当我们在上海买房，买的是什么？写给疫情事后准备看房的读者

天袁地访的民众号的读者朋侪们，大家好。

不知不觉中，本民众号已经开办4年了，虽然属于佛系的周更民众号，但细水长流，至今也有近300篇原创文章，也在微信民众号、知乎专栏、头条号积累了一大批忠实的粉丝。

常有读者在看了天袁地访某篇关于地铁分析或者某篇关于飞机航道分析的文章之后询问，12/15/机场联络线沿线XX地方的屋子可以买吗？闵行XX地方的前景怎么样等等？

而疫情期间，北上广深杭等一众顶级都会的总体体现可圈可点，让许多北漂、沪漂一族悄悄下定刻意一定要在一二线都会买房。

陆家嘴，图片泉源于网络

疫情事后，感受又有一大批读者想要在上海买房或者换房改善居住条件了。

天袁地访关注上海过往的历史，解读上海未来的计划，有时候也只是对上海的某些区域（好比闵行）比力相识，并不是专业的地产类民众号，我们所写的也只是一家之言，仅供参考，也接待房产专业人士来指正。

买房本质上是在买什么？

在上海买房，是买这屋子自己的修建吗？大部门情况下不是。

而金山区一些地域的房价往往比静安区的某些片区的房价少一个零，金山的新建住宅自己的修建质量并不会比静安的差，差异在于地段的地价。

我国一二线都会房价中最大的成原来自于地价，约占七成左右，越靠近中心城区，地价所占房价的比重越高。

如果你买了一个屋子涨了，房价的上涨并不泉源于修建自己，而是来自于地价的上涨，或者更本质的说是来自于地块周边公共服务的改善。

所以，你买房，并不能只盯着你将买的这个小区来看，一定要看周边3~5公里规模内的公共服务设施配套。

因为，在一线都会，买房的本质，是买这个屋子所附带的公共服务。

15分钟生活圈，图片来自于都会数据团

周边公共服务又有哪些重要影响呢？

房产专业人士也许会有更好的谜底，袁童鞋在本文只想和大家聊聊公共服务中的四项，交通、教育、医疗、情况。

首先，聊聊交通

在上海，随着轨道交通这类基建的逐步完善，公共交通的出行比重越来越高，普通住宅受公共交通便利水平的影响极大。而如果是别墅这类以个体出行的物业，则公共交通对其自己影响并不大，别墅这类物业更重私密性情况。

上海轨道交通徐家汇站，图片泉源于网络

这里说说普通住宅，家门口新增了一个公交车站，感受对房价啥的没什么影响，可是如果你家门口增加了一个地铁站，那么房价就会蹭蹭蹭地涨，尤其是在轨道交通资源漫衍不均的闵行、宝山、浦东南部等近郊区更是如此。

在闵行区，原先没有轨道交通笼罩的老沪闵路沿线的梅陇曹行地域，许多年前的房价低于莘庄颛桥5号线春申路站、银都路站四周的春申地域。今年15号线即将通车的利好，让梅陇原先诸如老沪闵路、莲花南路沿线部门小区的房价整体上反超了春申地域部门交通未便的普通住宅。

上海某地铁站的闸机，图片泉源于网络

同一个地铁站，平均来说，距离500米处的普通住宅要比距离1500米处的同品质房产贵10%以上。根据上海现在现在大几百万、上千万的房价，10%的差距也是不菲的价值。

根据空间折算成时间的话，如果距离地铁站相差1000米步行也就差15分钟的话，一天往返一次，逐日就是相差30分钟，事情日5天的话，每周就是相差2.5小时，一年50周事情周的话，那每年就相差125小时，靠近一整周的非睡眠时间。也许有人把这些路途用于骑车、步行当做磨炼，但也有人会把这些时间用于去做更有价值的事情上去。

地铁站往往也是一些重要资源的集聚地，通常来讲越近地铁站资源越集聚，所谓的TOD模式（公共交通引导区域开发模式）也是如此。轨道交通站点有了，配套的公交站点，自发形成的商业设施都市形成，如果这一站点是一个出行大站，或是双线或者三线换乘站，则站点周边如果有较大的土地的话很可能会开发成为商业、商办综合体，有的还会吸引一些文化娱乐设施、图书展览设施、教育设施、体育设施、医疗设施过来。

上海万象城，图片泉源于网络

闵行区这样依托轨交站点做都会综合体的例子太多了，从七宝万科广场（七宝站）、万象城（紫藤路站）、维璟广场（七莘路站）、龙湖闵行天街（剑川路站）皆是如此，精密依托轨交站点，未来莘庄枢纽的天荟TODTown更是如此。有些站点带来的不光是商业上的提升，另有许多文化、品质、情况上的跃升。

交通枢纽来了，流量自然就来了，即即是线上商业业态日益蓬勃的今天，哪怕你在轨道交通站点四周点外卖，餐饮的选择一般情况下也是多于距离轨道交通站点较远的地方。

七宝万科广场，图片泉源于网络

另外多说一句，看交通方面的计划要看已批复的计划，那些在天上飞的、没批复的计划不要轻易看成依据，变化极大，另有一些计划会被偷换观点，都需要明辨。

上海轨道交通运营网络，2020年3月，图片泉源于上海地铁官网

其次，说说教育

对口较好的公共教育资源是公共服务的加分项。

学区房的观点源自于公办学校在九年制义务教育阶段的“就近入学”，就近入学本意是为了教育公正。然而，又有有些区域教育资源不平衡，差别地域的学校教学质量和教学资源乱七八糟，家长为了子女能够接受到更好的教育以至于未来更具有竞争力，本着“趋利避害”的本能一定会想方设法送子女去勤学校学习。又因为“就近入学”政策是凭借户口或居住地入学的政策，因此为了满足送子女去勤学校学习的要求，所在地域的家长就会对优秀学校所在地的屋子趋之若鹜。对于买屋子，在房地产市场化的今天，那就是凭款项说话了，因此，“学区房”观点应运而生。

