这是一条恒久影响房价的新政

3月12日，美股历史上第三次熔断。

三大股指跌幅，均凌驾9%。同时，触发多国市场熔断。

“这就像海啸来前的气氛。”“我们将陷入全球经济衰退。”

跌入熊市，是否引发一场金融危机？

两天前，巴菲特接受采访时说，“活了89岁，也没见过这种局面！”

3月12日下午，一份“土地审批权下放到省级”新政出台。它将影响中国未来城镇化历程。

而我以为，它更将影响中心都会的房价。而且是恒久影响。

利便明白，将其归纳综合为312新政。

01

312新政的焦点是，赋予地方政府更大用地自主权。

在我国，土地凭据所有权，分为国家所有和团体所有两类。都会市区的土地属于国家所有。农村和都会郊区的土地，除由执法划定属于国家所有的以外，属于农民团体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民团体所有。而凭据土地用途分为：农用地、建设用地和未使用地。

新政前，我领土地实行土地用途管制制度。农用地转化为建设用地需经由审批。在批前阶段，以省为单元上报国务院，取得农用地转用指标，然后省内各地市州再分；在批后阶段，拿到农用地转用指标后，管理征用土地通告和征地赔偿安置方案通告到建设用地批准书，再管理储蓄证就可以供地上市生意业务。

即永久性基本农田由国务院来审批，永久性基本农田以外的一般农用地凌驾70公顷的土地征收审批事项也由国务院批准。总量控制，超量审批。特别是经济蓬勃省份，占用农用地多，需求量相对较大。许多超大都会的规模受限，只能提高容积率，向空中生长。

新政后，除永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。权利下放后，地方政府缩短审批周期，还可凭据项目需要审批。

这是一次历史性厘革。同时，这次审批权的下放，是一次有底线的授权。

三条红线（耕地红线、生态红线、城镇建设开发建设界限红线）已通过空间计划划定，说明是在法定计划规模内的授权；在财权事权统一方面，放权意味着权责匹配，需要试点区域充实思量本省、本市连续性生长的空间需求和经济生长需要。

北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆成为首批试点。试点期1年。

主要漫衍在京津、长三角与珠三角的省市，中西部的直辖市。

02

上述试点都会的房价，不能再涨了？

做“面包”，先要有“面粉”。面粉的几多与价钱，直接影响面包的售价。

有评价说，312新政对楼市影响不大。之前开发商拿地都是政府储蓄完成后，再招拍挂。这次新政主要针对一级市场。

不外，我认为，土地市场上的变化，最终都要体现到房价上。

之前我们买房时，置业照料通常这样先容，我们项目周边再无土地盖房。我们的屋子是绝版的。

这其中有一些夸张的身分。

但在中心都会，都会中心的土地，简直越来越少。

许多开发商的拓展总监恒久抢不到地。纵然公司账上有钱，也是一地难求。

许多土地是工业用地或商服性质，许多永久基本农田外的农用地，地方政府很难调整为建设用地。

所以，我们看到一些中心城区里有废旧的厂房，一直疏弃着，或改作暂时停车场，也没有开发商能拿到地。主要在于这些土地产权不清，土地性质难以变换。

于是，开发商花费精神在旧改与城中村革新上。了局是，在中心城区，一边开发商急需住宅用地，另一边土地疏弃，闲置的农用地，不能变性报批。

未来开发商要在一线都会，尤其是市中心地段获得可开发土地，招拍挂显然不再是最主要的渠道。而对于政府来说，无论是楼市调控的压力，还是财政需要，均要求更多土地入市。

312新政对拓展总监来说，有助于闲置的农用地入市，缩短了报批时间。

03

为什么恒久影响中心都会房价？

这条新政，只是一个开始。一旦试点竣事，或将全国推开。

那时，中心都会的用地权都在地方。

之前说的中心城区，再无土地盖房，都是已往式。

同时，城中村的淘汰，也将增加一部门暴发户。地票换房票。

总量稳定，供地加速，一场新的都会土地厘革就要到来。

这将是盘活存量土地、平抑房价、缓解财政压力的多赢之举。

现在看，它仅仅是一条土地新政。

事实上，它关系到我们每小我私家手上的房产价值，关系到房价涨跌。

这个的重要性，远远凌驾美股熔断的影响力。

04

312新政，是新一轮土改中的一环。

1月1日，新修订等《土地治理法》开始全面施行。对团体谋划性建设用地入市接纳了更灵活的措施。

3月11日，出台的全面推开农村团体产权制度革新试点。第二轮土地承包到期后再延长30年试点，加速家庭农场高质量生长，有助于农地流转、乡村振兴，也有利于新基建的展开。

