南昌楼市分化显着

编者按：在统计口径中国都会化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流都会如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购置力，最后多方预测2020，以此为观察基础，乐居总编室团结乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以都会靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

都会综述·南昌：2019年南昌楼市上半年偶现“小阳春”，下半年全国规模内的政策收紧，加之南昌公证摇号的正式实施，履历了平淡的“金九银十”后，南昌楼市步入“冬天”。不外一些热销区域、改善型楼盘继续保持热度。2020年南昌楼市预计分化水平将继续扩大。

2020置业南昌指数：★★★

2019年南昌政策保持平稳，并所有收紧，年底市场张望情绪较浓，分化水平有所扩大。刚需可以脱手，投资建议暂缓。

成交：2019新房网签53199套 九龙湖居区域成交首位

据乐居江西统计，2019年南昌市（不含南昌县、新建区，下同）新房网签53199套，网签面积约630.44万㎡，二手房网签27308套，网签面积约260.35万㎡。相较2018年，南昌市新房网签微涨3.8%，成交面积同比上涨9.84%。从2011-2019年南昌新房成交数据来看，2019年新房成交居第五位，仅高于2011、2012、2013及2018年。  

泉源：南昌房信网 整理：乐居江西  

总言之，南昌新房网签并未泛起“大起大落”之势，整体较为平稳。显然，上半年“小阳春”闪现，新房网签数据势头不错，除却1月份，因春节邻近，楼市处于“休假期”。下半年，随着楼市政策调控收紧，网签量有所下降，特别是楼市传统“金九银十”并未泛起火热现象。  

泉源：南昌房信网 整理：乐居江西  

纵观2019年南昌二手房网签数据，整体来看，二手房网签一直在低位彷徨，全年较为平稳。年头，受春节影响，网签量不高，特别是2月份，网签量仅1397套，为全年最低。  

泉源：南昌房信网 整理：乐居江西  

从南昌市每月住宅成交均价来看，整体随市场颠簸大。上半年，住宅均价颠簸幅度较小，呈微涨之势，至8月份住宅均价到达巅峰，为15944元/㎡，之后，住宅均价逐渐回落，且一直处于下降状态。  

泉源：江西易居研究中心  

通过2019年1月、12月南昌住宅成交均价对比，我们可以直观地看到，南昌市住宅成交均价上涨4.25%。  

另外，南昌市大部门区域住宅成交均价都有所上涨，其中，以东湖区上涨幅度最大，为14.75%。反之，红谷滩区住宅均价却大幅下跌，跌幅超2成。  

泉源：江西易居研究中心  

东湖区涨幅到达14.75%，苏宁檀悦的入市功不行没，要知道苏宁檀悦的存案价在24000-25000元/㎡左右。  

红谷滩下跌超2成，实际上红谷滩中心区除了富力华庭，基本无新房住宅可卖，这个数据可近乎视为红角洲的数据。年头红角洲的某盘卖别墅，到下半年，华润万象城限价高层入市，产物差别，自然价钱就纷歧样。

2019年，南昌关注度最高的项目是华润万象城、华侨城万科、联泰天禧、碧桂园中江温泉城、苏宁檀悦，大部门为改善型楼盘，苏宁檀悦为豪宅项目。

据江西易居研究中心数据显示，2019年南昌市项目存案金额排名榜中，华侨城万科、融创文旅城、新力城列前三。

事实上，南昌各个区域的楼市，泛起了分化。从年头的“小阳春”到下半年急转直下的楼市调控政策，南昌楼市在跌跌撞撞走完了2019年。不难预见，南昌楼市在三限房新政的严控之下，未来，将继续维持平稳态势！  

政策：“三限房”开始公证摇号 首个项目即现“万人摇”

2019年8月5日，南昌市房管局公布《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》，对商品房预售做出了新划定。以后南昌市区“三限房”在销售时，必须经由摇号方式举行。即当期所有待售房源，将按差别户型、分组摇号方式来确定“三限房”购置工具资格名单。凭据申购人数情况，划分按以下两种方式举行摇号。当申购人数多于或即是当期销售户型房源数时，接纳“人房对应”摇号方式。当申购人数少于当期销售户型房源数时，接纳“顺序号”的摇号方式。

