房价与人口流动之间的关系

昨天，网友向我提问了一个很具有讨论意义的问题：“房价和人口流动是什么关系？”以下是我针对网友的回覆，分享给大家供有同样问题的朋侪参考。

从事房地产开发的专业人士，都默认认同以下看法：一座都会房地产的生长走势，短期内看的是国家及地方政策是扶持还是抑制、中期内看国家及当地金融利率政策是上调还是下调、那么恒久看的是什么？回覆：人口！因为纵然国家对房地产再抑制、金融政策对房贷再怎么倒霉，只要一座都会的人口连续不停保持高增长，那么当地的房价就会连续增高，下面以真实都会的真实数据举例。

深圳房价

这里我们以深圳市2011-2019年新房成交均价为例，客观对比深圳市房价与常住人口数据之间的变化。

2011年深圳市新房成交均价（以下简称“深圳市房价”）18983元/㎡，常住人口为1046.74万人，比上年增长9.54万人。

到了2012年深圳市房价18900元/㎡，这一年深圳市常住人口到达了1054.74万人，比上年仅增加8.00万人，大家可以注意我在这里的副词“仅”，在这里的寄义是指：相对于未来几年的深圳常住人口增量，这个增长量完全可以忽略不计。

我们发现：常住人口增量稳定甚至略微下降，房价也随之没有起伏变化。

时间来到2013年，深圳市房价涨至21601元/㎡，基本站稳两万元每平米大关，一年时间每平米房价增长了近3000元，增长率14.29%。然而人口呢？2013年深圳市年尾常住人口1062.89万人，比上年尾增加8.15万人。

首先增长人口数量相较于往年并没有发生太大变化；

其次2013年深圳市并无重大利好政策批复；

唯一相对的利好是厦深铁路开通，但这也已经是2013年12月28日的运营的，那么如何解释在常住人口增量相同，并无重大利好政策的前提下，房价泛起的增幅呢？

2013年底开通运营的厦深铁路

这里需要给大家普及一个观点，每一年的人口增量不会百分百地转化为当年的商品房购置量之上，进而也不会直接影响当年的房价，但往往三年一个小周期，自2011年至2013年，深圳市常住人口共增长了约26万人，2013年深圳市房价的上涨是26万常住人口增长的作用力，而非仅仅2013年8.15万人的作用力。

之后的2014年深圳市房价继续保持增长，来到23972元/㎡，全年常住人口1077.89万人，比上年尾增加15.00万人，人口增量开始翻番。

随后的2015年深圳市常住人口呈几何式增长，全市年尾常住人口1137.89万人，比上年尾增加60万人，这一增长数量比2011-2014年深圳市人口增量的总和还要多出了20万人，彼时深圳市的房价通过一年时间飙升至33426元/㎡，增长率到达了惊人的39.44%。也正是从这一年开始深圳市常住人口增量常年保持全国首位。

2016年不出意外，深圳市全市年尾常住人口1190.84万人，比上年尾又增加52.97万人，两年时间常住人口激增约113万人，房价呢？2016年深圳市已经到达了53454元/㎡，有网友提供的自己2016年购置某楼盘时的房价表，其中修建面积单价平均在57000元/㎡以上，如果按套内面积核算每平米到达了76000元以上。

面临房价近60%的增长率，深圳市一年之中分两次调控楼市（“3.25新政”和“10.4新政”）不仅限购限贷升级，还上调二手房生意业务评估，同时再增加土地和保障房供应。

时间来到2017年，深圳市年尾常住人口1252.83万人，比上年尾增加55.08万人，常住人口继续保持全国领先式的增长。

但同时深圳市调控楼市的力度也在连续深入、细化和增强，2017年深圳市对“城中村”开始集中收购、租赁和改建，全年收储100万套村民自建房和村团体自有物业统一对外租赁谋划，扩大常住人口住房选择情况。

深圳的城中村

与此同时金融方面，全国包罗中国、工商、建设、农业、招商、渣打、光大、交通等在内的国有和商业银行均严格执行首套房贷款利率上浮10%-15%的利率尺度。

在地方政府严格调控+金融政策严格管控的双管调控下，深圳市2017年新房住宅成交25820套，环比下降36.2%，新房成交均价也控制在了54447元/㎡，环比上涨1.9%。

自此深圳以致全国主要都会均严格执行“限贷限售”而且不停推出楼市新政调控，将抑制商品房价钱列为重点目的，“房住不炒”被写进了政府陈诉。

时间来到2018年，深圳市年尾常住人口1302.66万人，比上年尾增加49.83万人，人口继续保持高增长。

对此深圳市公布“7.30新政”：暂停企事业单元、社会组织等法人单元在本市购房；新供应土地上兴建的商务公寓只租不售；住民家庭购置新房三年内不得转让；对于仳离伉俪2年内申请商业或公积金贷款的，首付款比例不得低于70%。

如此细致的管控下，2018年深圳市商品房成交面积292.42万㎡，同比上涨12.77%，商品房成交均价54120元/㎡，同比下降0.6%。

制图：安居客

房价、人口、政策

从深圳市历年来的人口与房价变化，我们可以得出，当地常住人口连续保持高增长时房价也随之保持高增长。

为了抑制房价，地方政府作出了新增建设170万套人才公寓、安居商品房和公共租赁住房；收储100万套农民自建房；并多次提高二手房生意业务税费，并严格执行限购限售限价。

然而2019年深圳市全年商品住宅成交369.86万㎡/37484套，成交面积同比增长26.48%，成交规模创近三年新高。全年商品住宅成交均价55821元/㎡，同比小幅上涨3.14%。

2011-2019深圳市商品房成交面积

为何深圳市的房价在政策和金融干预的情况下，价钱再次攀升了？我们可以回到文章开头的那句话：因为影响一个地域房价的恒久因素是人口，而非政策与金融。

那么反过来是否建立？常住人口连续外流的都会当地房价是否会相应下降？相信已往一年黑龙江省鹤岗市因“白菜价”的屋子被诸多网友所熟知，但以现在我国经济生长的趋势，尤其是资源型都会的调结构周期，鹤岗市的“白菜价”未来将不会是个例。