回首历史，1950年、1978年，我国两次土地革新。农民成为土田主人，实行家庭联产承包。

“312”新政中，将影响新基建用地的正当性、闲置农用地入市。

城中村像一个矛盾体，部门团体农用地之上。它对低收入劳动者、刚踏足社会的结业生而言，是融入都会的落脚点，为都会提供稳定的劳动力，但在都会高速扩张的历程中，它们也难逃被都会困绕甚至吞并的运气。

以前，城中村涉及到团体农用地的，一般操作是在取得农用地转用指标后，由地方政府统一收储，缴纳税费，并报批国家审批，变换为建设用地。

以深圳为例，此前有1300多个城中村。最近，深圳旧村革新政策推出“2个100%”——必须要获得权利主体100%的同意，而且要100%签订搬迁赔偿安置协议后，方可执行。如今，深圳城中村革新仍然希望缓慢。3月份起，城中村等房源可筹集为人才房公租房。

312新政试点省市中，重庆的农用地相对较多。在重庆公布的2020年一号文件里，表述为“完善农村基本谋划制度，推进合川区全国第二轮土地承包到期后再延长30年试点，推进农村团体谋划性建设用地入市革新，扎实推进宅基地使用权确权挂号颁证，稳妥推进梁平区农村闲置宅基地和闲置农房盘活使用试点。”

在312新政试点都会中，不包罗武汉。以武汉为例，2004年9月，武汉借鉴北京、广州、珠海的履历，开始开展城中村综合革新工程。不包罗城郊，中心城区有147个行政村和15个农林单元到场革新，涉及总人口36万人。

今年，武汉中心城区的所有城中村将被拆除完毕。现在，武汉拿地的主力区域在三环外，四环内。未来武汉的生长，也绕不外312新政。

我们看到大门逐步打开。

05

312新政，对拿地拓展总监与买房人有哪些提醒？

2019年全领土地市场量价齐升。全国300个都会全年土地出让金50294亿元，同比增长19%。

其中，16个都会土地出让金额凌驾1000亿元。杭州市土地成交总金额为2836亿元，位列第一；上海、广州、苏州紧随其后，划分为1992亿元、1864亿元和1850亿元。三亚、兰州、大连土地出让金额同比增长幅度均凌驾100%。

2月18日北京拍卖的9宗地块，均被国企及有国资股东配景的企业获得，包罗华润、中交绿城、京能团体、首创置业等；3月3日，深圳2020年第一场宅地拍卖，最终以当地国企深圳安居团体包揽三宗地块收场。

低调蛰伏多年的绿城一周时间内，已在北京、温州等多个都会拿下四块土地，合计总价约170亿。

未来，开发商拿地将越发审慎，在保证地块盈利空间的基础上，选择基本面良好、有工业和人口支撑都会更能支撑久远生长。主要在一线都会与中西部、珠三角和环渤海等二线都会。开发商的拿地偏向，也是我们买房的偏向。

312新政后，新土地上市后，新住宅将供应。中心都会的中心区域，人口越发麋集。一些原本进入二手房市场的一线都会，未来另有新房供应。

原来的逻辑是，住宅土地增加，房价平稳。但不清除泛起，纵然宅地增加，中心城区的房价还是上涨。拆迁成本、中心区域的房价预期等，可能泛起开发商买低价面粉，还是卖高价面包。不外，地方政府可用限价等调控。

我们在体贴房价与楼市时，更要在意土地革新。宅地的多寡，关系到房价的涨跌。

文｜杨光华（地产写字人）

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