北京二手房现“翘尾”行情

北京住建委月度数据统计显示，2019年12月北京市二手房成交数量到达14162套，环比增长15%，这一成交量在2019年处于月度较高水平，仅次于2019年3月和2019年4月。

世联资讯认为，邻近2019年年底部门业主为了快速变现，议价空间加大，成交价钱泛起小幅下行，降价叠加周期性需求的释放，导致成交量上涨。放眼2020年，北京二手房房价仍处于高位，若无重大宽松政策，二手房市场将会延续小幅下降的态势。

以价换量

北京住建委的数据显示，2019年12月北京二手房住宅成交套数环比、同比出现量涨价跌态势。12月二手住宅成交14162套，较上个月环比上涨15.18%，同比上涨21.8%；二手房成交均价为51735元/平方米，环比下降0.66%，同比下降0.2%；成交面积124.96万平方米，环比上涨15.53%、同比上涨19.1%。

向阳区、海淀区和大兴区二手房成交套数排在前三，划分为3435套、1672套和1381套，面积占比划分为24.7%、11.4%和10%。在成交均价方面，西城区最高，为114057元/平方米，成交均价最低泛起在平谷区，为23434元/平方米。

房地产市场一直有量在价先之说，成交量上涨是否是涨价的先声呢？从记者相识到的情况和机构的分析来看，现在北京二手房市场成交数量回升，主要还是由于降价到位。

只管隐约感受到市场可能会回暖，但吴先生坐不住了，屋子挂了半年还没卖出去，他决议洒泪大降价。单价较初始挂牌价下调8000元，这套衡宇的单价刷新小区近期已售和在售衡宇的新低，吴先生的屋子终于成交。

吴先生的屋子位于向阳区常营某次新小区，该区域二手房源供应量大，且并无稀缺公共资源配套，因此在房地产市场向下时，往往需要降价更多才容易卖。

链家对2019年12月二手房生意业务分析数据也侧面证实了以价换量现象的普遍存在。链家数据显示，北京二手房细分市场显示，内环升级改善房源和学区刚需房成交量、均价均有上涨；普通刚需成交量微涨，但均价在下降；外环品质改善成交量变更不大，但均价在下降，高端房成交量、均价均在下降。

不是全面回暖

市场人士指出，2019年尾的翘尾行情仍是结构性恢复，大量衡宇仍有议价空间，市场不是全面回暖。从现在生意业务量稳步回升的趋势来看，三月“小阳春”或可期。

在现在严格的限购限贷调控政策下，北京楼市的主流是“连环单”。“根据一般履历，刚需上车盘成交后，改善型客户和特定需求客户得以获得资金举行置换，这就激活了整个链条上的生意业务。春节后生意业务量应该会逐步上来，但价钱不会大幅上涨，顶多就是跌得少点儿。”一位资深中介店长表现。

链家数据显示，2019年12月普通刚需二手房成交量环比上涨1.6%，不外均价下降1%。而刚需二手房议价空间仍处于高位，这显示出业主在“以价换量”。

购置吴先生衡宇的购房者已经陆续看了泰半年的二手房，吴先生本次降价幅度较大，因此他决议坚决拿下。该购房者表现，近两个月市场成交量有所回温，一些房东降价幅度有所缩小。他认为，房价未来不会有大的跌幅，同时吴先生衡宇降价后的价钱已经靠近他的心理价位，自己又有迫切的居住需求，因此决议坚决拿下。

而吴先生出售衡宇则是为了购置校园周边房。根据北京市相关划定，每年5月底将完成幼升小入学挂号。思量到看房、申请贷款和过户的时间，每年年底，校园周边房带看数量会泛起一个比力显着的提升。在拿到购房者的定金后，吴先生马上杀到了西城区看校园周边房，他表现，将尽快敲定校园周边房。

中原地产首席分析师张大伟表现，对于北京楼市来说，严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位，市场不会泛起太显着的反弹。但经由恒久的市场调整，从现在的二手房和部门新建商品房的价钱来看，一些刚需或者改善需求明确的购房者入市的努力性正在提高，但预计价钱不会大涨。

普宅认定尺度成看点

北京房价自2017年“3·17”调控以来，价钱调整时间已经靠近3年，这也是北京近年来最长的一个房价下降周期。房地产市场是一个强政策市，信贷、购房资格相关政策对房价影响庞大。房价已趋稳定，2020年政策面会有哪些看点？多位地产行业人士指出，预计全年房地产信贷情况不会有大的变化。在现在“房住不炒”和稳地价、稳房价、稳预期调控基调下，未来北京实施怎样的“一城一策”将是决议北京后续市场走势的关键。多位人士指出，高度关注北京市是否会调整普通住宅认定尺度。

近期，北京市召开的两会释放了房地产相关的重要信息。1月15日，北京市十五届人大三次集会举行主题为保障和改善民生的新闻公布会上，在谈及今年的重点事情时，北京市住建委相关卖力人表现，今年将保持房地产调控政策一连性、稳定性。认真落实房地产市场平稳康健生长的都会主体责任，推进实施“一城一策”事情方案，保持房地产市场平稳运行。

北京房地工业协会官方公益平台“京房字”认为，这或许意味着北京房地产调控“一城一策”事情方案已经完成，今年将重点推进实施这一方案。而北京是在20个首批“一城一策”都会之中。北京当前房地产市场运行平稳，也为长效机制的实施缔造了有利的情况和条件。

多位人士表现，未来决议北京楼市的一大因素为是否调整普宅尺度。在现在北京市房地产调控政策框架中，普宅认定尺度直接决议了二套房的杠杆水平，且现在北京普宅认定尺度简直也有些不能反映市场变化。

现在北京市普宅的认定尺度为，除满足住宅修建容积率在1.0及以上和单套修建面积不凌驾140平方米两个普遍条件外，价钱方面，五环内满足单价不凌驾3.96万元/平方米或总价不凌驾468万元，五、六环间相应尺度为3.168万元/平方米和374.4万元，六环外为2.376万元/平方米和280.8万元。这些尺度远低于北京现在的实际房价。

根据现在的北京房贷政策，商品房二套非普，首付比例将高达8成，杠杆被显著压低。

近期的北京两会上，北京市政协委员陈小兵带来了《关于北京普通住宅认定尺度应适时修改调整的提案》，其中建议，从保障刚需、落实“房住不炒”的角度出发，应实时调整六年前制定实施的普通住宅认定尺度。据他调研，按现有认定尺度，北京市有约86%的新建住宅被认定为非普通住宅，六环内普通住宅仅有5%。

实际上，北京市相关部门2019年已经在首都之窗平台就这一问题举行了回复，称已会同财政、税务等部门举行了认真研究，下一步，将根据屋子是用来住的、不是用来炒的定位要求，认真做好相关事情。