只要做到以下四条，房产炒作就炒不起来

第一条，很是严格的执行90年月就形成的，也是全世界都基本如此的买土地批租土地自有资金。房产商开发造房整个都是借贷，土地钱相当于整个投资的三分之一，应该要有自有资本金。只要卡住了这一条地王就炒不起来，所有的炒作背后都有银行。只要杜绝银行到场炒地，房产商是不行能把50亿酿成200亿、300亿的。所以在这个意义上炒房的焦点是炒地，地炒不起来炒房也没了，这是第一条。这条政府管制极其容易，只要认真就能做到。

第二条，土地价钱拍卖永远不要拍过当期房价的三分之一，什么意思呢？如果这个小区周围一平方公里内的楼盘，现在当期的房价是3万一平方，政府在这一平方公里内里的某个地方，好比说有100亩地，拿出来拍卖土地。千万不要拍成两万三万，永远只能拍当期房价的三分之一，房价是3万，地价也就拍到1万。

拍到1万如果还往上涨，说明这个地方土地供应不足，求过于供，短缺了，政府再拿一块地出来再拍，供地量要增加，供地增加价钱也会下来。不要以为拍的越多政府土地收入越高，政府发达了，久远的话这个地域营商情况会被破坏。所以高地价一定带来高房价，高房价破坏营商情况，不能短视，要有久远的观点。

从这个意义上，如果泛起房产公司没有借银行的钱来拍卖土地，可是地价还是很高，就要研究供求上的问题，要多供应一点土地，把价钱平衡到当期房价三分之一。这个地方只要6万一出来，原来3万、2万一平方的衡宇都随着迎风而涨，所以政府卖地会推动房价上涨，这件事要控制住。只要这个控制住了，炒地炒房的现象就会被停止。

第三条，还是和供地有关，在土地供应上面房产建设的总量上面，政府应该有理性的判断。一个都会如果1000万人，住宅面积人均50，横竖造到5亿平方米就饱和了，不能造6亿、7亿、8亿，酿成人均150，肯定烂尾楼、鬼城、空城会泛起，所以这是总量观点。

写字楼凭据什么来呢？大要上GDP如果有1万亿，3000万平米写字楼足以。这是一个都会空间内需刚需，多一点少一点是个左右，但不能多太多或者少太少，如果1万亿的GDP，只有1000万平方米写字楼求过于供，抹杀了金融商贸办公楼的需求。

这个观点。可是如果1万亿GDP，造了5000万、6000万写字楼，空楼又会泛起。同样商铺百货点，大要上一个都会的商业零售额，好比上海一年1万亿的零售额，说白了也是3万元零售额1平方米商铺，意思是如果1平方米一年平均能够销掉3万元，那么这一平米的租金另有商店的成本打平，还能有盈利。

如果1平方米只应对了1万元的零售额，商店都是要赔死的，或者商店实际上空楼一片，现在许多超级大百货shopping mall这些地方险些门可罗雀，三分之一的商店不停的关，过剩了。

做事独立思考就在这个意义上，市场分析有基本知识。在讲的这些都经济学上的知识，跟市场行为无关，跟政府也无关。在这个意义上政府官员要学市场知识，企业家要学市场知识，房产商固然要学房地产的市场知识，所以要遵循这一条，这一条首先是政府计划要卖力。不能政府没计划，由着房产商造几多是几多，或者政府乱计划房产商没脑子，跟进几多是跟进，都市出矛盾的。

第四条，一定要管制住房产商销售历程中的销售行为，老黎民买房，首套房20%或者30%的首付款，70%-80%的按揭贷款，这是合理的。第二套房50%首付，50%按揭贷款，老黎民如果到了第三套以上的屋子，纯属在炒作。

这第三套是他家庭自己，如果家庭生了小孩，小孩立室了自己搞一套房，这个和家庭的第三套无关。就算一个独立的家庭自己拥有的屋子，一套是基本居住，两套是改善。到了第三套实际上进入炒作系统，100%首付，没有按揭贷款。按揭贷款对炒房系统，第三套就可以关闭。

刚需的第一套应该二八、三七的有首付和按揭。第二套50：50，第三套零按揭，不用限购。所以在这个意义上讲，政府把这个事情管好。这政府也要防止开发商，或者市场上七零八落的金融机构搞首付贷，名以上老黎民自己拿20%-30%。

好比100万一套的屋子30万自付，效果30万这部门用了P2P、校园贷、首付贷去贷款，甚至有房产商在这里边跟金融机构说好，金融机构借给他一个首付贷，对这个首付贷还来贴5%的利息或者6%的利息，这个利息房产商来背，金融机构就付贷款给消费者，消费者卖力几年内把首付贷款的本金还了，利息贴了，房产商为什么做这个好事呢？其实要把他的衡宇早点卖掉。

相当于搞了一个出口信贷，卖方信贷。可是这种措施用到这个地方混淆了信用、混淆了首付对房产的信用，当首付没有的全额贷款的屋子美国人的次贷，次贷危机造成了几万亿美元的坏账，因为这块杠杆太高，所以这件事政府要管制住。

如果政府把这些原则都管制住的话，实际上最终们政府在政府市场平衡上基本上炒房系统就炒不起来了，可是有一件事，不管房地产怎么平稳，总有一部门人纵然现在的商品房价钱跌50%他也买不动。

所以总有一部门人要政府保障房，这个意思们政府至少该有20%，政府掏钱造的屋子以保障的价钱出租给老黎民，大要上20%的公租房。另外另有一部门危旧房里住着的，被政府拆迁以后作为保障房安置的，这是有产权的，拆迁了他的屋子，这也是一种保障房。

总之在商品房和租赁房当中，政府应该有20%的保障性租赁房，10%的产权型保障房。这样就形成整个社会如果有1000万人，30%人住在保障房系统，70%万人住在商品房。总之形成双轨制也十分重要。