不经意间，房地产市场已在悄声改变！

文丨子木

近几天，随着外洋疫情的快速扩散，资本市场进入恐慌周期，猛烈震荡。

美股在两周内史无前例地触发3次熔断。外洋一专业股评员预测，标普500指数将下跌41%至2000点，这意味着不可胜数的财富会顷刻间湮灭。

外洋炒股的韭菜们基本被连根拔起。一个朋侪在朋侪圈叹息到：

马克思说，资本主义是血淋淋吃人的社会，一点都不假！股票瞬息万变，某股票瞬间从1834元跌到1分钱！什么观点？就是适才另有1834万元，一根烟没抽完，剩下了100块钱了！

这次美联储彻底慌了，紧迫公布救市计划，做法激进超乎想象，不但降息到零利率，还推出了7000亿美元的量化宽松。然而利好消息宣布后，美股期货没升反降，立马下挫5%到跌停线。

老特把中国算计了个明确，2月初的时候还在讽刺中国疫情管控糟糕，没想到现在被新冠病毒教育得连头都抬不起来。

通过这次疫情也看得出来，国际资本对美国的疫情管控极端不自信，认为中国才是当下世界中最宁静和秩序的遁迹所。

这对于中国，也是一个树立大国形象的绝佳机缘。尤其是对欧洲各国的援助，可以让我们在大国战略的路上拥有更多的同伴，人民币国际化也更容易被拥立。

固然国际资本市场的动荡对中国楼市的影响也是有的，疫情导致全球股灾，波及外洋市场经济，对中国的出口货物需求淘汰，影响中外洋贸经济的增长，从而降低消费和楼市购置力。

但这是一个很长的传导链，且在大国摩擦的基础上，影响的预期已经很是单薄，而且中国在加大马力挖掘内部市场，接下来通过大基建和量化宽松，对冲风险。

疫情之后，全世界的经济转速下降一个档次，但中国一定是最早恢回复有转速的国家。

固然今天讲的并不是国际资本市场对中国楼市的影响，而是近段时间中国楼市的底层结构正在发生着巨变，譬如农地入市和取消预售制度，这将改变中国房地产的格式，是我们最应该要关注的事情。

接下来子木为大家举行剖析。

1

房价的本质

我们先往返答一个最常见的问题，“中国房价为什么越来越高？”

谜底千千万，但回归到最基础的市场原理，解释只有一个，“面粉”太贵。

拿今年2月份的市场情况来说，虽然在疫情的影响下，楼市封锁进入冷冻期，房价摇摇欲坠，但一些都会的土地市场反而热闹的狠，甚至逾越去年同期水平。

土地拍卖火热，溢价率高，开发商成本出去了，未来屋子建好后自然订价不会低。要知道，在房地产项目各项成本中，土地用度、种种税收占比就高达房价的40%—55%，修建施工成本占20%左右，三项用度约为10%。

地方从都会周边以超低价钱征收，反手以几十倍甚至上百倍的利润卖给开发商，推高房价。而且土地被地方垄断，和地方财政绑定。在利润驱使下，地方会想方设法控制土地供应节奏来稳定或推高房价。

所以任老前辈曾经也讲过一个事实，房价上涨，是供需关系恶化的一定效果，除非地方加大住宅供应量，否则房价会根据此形式继续上涨上去。

固然这个问题也能解决，他也给出了一剂良药，那就是允许「农地入市」，但这种情况基本不行能实现，因为还要涉及到修改土地法。

关于「农地入市」，我曾经写过专题文章，它之所以很重要，是因为解决了地方垄断土地问题，充实让楼市市场化，也是推行租赁住房市场，实现“房主不炒”战略的基本。

于今有了实际的希望，打破了不行能的事实。

2

农地入市

前几天国务院主持，23个部门团结公布了一份文件，文件内容称：

将深化农村土地和团体产权制度革新，稳步推进农村团体谋划性建设用地入市，探索赋予农民对团体资产股份的占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继续权。

简朴来说，就是农村团体土地直接入市开发，无需国家征收。而且这次把试点都会扩大到13个，划分为：北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、郑州、合肥、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

你会发现试点都会都是当下海内能拿得脱手的焦点都会，而且结构之广笼罩全国。一线都会唯独少了深圳，这是思量到深圳面积太小，而且前几年团体建设谋划用地已经被征收完了，没须要再推行「农地入市」政策。

