重磅利好！近20年最低房贷利率泛起！

房价和房贷利率，对买房人来说，是很是敏感的话题。

尤其在最近众多利好政策中，降息成为一大亮点。今天就说说最新的房贷利率，以及你很是体贴的——牢固和浮动，到底怎么选的问题！

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近20年最低房贷利率，置业成本降低！

你没看错，到2020年2月，中国的房贷利率已创下近20年房贷利率新低。

对比历年房贷利率发现，自2019年10月8日起，实施房贷利率新政，房贷利率参照LPR执行以来，近几个月房贷利率出现稳中走低趋势，到2020年2月房贷利率已创下近20年房贷利率新低，为4.75%。

固然，你一定会问，为什么我的实际贷款利率比4.75%高不少？

这就要说到，利率上浮/下浮政策了。近3年来许多都会包罗武汉在内，在房贷基础利率上举行上浮政策，好比武汉首套上浮20%。而在15、16年楼市不太景气时，房贷利率会在基础上打折，好比打8折、9折都有。所以，如果你是在房贷上浮时买房，那么实际利率就比基础利率高。

而且如果根据如今的lpr贷款利率公式下，在lpr上另有政策加点和协议加点（上浮），实际贷款利率也高于4.75%。

但对于买家来说，lpr(类似之前的基础利率）的降低，还是好事情，基础利率降到近20年最低！算也是迎来了最佳的置业时机。为什么这么说？不妨参照下同受疫情影响的2003年。

当年政府为了促进经济生长，定向降息一波接一波，房贷利率不停走低，迅速下调至5.31%，为21世纪前十年最低。

你有没有发现这个问题，每次听到降息的声音，中介和买房者都市团体“热潮”？

大家都知道，房价是影响购房者买房的重要因素之一。其实房价说到底就是看宏观政策和钱币政策，而房贷利率则是房地产市场的关键指标。

虽然房贷利率调整不能直接决议房价，可是可以通过控制房地产的需求和供应，从而影响房价。

当房贷利率降低时，购房者购房成本降低，大家会思量去买房，购房需求增加。

随之，若购房需求大于供应，房价将发生变化（也就是房价涨）。

当房贷利率上浮时，购房者购房成本增加，购置力降低，购房需求一定水平被“停止”。

追念下，武汉2018年5月开始，房贷利率首套开始上浮35%！到7月，武汉各大银行普遍跟进！买房者朋侪圈一片百孔千疮！房贷利率一提高，一下攻击买房人的努力性，“这也太高了！伤不起！”

这种对需求的抑制作用将最终决议供应端。

厥后你看，武汉买房人没那么火爆了，屋子就好买了，楼盘普遍都不用茶水费了......买房需求的淘汰，从而控制过高的房价, 发生努力的降温作用, 使房价回归理性。

所以说，房贷利率降低是把双刃剑，可以刺激购房需求，与此同时也将引起房价变化。

固然，你肯定也会问，现在房贷利率是20年来最低，那接下来呢？还会降吗？后面的5年、10年、20年呢？

好，这个问题很是关键，这决议了：

选择转换成挂钩LPR的浮动利率，还是选择转换成牢固利率。到底哪个越发划算的问题！

这也是许多粉丝最近在咨询的问题。接下来给大家分析下，然后你们自己做决议吧。

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浮动 or 牢固？到底怎么选更划算？

根据央行的要求，在今年的3月至8月期间，你可以有一次转换房贷利率的时机：你可以选择转换成挂钩LPR的浮动利率，也可以选择转换成牢固利率。

这个政策影响的是2020年1月1日之前签订房贷条约的人，且只针对商业贷款，如果你是纯公积金贷款，是不需要变更的；

如果是商业贷款和公积金的混淆贷，那么只需要转商业贷款的部门，公积金贷款的部门仍然根据原条约执行。

如果你是2020年1月1日之后签订的商业贷款条约，那么你不用思量这个问题，因为2020年1月1日之后都市统一根据LPR方式盘算房贷。

截图泉源：中国人民银行官网

提醒一下大家，订价基准转换的管理时间是2020年3月1日至8月31日，逾期就不能管理了。

另外需要注意的是，只有一次转换时机，一旦你选定某一个利率模式后，以后是不能再做改变的。

所以这个事说白了就是，今年的3月到8月，你面临两个选择：

第一个选择是，将贷款利率转换为牢固利率。也就是说根据之前你条约中的浮动利率以及现在的基准利率（4.9%），确定你的房贷利率，而且这个利率会在你以后还款的十几年、几十年里保持稳定。

