重大利好！这个政策比想象中重要！或将恒久影响房价！

3月12日国务院公布了《国务院关于授权和委托用地审批权的决议》 。在铺天盖地的降准、降息，冰与火的股市讨论之下，这个政策政策可能被许多人忽视了。它可能是中领土地制度的一小步，但绝对是中国房地产的一大步。它真的比想象中重要。甚至可以说决议楼市运气！

《决议》划定，在严格掩护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”革新，革新土地治理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。

重点包罗：

一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部门省、自治区、直辖市人民政府批准。

简而言之就是，省级政府以后对土地的开发使用将更灵活，权限更大。此类划定使得土地的转性空间增大，也使得土地转性的审批事情压缩。

首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

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看似简朴的一个土地审批权，代表的是都会间土地供应格式的改变，代表着土地资源设置理念的转变。

知名财经评论人刘晓博认为，这个“土地新政”，将显著影响中国未来城镇化历程，对于中心都会来说，是一项重大利好！

已往几年，国家对都会界限把控比力严格，划出了“生态红线”、“永久基本农田掩护线”、“城镇开发界限”。

这三条线，成为大都会生长的“紧身衣”。我们可以在险些所有的国务院对地方总体计划的批复里，都能看到常住人口、建成区面积的“上限”。

其中对都会郊区的农田掩护，很是严格。

在许多大都会，土地开发被迫进入到“存量时代”，土地供应量主要靠旧改，都会容积率被迫提升。好比在深圳，住宅开始向50到60层迈进。

这次土地新政，就是放松对大都会“生长空间”的限制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表现，此类政策划定对于深化“放管服”革新，以及革新各地方的用地政策等有努力的作用。

客观上这有助于促进部门农用地的用地性质转变，对于相关建设用地的增加也是有努力作用的。

类似政策客观上有助于相关农用地的转性，类似土田主要涉及到包罗耕地在内的农用地。在实际历程中，耕地要转变为农用地，其实面临许多障碍，而从审批自己来说，也有很长的手续，这也造成了一些都会耕地转性的难题。

尤其是在一些城乡建设用地增减挂钩的地方，耕地转为建设用地是有制度保障的，可是审批法式比力慢，这使得部门土地难以定时转性，最终也影响了用地事情。

在实际历程中，部门都会要在特定地段获得建设用地，往往需要依赖城乡建设用地增减挂钩机制，即农村对宅基地等举行复垦以形成新的耕地、都会郊区占用耕地。但此类事情因为涉及耕地占用，已往审批法式比力庞大。

现在此类政策放松，使得各级省政府可以通盘举行思量，这也有助于凭据实际情况来举行建设用地市场的治理。其本质上也是城乡用地市场配合生长的体现。

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这次土地新政，就是放松对大都会“生长空间”的限制。

想想看，如果省级政府获得了更大土地审批权，他会首先照顾那里？固然是省会都会，或者省内“副中心都会”。会突破都会界限，让大都会获得更多建设用地。

那么，全省的永久农田会淘汰吗？或许会，但或许也不会。因为许多地级市、县市级人口是流失的，或者增长乏力的。这时候，就可以通过置换的方式，把需要掩护的基本农田，从大都会郊区置换到小都会的郊区。

总之，大都会的生长空间突然被打开了！

这将发生一系列变化：

第一，中心都会将获得更多的新增建设用地，生长空间加大了，吸引人口的能力增强了。因此“土地新政”会强化中国的“新型城镇化”。所谓“新型城镇化”，就是“中心都会+都市圈+都会群”。

第二，由于新增土地增加了，都会被迫“香港化”（高容积率）的可能性就降低了。

第三，有了更多增量土地，大都会的旧改价值会有所降低。

第四，在疫情打压下，大都会财政压力将大大缓解，因为有土地可以卖了，而大都会的土地有真实的需求。

总之一句话：未来中国将崛起一大批人口凌驾2000万的中心都会，而北上广深的常住人口都将突破3000万。

只要能吸引来人口，土地将不再是问题！

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如果聚焦到楼市上，重点有以下几个方面：

未来城中村革新项目会进一步加速；

随着都会生长界限的扩大，旧城革新的价值会进一步降低；

一二线都会的远郊项目、小镇项目会进一步增多；

一线房企的生长偏向掉头。

资源转移，一二线都会有了出口，三四线都会一定受挫，好比棚改、好比拆迁、好比新城建设。如果聚焦到买房投资上：老破小价值变小；单个都会很可能泛起远郊盘为主的新房市场行情，远郊的价钱和投资价值都将受到恒久抑制；深耕一线都会、重点二线都会不动摇；放弃三四线都会；首批试点省份/自治区/直辖市的焦点都会都可重点关注。

总之，土地新政所转达的用地审批权的下移对于省会都会和超大都会是重大利好，说明晰未来国家的政策（包罗土地政策）会顺应农村和小都会人向都会移动的趋势，同时中心都会的优势将向外圈释放。针对房价问题意味着，未来中国的大都会，有望在经济生长和房价平稳之间，找到一个平衡点，有效制止高房价对人才和工业的挤出效应。意味着中心都会（北京，上海，广州，天津，重庆，成都，武汉，郑州、西安等），以及都会群（京津冀、长三角、珠三角、成渝都会群等）将发生更多时机，迸发出新的活力。

部门内容泉源：天津365淘房、米宅、财经V刊

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