情况如何，对全国的动员效应会不会还在，是个值得研究的话题。

建诚晟业团队近期到场了某机构组织的深圳楼市交流会，干货分享给大家。再次强调，历史不会简朴的重复，但却有惊人的相似。希望就深圳或更多都会的楼市现状、趋势，与大家交流探讨。

正如题图所言，“时间就是款项，效率就是生命”。疫情当前，全球化趋势或许会短期受限，但深圳所代表的革新开放，仍将是局势所趋。视察深圳，有望找到中国楼市燎原的“星星之火”。

干货

简要总结：

1、看好深圳未来的生长，看好深圳凌驾看好北京；

2、看好深圳内部的分化以及区域的再平衡生长。2012年之后南山的这套体系发生比力显着的变化，尤其是这两年。重提之前的说法，南山是吸引全国资金进入的地方，所以它的房价是有支撑的，小我私家感受南山跟其他区域的分化会进一步拉大。

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回首2019

一、2019年下半年深圳市场上涨的逻辑

第一，深圳的基本面在一线都会体现亮眼，现在只有上海能与之媲美。

第二，深圳的房产有流动性溢价，溢价区间在20%到30%。流动性主要体现在两个方面：一是房产的生意业务成本降低，如“811”豪宅税的变化淘汰了生意业务成本；二是深圳的购房资格在一线都会里最好获得，宽松的优惠政策和充满活力的经济可以一直吸引全国的人口和增量资金进入。

第三，供需失衡。2019年深圳供应的住宅土地总量或许为130万平米，为已往十年最高值，成交金额凌驾已往五年之和，即便如此，深圳的南山后海、福山CBD、宝安中心区还处于基本没有新宅供应的情况，这些区域的订价权掌握在二手房主的手中。而这几个区域，尤其是南山后海、深圳湾片区又是全国资金最喜欢进入的区域，房价连续领涨。去年下半年开始，整个深圳市场除了这两个地方外只有1%、2%的涨幅，而南山、宝中实现了靠近5%的涨幅。

第四，深圳的市场化水平较高，对价钱上涨和政策的灵活性高于其他一线都会。

第五，2018年和2019年的上半年，深圳和其他都会一样，处于价钱平稳甚至下行期，下半年深圳遇到了奇特的催化剂：一是先行示范区；二是香港的事情导致港漂和许多香港人到深圳置业，虽然这部门人的购房量不大，但在短时间提升了市场的情绪；三是豪宅税的调整导致业主涨价甚至捂盘。

以上五点是深圳房价在承压的大情况下走出自己独立行情的主要原因。

3月初开始，深圳基本实现了复工，现在市场活力跟去年12月份时很是靠近，而且复工以来价钱也在摩拳擦掌。凭据我们的调研，南山后海的许多业主已经开始返价、捂盘，前几天的湾玺大卖也点燃了周边二手房业主更好的预期。现在的深圳类似2013年的行情，不完全一样，但市场情绪也是连续向上的。

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区域热点

二、深圳的投资热点

第一，大偏向肯定是一路向西，已往、现在、未来的生长重心都是在深圳的西部。从环深角度来看，与深圳西部接壤的地方房价高于东部，比力显着的例子是东莞和惠州的对比，惠州基本上是一个死地，而东莞包罗和深圳灼烁区接壤的地方房价还是不错的，可以到达2万到3万的水平。

第二，小我私家认为，对于普通购房者而言深圳没有价钱洼地，未来实现短时间暴涨还是比力难的。深圳专业的房产投资基本上是提前三个月到半年开始结构找洼地，这种方式太花时间和精神，一般人很难模拟。对于公共来说，深圳的热点区域是前面提到的宝中、后海、蛇口区域。福田区的生长潜力有限，金融街革新预计要5年以上的时间才气落地，时机成本太高。

去年下半年宝安中心区的房价已经靠近南山后海地域，实现大涨主要是因为划入前海的利好，而且靠近腾讯的新总部大铲湾，这一区域新房供应得比力少，去年唯一的新房是海纳公馆，周边的二手房基本上涨了两到三万。

后海到蛇口片区不需要太多先容，这个地方聚集了BAT的总部和中国最强的街道办粤海街道，2013年至今领涨全国。这个片区是全国新贵新钱流入的地方，而且基本没有新盘供应，恒裕滨城二期的房价由是17、18年的七八万涨到现在的二十万。

