谢逸枫：股票可以腰斩熔断，为啥中国屋子卖不出房价都不会暴跌？

文/谢逸枫

缘何未泛起大家希望的房价下跌，这是很是值得关注的问题。已往2个月时间，全国楼市焦点指标数据下降到1998年以来源史最低，唯独2月全国与70城房价保持着涨幅下滑的上涨趋势。房价作为市场最强的信号，一直都是左右着政策的走向与供需关系的变化及投资战略。事实上，数据已经告诉你，哪些都会可以入手抄底买房。

买房最好的入手时机的节点来看，除了1998年与2009年及2012年、2015年、2018年，这次肯定是2020年。应对疫情打击经济，保增长，保企业，保就业的措施，除了经济刺激外，就是刺激消费。钱币金融、财税政策的大招一脱手，房地产肯定是如鱼得水。人口增长多，人才政策强，都会计划利好，经济高的都会受益最大。

当下的房地产市场要苏醒回暖，至少需要到第三季度。不外，一旦疫情能够在4月底完全竣事，5月的开工、投资、建设、线下销售等全面实施，可以不用带口罩外出买房，二季度全国的楼市数据会全面好转。思量到稳定经济与刺激消费及稳投资的需要，利好的政策肯定是不停泛起，因此，今年6月底前买房是最好时机。

明确的讲，全国的商品房价与70城房价2月的数据已经告诉你，哪些都会正在下跌，那些都会还在上涨。不外，一定要注意存在网签滞后性、限制政策、结构性于房价的影响，对于房价的数据来看，这三个因素直接决议着房价数据的变化，都具有很强大干预作用。数据的房价与市场上的房价，具有一定的差异。

可以从一组官方的数据显示，房价涨幅稳中趋落。从全国的商品房价来看，2020年1-2月全国商品房均价为9679元/平方米，同比涨幅为6.6%。根据全国2018年的数据显示，全国672个都会（4座直辖市，293座地级市，375座县级市）是不是至少有占到30%以上的都会没有成交量，可是全国的房价还是同比上涨。

当前部门都会都实施了限制性的限价、限签、限售的政策影响大，网签数据的存在滞后性。最关键是市场区域与产物的结构性。固然，不清除房价已经失去市场信号的作用。凭据无成交无房价变化的纪律来看，全国的房价收窄是切合市场正常逻辑的。不外，全国的房价数据，基本上是地方提供的。

这能够说明一个事实，全国房价的数据存在严重的滞后性问题，这可能是1月或去年的成交累计的。所以，房价数据不能全面反映市场真实的走势。另一组2月70城新建商品住宅房来看，商品住宅销售价钱体稳中趋落，同比涨幅为5.9%。因此，单纯从均价数据看，房价没有显着下跌。

只管看2月70城房价没有下跌，环比则泛起二手房下跌。2月70城新房价钱环比涨幅靠近于0，仅微小的上涨0.02%，二手房价为2015年4月来首次下跌，下跌0.08%。同比来看，一手房价涨幅为5.9%，二手房价同比涨幅为3.1%，比上月的一二手房价同比涨幅收窄，说明房价已经光临界点。

全球股票都可以腰斩熔断，为什么中国的屋子卖不出去，房价都不会暴跌？其一是屋子是不动产，无成交，房价不受影响。其二是土地是公信力，二权一制，土地价值稳定增长。其三是房地产的金融属性，依附性强，屋子金融化了。其四是屋子、土地，是硬件，抗通货膨胀强。其五是钱贬值，屋子、土地，具有保值增值的功效。其六是房价受供求，政策，金融，土地价钱影响大。

差别都会来看，一二三线都会的房价环比增幅数据看，划分为0.0%、0.1%和0.0%。其中，4个一线都会新建商品住宅销售价钱环比持平，上月为上涨0.4%，增幅显着回落。北京上涨0.1%，上海持平，广州下降0.1%，深圳也竣事了此前一连六个月的价钱环比上涨态势，转为持平。

2月份，由于疫情导致部门都会成交“停摆”，70个大中都会中有19城（武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等）新房“零成交”。二手房方面，2月份，武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州、扬州等24个都会二手房“零成交”。开发商资金链紧绷的问题，最令人担忧的是金融风险。开发商与银行牢牢地绑在了一起，开发商的钱，大多是银行的钱。

一线都会房价唯有广州环比下跌，其他北上保持着上涨趋势，其中同比深圳上涨8.8%，最高。和1月相比，2月三类都会的一、二手房价涨幅基本均有所回落。其中一线都会体现相对较好，新房环比持平，二手房涨幅收窄。二线都会一二手房价仍未下跌。三线都会降温显着，二手房价转跌。

最需要注意的是二三线都会则是有涨跌明白，其中成都的房价领涨全国，碾压北上广深，邻人的重庆则是无法比力，可以讲成都的房价，真的是抛重庆好几条大街。从2月数据来看，成都属于上涨态势最显着的都会，上涨的幅度凌驾1%以上，其他上涨的都会1%以下。可谓是意外的惊喜，是不是成渝双城地域经济圈的计划通过的原因，还是成都的人才吸引政策，还是其他的原因。

这几个都会的新房房价上涨很是显着，平均的上涨幅度凌驾10%，为呼和浩特、唐山、西宁、大理、银川、洛阳、西安、南宁、徐州、成都。一二手房同比涨幅靠前的都会仍然以呼和浩特、唐山、西宁等中西部弱二三线都会为主。与成都差别，受疫情影响，另有大量的二线都会，房价泛起回落。

其中，包罗长春、南京、杭州、宁波、郑州、重庆、天津等多个强二线都会，均泛起了差别水平的回落。2月份房价指数的数据受新冠肺炎疫情的影响相对比力大，说明晰部门二三四线都会房地产市场已经开始快速降温。这类的都会价钱反弹起来肯定是很是快速的，因为人口增长与经济实力强及政策调整空间大。

2月，70个大中都会中有21个都会新房价钱环比上涨，23个环比下降。另外持平的则有26个都会，其中，武汉、石家庄和太原等12个都会受疫情影响无成交。这是2016年1月以来，新房价钱环比下降都会数量最多的一个月，也是2015年10月之后，首次泛起新房价钱下降都会数量多于上涨数量的情况。

所谓的都会分化，有涨有跌。2月70城上涨的都会有21个，持平26个，下跌23个，比1月上涨的都会数量淘汰26城，持平的都会数量增加18城，房价下跌的都会数量增加8城。一定水平上可以讲，有的都会房价数据简直在下跌，根据数据上的显示。不外，下跌的都会一样存在的结构性问题。

房价未必是真正的下跌，为什么这样说？根据官方的70都会数据显示，主要是有十几个都会没有销售成交量，基本上为零，意味着没有成交就没有房价变化。是不是可以说明部门都会房价的下跌，更多反映的是数据的滞后性，市场的结构性问题存在，不是真正的下跌，是假跌的现象呢。