注意了！上海9个区房价下跌！快看，有没有你家？

这张是上海19年2月-20年2月住宅用地的价钱走势。

注意看蓝色线，住宅用地推出价钱是上涨的，特别是2月，是强势上扬的。

这意味着什么？

简朴地说，地价涨了，楼面价涨了。

更直白地说，或是今明年房价的一个信号，一种态度！

为什么？

要知道，地价代表了一个楼盘的土地成本，更是商品房最终销售价钱的参考尺度之一。从拿地到建成销售，工期或许在2年半左右，若是期房预售，时间会提前1年。

相比一时半刻的二手房价的涨跌，土地价钱才是未来房价的风向标。

有几个数字很是关键：

2月，上海住宅用地推出楼面均价为19342元/平方米，较上月每平方米增加13108 元；

2月，上海宅地推出楼面均价环比上涨 210%，成交楼面均价较上月上涨 167%。

2月20日上海徐汇滨江拍出新的全国总价地王。

310.5亿元的总价，不仅凌驾2014年上海董家渡金融城的248.5亿，也凌驾2016年深圳新会展中心的310亿。

此情此景，太刺激！

说白了，

土拍价钱，直接锁死新房价钱。

还拽着板块价钱，不撒手….醉了！

02

涨了197%！你家涨了吗？

空话不多说，亮家伙！

——16区板块房价涨跌幅（新房）

—黄浦—

—静安—

—静安—

—长宁—

—浦东—

—闵行—

—青浦—

—松江—

—奉贤—

—金山—

—虹口—

—杨浦—

—宝山—

—嘉定—

—普陀—

金山新城，涨幅最大，197%；

松江新城，跌幅最大，16%。

两位小朋侪，请上台领奖！

有人问：这些板块涨跌的背后，真相是什么？

我认为，原因很简朴——

限价销售；

非同期出售的楼盘档次、客户群体和售价有差异，甚至还不小；

板块自己的潜力和增值空间，包罗政策的利好刺激、基建配套完善等；

同板块的新房和次新房供应稀缺情况。

03

一边跌！一边涨！好忙...

我们直观感受一下，近年来单个楼盘价钱的涨跌幅，举两个简朴的例子：

看看这房价！有点绝望！

万科天空之城

新房——

一期：2017年 均价6万

二期：2018年 均价5.8万

三期：2020年 均价5.7万

一闭眼，一脚横跨了4年，又是品牌开发商，又是万科物业的，怎么就肉眼可看法下滑了呢？

价钱？

其实，房价与板块新房均价差不多，但新房供应富足，有35个新盘在售，且周边各种小区云集。

一句话：可选择余地太大，同质化严重——挑花眼！

虽有政策的鼎力大举扶持，但短期内配套不够完善。

地段— 外环外

交通— 地铁17号线徐盈路；

商业— 大型商业配套距离较远

医院— 虹桥医疗中心（在建）

娱乐— 银涛高尔夫

反观，另一个楼盘，命太好！

翠湖天地，我们追念一下：

新房——

一期：2002年 均价9万

二期：2006年 均价12.5万

三期：2008年 均价13万

四期：2018年 均价14万

二手房——

一期：均价13.2万

二期：均价14.3万

三期：均价14.5万

四期：均价16.5万

早已功成名就，价钱一路狂奔。

为什么？

同样的，先说价钱——

房价高于同板块均价，新房稀少，而且2000年以后的公寓不多，可选择性少。

一句话：求过于供，贵！义正辞严！

以下种种，出类拔萃。

地段— 内环内，地段极佳

商业— 毗邻新天地及淮海中路商圈，另有商业综合体（待建），配套成熟

教育— 未来的12年制的康德双语实验学校待建

交通— 轨交1、8、10、13号线，很是便利

04

嘘！我悄悄告诉你...

现在市场，乱了套，所有人心头一凉，急了！

只想买套房的普通人说——

大爷的，到底看哪？

要我说，漫天的黑天鹅，任何预测都对，也都差池。

讲真，我们忽略了一些至关重要的问题：

未来3年，谁会来这买房？谁会来这租房？

他们为什么要买在这里？他们有没有更好的选择？

我手里的现金流，能不能撑够24个月？如果我失业了，还能撑几个月？

10分钟之内，如果我想不明确这些问题，我会坚决放弃。

不管它的价钱多诱人，不管它的计划多值得期待。

数据泉源：一房一万

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