第三，这些区域中什么样的产物最受市场接待？凭据已往的履历，新房基本上秒光，例如领玺、华润城等。抢到这种屋子是比力难的，基本上靠运气，抢不到新房应该怎么办呢？我小我私家的履历是，投资只管选含有以下因素的产物——南山带学位的次新房。新贵的特点是有一定实力，不喜欢旧屋子，同时对衡宇的设计、计划和子女上学需求方面有一定要求。已往八年的时间里，在深圳实现领涨的就是南山后海的次新房，包罗华润春茧体育馆周边和深圳湾周边的次新房。

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未来走向

三、深圳市场未来走向

现在的市场泛起了因疫情而积累的需求发作，深圳的后市应该关注两个方面：一方面，深圳当地的经济是否有连续增长的动力。这是涉及宏观层面，包罗商业战和疫情的推导。另一方面，上海和香港是跟深圳房价对标的两个都会，若深圳房价上涨过快或这两个都会房价相对下行，导致深圳与这两个都会价差过大，则深圳未来的房价也碰面临一些压力。

利率方面，现在的利率基本上和去年持平，首套是5.1%，二套是5.4%，未来资金链还是比力宽松的，如果要投资思量切换成LPR的方式会比力好一些。

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Q&A

Q：2019年11、12月份，深圳出台了豪宅税的减免政策，现在政策的实施情况如何？对房价和成交量的影响？

A：政策已落地，144平方米以下不用交豪宅税，一套房可以省三四十万。可是深圳订价权是在二手房业主手上，政策出来以后，业主要么捂盘，要么涨价，成交价反而比买方省的税更多，好比说省40万，最后成交价比政策出来之前还要多花四五十万。

这个政策有利于激活整个市场，但买房人并未获得几多优惠。豪宅税出来以后，深圳的房价，尤其是南山、宝中地域，基本上单价都涨了五千到一万，华润城直接跳涨。

Q：2月份的时候，深圳建行出台了一些文件，拟做一个首付比例、小微普惠的政策变化，能否对这个政策做一下分析？

A：这个政策没有针对购房需求，小我私家认为政府还是注重打开供应端，需求端的管控还是很严的；尤其是深圳的一些价钱涨得太高的地方，放开需求端还是比力难题的。小我私家感受，现在贷款这块还是跟去年基本上一样，建行的政策对于购房者来说没有特此外影响。

Q：若有刚需和改善需求的投资者，想要在深圳或者周围都会置业，有哪些区域、项目可做推荐？

A：投资和自住的话是纷歧样的，如果是自住的话，思量学位，预算1000多万的可以思量福田传统的CBD，如果继续往西到后海的话，房价就太高了，基本上到14万/平左右。还可以思量中信红树湾，盘相对较老，但品质不错。如果是纯投资的话，可以选择赤湾那里，未来赤湾会跟太子湾连在一起，还会修一条海底隧道和腾讯总部大铲湾连在一起，还是双地铁；去年7月份是7万/平，现在成交价靠近10万/平。如果资金雄厚还思量其他区域的话，直接买后海、深圳湾片区，肯定不会亏的。深圳经由这一波上涨，消化掉了许多购置力，疫情确实也对购房者的购置力有一些攻击，金三银四之后，还是维持去年的看法，应该会逐步岑寂下来，进入到相对横盘的阶段。

思量深圳的其他地方，一定要往西看。之前那一波上涨外溢到龙华；南山区太贵，外溢到宝中；宝中房价变贵，又外溢到灼烁，现在灼烁差不多也要5万/平了。因此要选择生长比力好的区域接壤的地方。

如果跳出深圳，思量深圳周围的都会，惠州就不要进了，东莞的虎门可以思量，那里在建万科的都会之光，到前海是比力利便的。

Q：现在供应还是在逐步释放的历程中？

A：是的，可以把深圳和北京对比来看，北京是全国调控最严的都会，有许多都会要推出调控政策的话会参考北京。从去年拍的地可以看出，深圳是在学北京。但问题是，深圳可供应的地太少了，尤其是南山和福田区，今年南山区预计只有两个新房可供应，明年也不会凌驾三个。前海有些之前的商业地现在微调成住宅地，准备供应，纵然把这种地根据限建房推出来，价钱可能比周边自制10%或20%，也很难稀释深圳订价权在二手业主的这种市场上的价钱。可是北京的供地多，推出十几万套限价房是可以直接稀释掉旁边的二手房房价。深圳供地太少，政府通过这种方式短期会有一定的作用，恒久来看的话，是很难把房价拉下去的。