第二个选择是，将贷款利率转换为挂钩LPR加基点的模式，房贷利率凭据LPR的变更而变化，如果以后LPR降低，那么你就可以享受到降息带来的优惠。但如果LPR升高，你也会负担利率变高带来的更高的利息成本。

好重点来了，到底怎么选择哪一种？

我们先来看看挂钩LPR之后的房贷怎么盘算，我举个例子。

小王2010年向银行申请了一笔房贷，贷款期限为20年。如果其时条约约定的贷款利率是根据贷款基准利率上浮10%盘算的话，那么小王现在贷款的实际利率是这样：

4.9%（5年期以上贷款基准利率）*（1+10%）=5.39%。

如果小王选择换成LPR浮动利率，那么：

首先要以2019年12月的五年期以上LPR利率4.80%作为基准，算出小王房贷款利率的“加/减点”，“加/减点”的意思就是你实际的房贷利率水平和LPR之间的差值。

所以小王的“加/减点”值=实际房贷利率-2019年12月的5年期的LPR，即为5.39%-4.8%=0.59%。

然后就可以盘算出小王新的房贷利率了，以后小王每年的房贷利率= LPR（每年1月1日或贷款条约对应月的五年期以上LPR利率）+加/减点，即 LPR+0.59%。

转换完成后，从现在开始到2020年年底，小王的房贷利率是稳定的，也就是说还是根据5.39%来盘算，可是从2021年1月1日开始，小王的房贷利率盘算尺度就会随LPR变更了，一年变一次，详细是几多，取决于到时候的LPR有多高。

假设2020年12月20日宣布的5年期以上LPR降到了4.6%，那么小王2021年的房贷利率就会酿成 LPR+加/减点，即4.6%+0.59%=5.19%。

需要特别注意的是，这个“加/减点”一旦确定之后，在剩余的还贷时间内就不会再变了，也就是说直到这笔房贷归还完毕为止，这个“加/减点”数都保持稳定。

而LPR是每年换一次的，所以你的房贷利率会随着每年的5年期以上LPR的变更而变化。

以上就是挂钩LPR之后房贷的盘算方法。

如果小王不选择LPR而是选择牢固利率，那么以后不管贷款基准利率是否会变化，小王的房贷利率都将会保持5.39%稳定。

所以你会发现，摆在我们眼前的两个选项，哪个更划算其实取决于LPR未来的走势。

如果认为未来LPR可能上升，那么转换为牢固利率就会有优势；如果认为未来LPR会下降，那么转换为LPR订价会更划算。

正方：选择LPR更划算！

看法：

短期内我国经济增速放缓，市场投资收益率下降，LPR同期报价或许率会连续下降，就算中间可能会有反弹，但整个趋势应该是不会变的。

另外，从西方国家的历史纪律来看，他们的利率水平都是一个恒久下降的趋势。现在，许多西方蓬勃国家的利率水平靠近于0，甚至是负的。

一个国家的经济增速或许率是越来越低的，经济学原理告诉我们，如果经济增速越来越低，那利率水平也会越来越低。

所以，我们国家的利率水平或许率也会复制西方蓬勃国家走过的历史，恒久来说越来越低。

因此从恒久来看，LPR或许率会是一个下降的趋势，所以选择LPR浮动利率，对于普通公共贷款买房来说会更划算。

反方：牢固不动更划算！

看法：

贷款利率最高的时候是在1995年左右，5年期及以上的贷款利率去到15%以上。而现在2020年LPR最新是4.75%。

可以看出，现在我国利率下行是已经举行了快要30年，固然这30年间有涨有跌，但整体是下降的。而从小周期看，近期的利率下行也已经举行了一段时间。

现在利率水平确实是处于历史最低位，无论是大周期还是小周期，且现在都已经处于下行通道有一段时间了，未来会不会更低这个是需要探讨。

最新的房贷利率，可以通俗的这样明白：市场利率原来是央妈说的算，但现在改成由商业银行配合说的算。（但严格来讲央行的钱币政策还是会影响到LPR，所以可以说央妈是间接影响，锚还是在央妈手里）。

