说说城投、国投这些地方开发平台和地王的关系

今天我们这篇文章是“房地产带盐人”专栏新开的子板块——“房地产知识点”的第一篇，以后我们会陆续把房地产领域的专业问题、大家关注的一些提问放到这内里来解答一番，每次一个小知识点，更多相识房地产。

本文是本专栏第128篇文章。

“地王”这个词想必大家都不生疏，城投、国投这类名号可能许多人都听说过，然而前者大家要么关注要么吐槽，后者大家往往不明就里，它们是干什么的呢？这两者在什么情况下要联系到一块说呢？

每过一段时间，无论是楼市周期的峰值还是低谷，我们时常能见到关于地王的消息，这种备受关注的消息往往意味着拍出地王的都会某板块可能又会泛起房价上涨的情况。然而近几年地王和房价之间的关系已经没有那么显着了，许多2018年至今拍出的高价地，各家房企拿下来基本上没太有盈利空间，甚至亏损脱手。

近几天不少朋侪提问关于广州新地王的看法，我先简朴先容一下。

上周，广州市越秀区拍出了一块地王，是住宅用地，楼面价到达64576元/㎡，缔造了广州市地价的新高，要知道上次广州最高价地王折合每平米楼面价才五万多，相比周边房价而言，这块地是比力难算账的，详细怎么个情况呢？

越秀区是广州的老城区，如果从飞机上看，既有许多破旧的老屋子，也有许多收租公收租婆。越秀区老的二手房五六万的是最常见，也切合广州市的住房均价，然而新房供应比力少，因为老城区地块有限嘛。现在在售的一手房均价约莫在8万元/㎡左右。

那么这么贵的新地王，我们把土地成本、税费、土建、景观、配套和各项运营用度算上，预计盈亏平衡点凌驾9万/㎡。究竟这种地块的产物定位肯定低不了，所以种种投入也会比力大，肯定不是刚需盘。

这样的地块谁拿走了呢？广州市城投。

这块地为什么被城投拿下来，因为这是这块地第三次招拍挂，前两次因为无人报名都流拍了。事不外三，这次非得拍下来不行，要提振楼市给市场信心，在这样一个土地成交不停下降的当口，这种地块推出意图显着。

然而由于越秀区这块地的市场价值大家心里有数，各大房企虽然重视广州市市场，尤其是住宅项目结构，可是仍然不愿意到场。这时候就需要有地域下辖的投资平台出来接盘，于是广州城投就出来饰演了这个角色。

这种情况并不稀有，已往时常发生，我就纷歧一例举了，未来列位也会看到许多土拍有这些当地都会投资团体的身影，无论是不是地王都市有参拍的情况。

城投平台的作用：

一、地方融资性平台，我们常说的地方债，有些就是这部门平台公布的，具备发债资格的平台在各金融市场上的债券，许多被投资机构和金融机构拿走，包罗且不限于银行。往往散户很少，因此大家没有注意到。

无论是企业债还是中恒久票据，由承销商发，跟其他债券差不多。无非是有地方背书的债券相对而言评级好一些。

泛起这些融资平台的原因是原当地方政府不能发债券融资，可是基础设施建设等许多大的投入需要支出，于是这种地方城投平台公司就应运而生，那么债务最终也就是政府来归还。

已往两年清理地方隐形债务，许多就是指的这种，借贷建设都会生长经济也无可厚非，不外地方控制发债的意愿显然不如生长GDP的激动大。

到了2014年，国务院下发《关于增强地方政府性债务治理的意见》，俗称43号文。43号文的出台明确政府和企业责任，划清了地方政府债务界线。城投公司乞贷，自己还，不再由政府兜底。虽然自此企业和政府的债务界限隔脱离来，但仍然有一定的联系。

二、负担都会中各种设施的开发建设，不仅仅是房地产开发，也包罗市政、门路、场馆、配套等等的开发建设组织以及运营。固然许多名字叫做城建团体，有的叫城投，然后下属许多开发、建设企业，它们拥有相关的设计、开发、建设资质。在开发建设之后有些项目的运营也是由这些企业下属的子公司举行，例如我们常见的某高新区、开发区下属企业，运营一些高新技术工业园，包罗招商、谋划、物业服务等等。

三、由于这类平台拥有当地的政策支持，也会到场许多开发项目，土拍拿地。而且这种情况下是有优势的，之前土地可以划拨的时候，这类企业就获得了一些开发用地；厥后土地必须招拍挂，那么就泛起两种主要的方式：

1、一些土地在拍卖的时候设置特别针对性的限制条件，筛下来发现就是给城投、城建的，虽然拍卖可是其他房企要么无法到达要求，要么相识情况不凑热闹。然后土地被城投拿下，固然许多的城投虽然有下属房地产公司，也有比力高的资质，可是在房地产开发领域却不怎么专业。

此时城投再将土地转手给房企，或者与其他房企组成团结体配合开发，要么直接赚取转让溢价，要么赚开发收益。

2、有些时期，差别都会楼市起伏差别，在市场行情欠好可是又得出让土地的时候，他们饰演托底的角色，就是如果没有其他房企来买，就由城投公司拿下。转头逐步开发，或者期待市场转暖再重复第1点中的做法。广州越秀区上周这块地王就属于这种情况。

固然类似这么高价钱的地王，短期内很难有市场测算的过来的成本，也很难有市场蒙受的了的售价。未来也有可能会调整计划，例如增加容积率、淘汰配套、举行补助、部门回购等方式来平衡，这种调整往往也只有城投这类地方平台可以获得。

所以2018年之后许多拍在岑岭价钱的土地，如果被民企、甚至专业房地产开发的国企拿下后，往往是对市场的误判，销售周转压力很大。而城投虽然是企业，并没有那么大的销售压力，放在手里等着会是比力常见的做法。

好了本文就剖析到这里，有什么问题接待留言。