南昌首个公证摇号项目——华润万象城悦府，凭据华润官方公布的数据，总共29916人乐成报名，总共632套房源，以此盘算，中签率仅2.11%，成为南昌楼市首个、也是现在唯一一个“万人摇”！而与之相反的，则是南昌部门楼盘，在公证摇号下，报名人数仅为个位数，抛开部门开发商对公证摇号政策不够努力之外，一定水平上也说明晰，现在南昌楼市分化水平逐步加大。

土地：2019成交93宗地揽金363亿 南昌县为供地大户

整体而言，2019年南昌土地市场的体现“不够亮眼”，尤其是进入到三季度之后，开发商拿地的姿态愈发审慎，11月流拍频频。据乐居江西统计，停止2019年12月27日，南昌市（含赣江新区、不含安义县、进贤县，下同）共成交93宗谋划性用地，出让总面积约5694亩，即375.7万㎡，土地出让金总额363亿元，土地出让面积同比2018年下降29.21%，然则土地出让金额同比去年微涨。

2019年南昌县土地成交达31宗，土地出让面积1748.35亩，土地出让总金额约96.48亿元，一连拿下三个“第一”，稳坐南昌市土地成交第一名的宝座，可谓是货真价实的“供地大户”。南昌老城区（西湖区、东湖区、青山湖区、青云谱区）土地出让仅26宗，面积约1042亩，约占总出让面积的17%，老城区显着供地劲头不足。可以预见的是，2020年，南昌新房供应将主要集中在南昌县、九龙湖、赣江新区，老城区新房依然“捉襟见肘”。

2019年，南昌市本级（不含赣江新区、新建区、南昌县、安义县、进贤县）商服+商品住宅用地供应计划共5516亩。停止12月底，南昌市本级土地成交2758.1919亩，仅完成年度计划的50%。这也就意味着，2019年南昌土地计划再次爽约。

2019南昌最新房价收入比：10.4

来盘算下南昌的房价收入比。2019年南昌市（不含南昌县、新建区、进贤县、安义县，下同）新建商品房网签53199套，网签面积约630.44万㎡，而据江西易居研究中心数据，2019年南昌市新建商品房成交均价约14519元/㎡，照此盘算，南昌市成交套均面积约118.5㎡，成交总价平均值为172.05万元/套。

据南昌统计局，2019年上半年南昌全市城镇住民人均可支配收入20672元，则全年以2倍41344元盘算，家庭收入以人均可支配的4倍165376元盘算。据此可盘算南昌房价收入比约为10.4。

购房者：仅2成网友看跌2020年

现在南昌二手房市场依然是冷热分化显着，带优质学区的，依然受到追捧，反而地铁、商业配套等的影响因素并不显着。而对于老城区的“老破小”，依然面临较大压力，不少房源挂牌一年也没能卖出去，一位卖家直言，中介已经在劝说降价10万举行售卖，不外她没接受，对她而言，还不如出租。

据相识，现在南昌城区老破小二手均价在1.0-1.2万之间，有优质学区的会有相应的溢价。

对于未来房价趋势，凭据乐居南昌微信民众号观察数据显示，仅2成网友看跌2020年南昌房价，超3成网友认为2020年南昌房价将持稳，4成网友看涨。

对于调控力度，超8成网友认为会持稳或放松。

而对于是否在2020年买房，网友比力纠结，出现南北极分化。46%的网友明确表现会买房，37%的网友明确表现不买，另有16%的网友处于张望中。

租金：走势偏弱 租售比42年

据中国房价行情数据显示，2019年11月南昌住宅租金为24.65元/月/㎡，平均总价为1908元/月，租售比为42年。

而凭据中房网公布的12月中国都会住房租赁价钱指数陈诉，2019年12月，南昌租赁价钱指数为988.5点，较上月下降13点，环比下跌0.13%，同比跌幅1.39%。从近一年的租赁价钱指数走势来看，进入第三季度以来，南昌租赁市场有所回暖，但整体走势依然偏弱。

2020走势：2020南昌楼市分化愈趋猛烈 非限购区热度连续

2020南昌楼市分化将愈趋猛烈，“红者自红”，成交量、成交价钱整体与2019年持平。思量到南昌都会整体气势派头偏守旧，楼市政策将继续持稳。

由于不限购，加上2019年土地的大量供应，九龙湖、南昌县象湖滨江热度依然会连续。另外，随着南昌东站高铁新城的不停推进，该片区或成为南昌楼市另一个热点。

详细到项目，优质学区加持的品牌房企项目，将成为南昌购房者首选。

本次观察采写人：秦如东 潘宇凌

2020年1月14日