央行再怎么说属于政府单元（相对独立），不以盈利为目的。而商业银行是属于企业，纵然是国企，但还是以盈利为主要目的，你以为它们会让利给你吗？

另外值得一提的是，在美国次贷危机以前，LPR从2004年到2006年之间从1%上调到5.25%，整整5倍多，这也是其时许多人断供的直接原因。

选择牢固利率可以看成是一种对冲思维：如果日后LPR利率真的降低了，虽然你绑了牢固利率没有享受到利率降低的利益，可是利率降低一般房价会涨（这个前面已经分析过为什么），就算房价不涨租金也会涨(利率降低会推动通货膨胀，整体物价上涨，房租也会上涨)，所以可以"对冲"掉。

如果绑了浮动，利率降低是双倍快乐，但如果利率提高就是双倍痛苦。

来说说利率和经济生长的关系。利率上行了就说明经济生长增速，利率下行就说明经济不景气？这不是绝对的。

往往在经济下行时，央行会通过降息来刺激经济，而经济增速可观的时候，央行就会升息，于是就以为，升息就是经济好转的信号。但也要思量外部因素。

如果因为外部因素导致经济不景气，央行不接纳任何措施的话，市场利率会自发的走高，因为不景气直接带来流动性紧缺（通俗的说钱少了），那么就会导致债务违约增加，债务违约增加导致的结果是银行坏账增加，坏账增加导致同业拆借利率提升（同业拆借利率会影响到LPR），同时因为流动性不足，导致债券价钱下跌（因为买盘淘汰，卖盘增加），债券价钱下跌会导致银行贷款利率提升，这些种种会导致自发的市场利率提高（LPR就会提高）。

总之，你绑了LPR，银行就多了一个收割你的手段。你自己看着办。

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我们的建议，凭据自己的情况来看

我们的建议是：分情况来决议。

如果你的房贷还剩1-5年，建议根据原条约牢固利率执行。

别变，别费心。因为还剩1-5年贷款，或许率是2000年左右买的房，其时房价有多低，现在月供多低，自己心里有数，都赚大了，就别折腾了。

如果你房贷还剩6-10年，你可以选择改为浮动利率。

因为中国五年内LPR是下行趋势，这和中国整体经济有关，现在全世界的商品都供大于求，为了能让自家商品多出口，中美已经互撕了2年左右，各国都在降息刺激经济，能让利率涨的因素只有一个，那就是下一次的科技革命发作，就像上一次的工业革命，哪个国家先搞起来，就能动员整个世界经济走出低谷。

我们认为中国5年后整体经济会越来越好，一二线都会的房价另有上涨空间，中国会乐成引领下一次的科技革命。

或许率前5年会少还一些房贷，好比你现在每个月还3000元，另有10年还完，近5年LPR利率下降，你前5年每个月还2500元，5年以后经济形势一片大好，可能你每个月要还3500元，平均下来总还款额没变，可是近5年每个月可以少还500元，苍蝇腿也是肉呀，少还一点是一点。

如果你的房贷还剩11-29年，建议还是选原条约的牢固利率比力放心。

在这么长的时间周期里，谁都看不清中国经济会生长成什么样，与其冒险把未来十几二十年的房贷与经济捆绑到一起，还不如就按原条约签的贷款利率还下去，就算18家银行取平均值也不行能永远自制了我们这些房奴，银行都已经吃到嘴里的肉怎么能吐出来?

以上看法仅供参考。

所以，房贷利率，你会怎么选？

你认为，房贷利率还会连续降低吗？

接待留言交流呀~