你会看到上海中心城区许多老破小的小区比一箭之遥的新建住宅价钱还要贵，许多情况是因为学区的关系，闵行区一定水平上也有这种现象。

七宝中学教育团体结构图，图片泉源于网络

闵行区七宝新镇路沿线地处外环以外，但这些小区的房价恒久位居中环以内的水平，甚至高于一些中环以内的区域，这和七宝的一些知名基础教育资源息息相关。

复旦大学隶属闵行实验学校

复旦大学隶属闵行实验学校刚刚宣布落户梅陇不久，外环路地铁站四周的上海阳城小区不少业主就十分兴奋，也有一些不安，都希望确定自己的小区能够对口这一所知名大学的隶属学校，而TOD天荟等新建小区的购房者也充满期待。

而在莘庄最西边房价相对较低的上海康城，每年上师大隶属康城实验学校中考结果宣布后，康城的一些业主会发喜报，尤其是近几年中考整体考得还不错，孩子的结果也在一定水平上影射到了的“学区”观点，形成了孩子的结果影响学区房价的情况。

华东师范大学隶属紫竹幼儿园，图片泉源于网络

而对于更多的适婚年事的年轻一族来说，幼儿园、托儿所之类学前教育的设施，更是吸引了更多的关注。

第三，说说医疗

医疗是社会的必须公共服务，医疗机构也分许多种，对房价而言是一把双刃剑。

对于老龄化水平高的社区来说，身边如果有社区卫生服务中心或者中大型综合性医院就很棒，会是加分项。

而另有些住民，则对医院避之不及，介意医院可能会有感染病、神经病之类的患者收支过多，或者有病人在医院周边小区恒久租住的，或者有些医院的门口往往会交通拥堵，以为风水欠好，这个就是差别人群对于同一资源接受水平的个体差异。

复旦大学隶属儿科医院，图片泉源于网络

这里岔开医疗的话题，说说“邻避效应”的情况，就是大家都需要这个设施，可是大家都不希望它就建在自己家门口。

好比，有的小区手机信号欠好，许多住民会去运营商那里投诉，但真的要建移动通信塔了，小区的住民都担忧辐射都不希望通信塔就建在自己家门口。

垃圾分类后，许多垃圾转运站也是如此。

甚至有时候，轨道交通也会遇到“邻避效应”的较大阻力，大家期盼地铁，但又不希望轨道交通的隧道从自家楼下穿过，辐射论、振动论、噪音论就会尘嚣直上。

以上这三种情况，上海近年也发生过许多次。

上海交通大学隶属仁济医院南院，图片泉源于网络

以上这些民意的反馈，在公共到场日益重要的今天，对这些设施的最终选址、选线，甚至这些设施最终建不建，都市造成影响。

回到医疗资源的话题，随着上海老龄化、少子化水平的加深，医疗资源对于一个地域公共服务的重要性只增不减，助老、康养这些公共服务设施的需求也会被不停提出来。

第四，说说情况

这里的情况，既有绿化、市容这样的硬情况，也有一些看不见的软情况。

有的地域的绿化硬情况很是的好，如闵行的一号绿道、淀浦河绿道、苏州河绿廊、滨江绿道，以及外环线沿线的文化公园、体育公园、黎安公园、莘庄梅园这样的连续一连的绿化走廊，另有诸如浦江田野公园这样的大面积绿化公共空间，都是一个城区的绿化硬情况的体现。出门不远就有大型自然空间，这是近郊区相比于中心城区的一大优势。

浦江田野公园，图片泉源于网络

有的地域市容硬情况治理的很是好，路上、街上很少看到玄色广告，徐汇区衡复风貌区的街道大多如此。闵行区已往受黑广告之害很是严重，墙上地上种种印子钱、办证刻章、买分卖分、借腹生子的广告屡禁不鲜，给人的感受是违法势力在这一片依旧有生存土壤。这两年闵行建立全国文明城区的时候黑广告治理好许多，这样给人第一印象的宁静感就会大纷歧样，如今的黑广告分发商家更多的会把黑广告贴在共享单车之上，或者是一些靠近二手车市场的地上、险些报废的旧车上。

说了硬情况，说说软情况。

这次疫情，也是对一个社区、一个小区各方面软情况的试金石。好的社区与差的社区、好的居委会与差的居委会、好的物业和差的物业、好的邻人与差的邻人在这次疫情之中的体现，从种种社交媒体的体现上来看，可谓千差地别。

疫情之后，一个小区物业的优劣很可能会被抬到一个很高的高度，换房的住民但凡经济上允许，谁都希望选一个贴心的物业。许多房企、许多物业也会致力于成为“都会运营商”的偏向，真正的做到运营为王。

同样的原理，有些市级文明小区的居委会在这次疫情中应对恰当，各方面事情井然有序，获得了许多住民的交口歌颂，金杯银杯不如老黎民的口碑。

沪闵路高架锦江乐园段，图片泉源于网络

综上四个要素的看法，袁童鞋建议列位想换房的读者仔细考量，综合思量，不能只听开发商或房产中介的一面之词。

固然等疫情事后，有条件的话还需要自己实地踏勘考察，也许还不止一次，究竟，实践是磨练真理的唯一尺度。

武大的樱花这个月逐步盛开了，疫情事后，许多事情一定会有变化。

一面之词，仅供参考。

武大樱花，图片泉源于网络

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