Q：深圳去化比力好的楼盘是不是履历了比力长时间的续客，所以销售才比力好？销售比力好的楼盘是偏高端的吗？刚需盘现在体现怎么样？

A：销售比力好的楼盘，小我私家认为是因为价钱较低。湾玺单价8万/平，而旁边的住宅包罗双玺基本上都15-18万/平。因此这些销售较好的楼盘和住宅比有折让，和同类的公寓比也有折让。它单价比润府、深圳湾一号、甚至是去年华润城旁边的万象城都低。这种产物单价低、总价高，销售好是意料之中。宝安区万科的盘也是这样的。

刚需盘方面，深圳今年似乎还没什么刚需盘开盘，南山区现在基本上已经没有刚需盘了。因为开发商知道在南山区买房的人有一定的经济实力，或者是有小孩念书需求的，不会做90平米以下的屋子，基本上都是在110平米以上。所以只有龙华、灼烁、龙岗这些地方会有一些刚需的盘。从去年11、12月份开盘来看，除了龙华的金茂府，因为定位有问题，其他盘卖得都还可以。西丽一些滞销的楼盘去年12月份之后也都卖得不错，另有宝安的中粮·天玺壹号·大悦城，也不错。整体上，深圳的综合去化不会差。

Q：现在深圳市场的新房限价力度有没有调整？新推盘或者即将入市项目的预售价钱相比疫情之前或者周边项目有没有一定水平的提升？

A：分两种情况：第一，买地的时候有限价。这种限价地还没有开盘，开盘后可能会比周边低10%-20%。第二，买地没有限价，但政府给的预售价不高。例如去年的两个神盘，深业中城和华润城，开盘比周边的价钱低20%左右。在深圳市场，现在政府希望通过限价地压制住房价，至少短时间内稀释周边二手房房价。小我私家以为深圳限价政策不会放松，但继续趋严的空间也是比力有限的，不太可能周边卖12万/平，限价盘卖6-7万/平。深圳政府对于房价的容忍度，小我私家感受是高于北京的。

Q：最近一两周多了许多要求首付快、但价钱比周边低5-6个点的二手房，和2018年下半年类似。是不是中小企业靠地产变现，像2018年泛起许多打折盘的情况？

A：从两个方面来说。第一，深圳的生长，从大面上来说会越来越分化。西部和东部比力，西部会越来越好，东部会相对平稳，甚至走得稍微弱一点。第二，在工具部生长分化的前提下，会看到房产的分化。中介抛的盘大多集中在东部区域，而西部的南山、宝中这种地方许多盘已经下架，要成交必须加钱。东部抛盘更多的是因为人群购置力或抗风险能力相对差一点，导致一些“笋盘”出来。这种情况在南山也会有，例如市场上一共有100套屋子，200小我私家想要，可是有20套屋子笋盘，这20套屋子消化完以后，180人抢剩下的80套。但在西部区域这个窗口期很短，生长更弱的区域这种盘更多一些。南山、宝中只要房源出来就会秒光，房价仍然有上涨的压力。

Q：如果房价每年的复合增速率不高于5%，那么持有房产是否会亏损？虽然深圳差别区域之间的房价走势有较强的分化，但整个市场有再平衡的历程。西部和东部的价差多大的时候，价钱会履历再平衡的历程？是南山下降还是罗湖、龙华上升举行平衡呢？

A：已往八年的逻辑就是，如果南山涨太快宝中就会涨，福田涨太快龙华就会涨，是这样的平衡。但平衡的前提是，整个经济基本面向上，例如4万亿刺激或是央行放水。小我私家对宏观的判断比力审慎乐观，如果深圳继续生长下去，短期内应该会南山涨得慢一点，其他地方涨得快一点，因为外溢的效果会比力显着。履历而言，南山、宝中的房价基本上比东部片区高30%-40%，已往基本保持这样的动态平衡，例如龙华8万/平，南山12-13万/平。如果房价继续上涨基本也会保持这样的价差。

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