那么「农地入市」对楼市的影响到底是如何的呢？

首先可以确定的是，这些农村集中建设用地，是有条件约束的。

现在来看，之前在农村盖的小产权房，不行能转正。在居住层面上，只能使用团体建设用地建设租赁住房、共享度假小院。

有些人开始怀疑了，这算什么重大革新，这么看，对房价没什么作用啊，别着急听我细讲。

做个假设，如果都会周边的农民可以直接把地卖给开发商，开发商拿到后立马开发成商品房卖给城里人，此行建立。

那么，郊区房的价钱会比市场价钱低30%左右，而且开发商淘汰了土地成本，会开发出更高品质的楼盘，再加上地铁直接通勤市内，刚需多数会选择。

而这会对市场房价造成很是致命的打击。地方一定不愿意，因为商品房卖不出去，影响征收回来的土地价值。

解决都会住民居住问题有两个偏向，买房或者租赁。出于对市场房价的思量，地方想着从后者入手。

现在一二线都会的租金实在太高了，租金由业主订价，业主为了让屋子发生更多的溢价和收入，凌驾蒙受能力地调高租金比例，这直接抹杀了刚结业事情年轻人在大都会的打拼梦。

拿我一个刚结业的学生举例，刚在北京事情，人为1W，房租就到达4K，再加上用饭、交通、社交、学习，每个月还得和家里要钱，连女朋侪都不敢想。

要知道北京人均人为是在9600块钱左右，这也是近一两年许多人才逃离北上广深，重返二线的真实原因。

但如果低价租赁房泛起呢？情况便有所改观了。人才们的整体居住成本下降，同时购房需求被推迟，给自己留在一线都会打拼留有更多的时间和空间。

“如果足够多平价租赁房源泛起在市场上，市场的整体租金和整体房价一定会被抑制下来”，这就是出台「农地入市」的真实目的。

3

现房销售

从近期的政策也可以看出，只要有出台“降低首付政策”的都会，均被中央严令警告，克制刺激楼市。

而且在楼市还没有回稳的节骨眼上，又加速推进了「农地入市」的计划方案，说明中央未来真不计划炒房了。

而且前段时间，被政策强压了3年的海南，敢为人先，出台了一份政策，明确取消预售房制度。

预售房制度也是跟香港学的，当初海南省还是第一批搞预售房炒楼花炒崩了的地方。海南常年以房地产为主要收入泉源，上一次出台严政“断臂封市”，这次下定刻意拒绝炒楼花，隐约有一股势力在控制着走向。

可以说，海南若实行乐成，取消预售房制度会逐步在全国伸张开来，这是大趋势，因为对消费者百害无一利的政策是不切合当下市场情况的。

农地入市反土地垄断，打造租赁市场；取消预售制度，施行现房销售。这在前几年是想都不敢想的事情，于今酿成了现实。

说明我们不想香港化，及早地认识到了炒房带来的严重结果。年轻人另有时机和空间。

4

房地产趋势

固然对于市场的趋势判断，我另有几点要说明的。

1、未来房地产市场会南北极化生长，类似于新加坡房地产制度，商品房越来越少逐步酿成奢侈品，租赁市场和保障房规模会加速扩大，最终实现如深圳市长所说，“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

但这并不意味着，商品房的价钱会因此跌下去。有钱人还会向上寻求商品房带来的居住体验，例如新加坡，虽然一开始就实施“组屋制度”，但商品房房价还是与日俱涨。固然房地产价值的「都会地段论」会愈发凸显。

2、种种迹象讲明，未来房地产投资红利越来越少。最终会酿成一种“防御型投资”，主要用来抵御恒久通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。固然对于一般老黎民来说，抵御通胀已经是很是好的投资标的了。

3、这些趋势会由一线都会逐步向二三四线都会扩散。因为一线都会对土地财政的依赖度小，而且市场能开发的土地之前已经差不多都卖完了，已经步入存量房时代。在存量房时代，地方财政的主要泉源可能就是接下来的房地产税，和人才们努力事情所缔造出来的财富税收。

所以你会发现留住人才，结构房地产税是未来焦点都会最重要的使命。

4、相对于一线都会二线都会会有一波红利期，因为更需要地价带来的财富积累来扩大都会规模，招商引资抢占都会生长高地，所以对「农地入市」的努力性不会太高，险些是被动的。但在现在的经济形势和购置力下，红利会被推迟。固然大家也不要着急，中国经济回到原有转速也得在半年之后了。

5、三四线都会现在还处于房地产开发的第一阶段，对土地财政的依赖会更强，固然对房地产税和农地入市、取消预售房制度，这类停止房价的措施从心田是排挤的。

但巧妇难为无米之炊，上一轮房价周期将购置力耗尽，如果未来工业无法兴起，人才无法流入，则很难在房地产上有所作为。

无论与否，现在的政策出台都是向着掩护刚需的偏向举行，这是中国房地产实现长足生长的须要措施。在未来大分化时代，买房投资这件事情一定要审慎了。