土地，松绑了！

股灾、暴跌、熔断、降息、降准等等等等，冰与火之歌伸张的当下。一些重要的消息、政策，可能不经意间就会被大家给忽略。

3月12日，一则国务院公布的《 国务院关于授权和委托用地审批权的决议》悄无声息间落地。到如今，该政策已落地一周时间。

虽只是土地制度一小步，背后，却是中国房价变局、都会格式的开端。

“土地新政”来了

俗话说，天大地大，土地最大 。自古以来，土地在中国的角色无可替代。

进入21世纪，土改就一直是国家主要事情重心之一，从2015年起至今，土改历时5年，继去年有条件的允许农村宅基地有条件市场流通化基础上，终于再次有了新的突破，土地使用权利-部门下放地方。

1、将国务院可授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

2、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项，委托部门省、自治区、直辖市人民政府批准。

3、首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

两点总结起来，一句话，就是往后省、市级政府对土地的开发使用将更灵活，权限更大。政策主要有两个意思，通俗一点的意思：

永久基本农田以外的基本农业用地，往后的用地性质更换（好比改为建设用地）批准权授权省级单元（包罗直辖市、自治区和）。

永久基本农田更改土地使用性质的权利部门下放，先北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等地举行试点，为期1年。

这个政策一出，即是说为各个建设用地稀缺的都会开了一条绿色通道。例北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等地。

为什么选这些省市？因为他们人口增长压力较大，土地矛盾比力尖锐，而之前对他们限制又严。现在土地新政放开，意味着什么？

接下来，新政会如何影响房价，又将怎样影响中国的城镇化历程？

城镇化、房价变局

小我私家看待此次 “土地新政”的看法：对大都会是利好，大都会规模可能更大。短期影响不大，中期影响可能会抑制平衡大都会高房价。

这次新政实际上为大都会提供了更大的扩展空间，增加土地供应。

先普及下：众所周知，我领土地性质主要分国有土地和团体土地两种，国有土田主要是都会用地，团体土田主要是城郊及农村用地。

国有土地一直是“稀缺资源”，尤其是我国大部门都会往外生长历程中的拓展区域，反而以团体土地为主。“生态红线”、“永久基本农田掩护线”、“城镇开发界限”等都会生长限制下，土地被越推越高。

高楼大厦、小区外就是农田的现象越来越多，都会土地价钱越来越高，房价自然也越来越高。这是因为都会界限被严格限制后，可用的国有土地越来越少，而团体土地虽然自制，但土地属性难以更改。

原来国有土地就因为需要纳缴土地出让金，建设成本高，再加上存量越来越少，土地自然稀缺，地价自然不停走高，房价也低不了。

团体土地建起来的屋子虽然不需要纳缴土地出让金，但难以入市生意业务，审批难题。（此次新政前，各地均需要提交至国务院审批）

不管基础农业用地还是永久农田用地，都需要国务院审批（量大，周期长）

在许多大都会，土地开发被迫进入到“存量时代”，土地供应量主要靠旧改，都会容积率被迫提升。好比在深圳，住宅开始向高层，超高层（60甚至70层）迈进。

这种情况下，改变已经刻不容缓。尤其是新冠疫情发作出来的大都会毛病。

人口太过麋集，大都会房价居高不下，土地价钱越来越高，这些其实是限制了都会规模的扩张。而现在其实我们有点想学类似东京那种。

既然人口向中心都会、大都会转移的趋势不行逆，为什么不顺势扩大都会规模？这样一来不仅居住情况获得改善，而且还能提升都会使用率。

我们其实可以简朴的明白为，大都会化战略、都市圈生长，这是在开路。

想想看，如果省级政府获得更大土地审批权，他会首先照顾那里？肯定是省会都会，或“ 副中心都会”。这些都会规模肯定会扩大。

好比北京对通州北三县的半一体化，好比上海与苏州、昆山等的半一体化。

事实上，这种计谋已经在改变着如今的都会格式，一旦定型普及，接下来就是大都会房价变局的开始，会平抑省会都会特别是超大都会房价。

平抑都会房价两种计谋，一是轨道交通，卫星城。二是买通建设用地与基础农业用地和永久农田用地渠道。这其实就是第二种。

各省市的永久农田会淘汰吗？或许会，但或许也不会，尤其是全国不会。

因为人口是流动的，当人口往大都会集聚的时候，流出地的建设用地就会富余，尤其是农村人口流向都会带来的大量农田疏弃等。

而国家已经逐步放开农村土地流转。本质上，相当于完成了一次土地置换。一箭双雕！即打开了大都会生长空间，又守住了红线。

中领土地制度一小步，中国楼市一大步，都会格式、房价变局的开端。

解决了大都会生长问题，为大都会提供了土地财政支持，保住了整体农业土地红线。制止了都会生长“ 香港化”的危机。国家有能人。

用地审批权的下放对省会都会、超大都会是大利好，说明未来政策（包罗土地政策）会顺应农村人口和小都会人口向中心都会移动。

都会圈的结构正在一步步稳步推进。意味着大都会（北京，上海，广州，天津，重庆，成都，武汉，郑州、西安等），都会群（京津冀、长三角、珠三角、成渝都会群等）将酝酿更多时机。

总之一句话：未来中国将崛起一大批人口超2000万的中心都会，北上广深常住人口或突破3000万。越来越多的小都会可能消亡。

对楼市的影响

其实，这样做另有一个目的，可以拉动地产回暖，回归正常曲线。

究竟，现在中国因为大公共事件对各行各业均造成了一些倒霉影响。看下最新的国家宣布数据，有些话不用我说大家都懂的吧。

如果把这些聚焦到楼市上，此次土地新政重点有以下几个方面寄义：

1、未来城中村革新项目会进一步加速；

2、 随着都会生长界限的扩大，旧城革新的价值会进一步降低；

3、一二线都会的远郊项目、小镇项目会进一步增多；

4、一线房企的生长偏向可能掉头回大都会、中心都会；

已往，房企下沉，是因为大都会土地出让竞争越来越猛烈，拿地难。现在，预期内大都会土地可能多起来，这些房企可能会掉头。

但这样的计谋会造成一个欠好的效果。三四线都会可能将逐步面临一场市场危机。三四线都会一定受挫，好比棚改、好比拆迁、好比新城建设。

所以给大家一些建议：

只管不买老破小；大都会郊区可能迎来新房行情，但中小都会可能就利空；

深耕一线都会、重点二线都会坚决不动摇；非刚需只管远离三四线。